저환수원리 시리즈 - 리스크

저평가, 환금성,  수익성, 원금보존, 리스크.

우리는 이것을 줄여서 '저환수원리'라고 부릅니다.

그렇다면 ‘왜 우리는 투자 원칙과 기준’을 생각해야 할까요?

그 이유는 우리가 소중하게 모은 돈을 잃지 않기 위해서입니다.

만약 투자 원칙과 기준이 없다면 

호재에 대한 기대감, 상승할 것 같은 분위기처럼

이런 욕심과 같은 감정으로 투자하게 됩니다.

운이 좋으면 수익을 낼 수도 있습니다.

하지만 그 경험은 오히려 독이 되어 더 큰 손실로 이어질 수도 있습니다.

그래서 투자 고수들은 

언제나 자신만의 원칙과 기준을 가지고 있었고, 

그것을 지켜왔습니다.

우리 역시 원칙과 기준을 이해하는 것에 그치지 않고,

임장보고서의 마지막 투자 의사결정에 직접 적용해보며

조금씩 내 투자 기준으로 만들어가야 합니다.

원칙은 변하지 않지만 기준은 변합니다.

여기서 원칙과 기준은 다릅니다.

원칙은 변하지 않는 것입니다.

반면, 기준은 시장 상황에 따라 변할 수 있습니다.

투자의 원칙은 같습니다.

"저환수원리에 맞는 가장 좋은 자산을 산다."

하지만 그 자산을 판단하는 기준은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

오늘은 저환수원리 중 마지막인 '리스크'에 대해 이야기해보겠습니다.

우리가 알고 있던 ‘리스크’

리스크는 “감당가능한가?”

에 대한 관점에서 바라보는 원칙입니다.

그래서 우리는

만기 시점 공급 물량 없음.

전세 못맞춰도 잔금 가능.

과 같은 기준을 세우고

투자 의사결정에 활용합니다.

하지만 리스크는 공급과 잔금에만 있는 것이 아닙니다.

‘금리 인상’이나 ‘정책 변화’처럼 

시장 환경이 달라지는 상황 역시 

누군가에게는 리스크가 될 수 있습니다.

중요한 것은 리스크를 무조건 피하는 것이 아닙니다.

내가 어디까지 감당할 수 있는지 미리 점검하고 대비한다면, 

예상치 못한 상황에서도 충분히 대응할 수 있습니다.

리스크는 “메타인지”에서 시작됩니다. 

소득, 종잣돈, 신용 수준 등 

개인의 상황은 모두 다릅니다.

그렇기 때문에 같은 자산이라도 

누군가에게는 충분히 감당할 수 있는 투자이지만, 

누군가에게는 소중한 종잣돈을 잃을 수 있는 큰 리스크가 될 수도 있습니다.

따라서 사고 싶은 단지의 리스크를 분석하기에 앞서, 

내가 어디까지 감당할 수 있는 사람인지 먼저 아는 것, 

즉 메타인지가 가장 중요합니다.

그럼 지금부터 투자에서 

반드시 확인해야 할 리스크에 대해 알아보겠습니다.

※ 공급 리스크

현재 수도권은 공급 부족이 이어지고 있으며, 

토지거래허가구역으로 지정된 지역도 있어 투자가 쉽지 않은 상황입니다.

하지만 과거 2019년 입주장을 보면, 

공급이 집중된 시기에는 매매가격과 전세가격이 모두 영향을 받았습니다. 

따라서 앞으로 입주 물량이 증가하는 시기에는 이에 대한 대비가 필요합니다.

또한 주변에 신규 입주가 발생하면 전세가격이 일시적으로 눌리는 경우가 많습니다. 

결국 공급을 파악하는 것은 투자의 필수 요소입니다.

지방도 더욱 중요합니다.

지방은 땅의가치가 적은 만큼 입지가 약하기 때문에

연식과 같은 상품성이 단지선호도 영향에 많이 미칩니다.

그러므로 주변에 신축이 입주하면 기존 단지의 가격이 영향을 받을 가능성이 높습니다.

따라서 지방 투자에서는 공급을 반드시 확인해야 합니다.

아래 마산 사례를 보면, 

입주장 당시 창원 생활권의 주요 단지들이 함께 가격 조정을 받는 모습을 확인할 수 있습니다.

＊ 공급 리스크 확인 순서

1단계. 과거의 공급장의 규모 및 단지 선호도 수준 파악

2단계. 해당 입주 시점 가격 영향성 확인

3단계. 현재 공급 상황에 대입

공급으로 인한 리스크는 

내 자산으로 감당할 수 있더라도 가능하면 피하는 것이 좋습니다.

왜냐하면 가격이 빠진다면, 

갈아타기와 추가 투자 시점까지 영향을 미치기 때문입니다.

따라서 매수 전뿐만 아니라 보유 기간에도 

분기별로 공급 계획을 점검하며, 

발생 가능한 공급 리스크에 대비하는 습관을 가지시길 바랍니다.

※ 금리 리스크

특히 내 집 마련을 하시는 분이나 

대출을 활용해 투자하시는 분이라면 

반드시 확인해야 하는 리스크입니다.

내 집을 마련할 때

변동금리가 고정금리보다 낮다는 이유로, 

당장의 원리금 부담이 적은 상품을 선택하는 경우가 있습니다.

하지만 현재 금리만 보고 판단하기보다는, 

앞으로 금리가 변할 가능성까지 함께 고려하여 

대출 상품을 선택하는 것이 중요합니다.

현재기준으로, 환율 상승과 인플레이션, 가계부채 문제로

금리를 낮추기에는 어려운 상황이라고 할 수 있습니다.

따라서 금리가 상승하더라도 

내가 감당할 수 있는 수준인지 미리 점검해 보는 것이 필요합니다.

(아래 예시는 30년 만기 원리금균등상환 기준입니다. CHAT GPT활용)

예를 들어 6억 원을 대출받은 경우, 

금리가 1%p만 상승해도 

월 원리금이 약 40만 원 증가합니다.

누군가에게는 감당할 수 있는 수준일 수 있지만, 

누군가에게는 생활에 큰 부담이 될 수도 있습니다.

또한 주택담보대출뿐만 아니라 

신용대출과 마이너스통장까지 활용했다면 

그에 따른 이자 부담도 함께 고려해야 합니다.

(아래 예시는 만기일시상환 기준 월이자 입니다)

※ 정책 리스크

대표적인 정책 리스크 중 하나가 토지거래허가구역 지정입니다.

토지거래허가구역으로 지정되면 크게 두 가지 변화가 발생합니다.

첫 번째, 매수자의 대출 가능 금액이 줄어듭니다.

실제로 규제지역과 비규제지역은 대

출 가능 금액에서도 큰 차이가 발생합니다. 

다음 표를 통해 확인해보겠습니다.

두 번째, 실거주 목적의 매수만 가능해지면서 투자 수요가 제한됩니다.

결국 내가 매도하려는 시점에 토지거래허가구역으로 지정되어 있다면, 

매수 가능한 수요층이 줄어들어 매도에 어려움을 겪을 수도 있습니다.

따라서 수도권 비규제지역 투자를 고민하고 있다면, 

정책 변화로 규제가 확대되기 전에 

의사결정을 하는 것도 안전한 전략이 될 수 있습니다.

임장보고서 리스크, 저는 이렇게 정리할거에요

"공급 리스크, 잔금 리스크 없음"이라는 말 대신에

이제는 메타인지가 반영된 표현으로

"종잣돈 O원, 추가대출 여력 O원만큼 대응 가능”

“월 저축액 O원 수준으로 8%금리까지 감당 가능”

의 방식으로 표현하려고 합니다.

리스크에 대한 고민 없이 투자했다면,

아무리 저평가, 환금성, 수익성을 갖춘 자산을 매수했더라도

결국 원금을 지키지 못하고 자산을 잃을 수도 있습니다.

그렇기 때문에 투자 전에는 

나에게 발생할 수 있는 리스크를 먼저 떠올리고, 

최악의 상황까지 가정해 보는 과정이 반드시 필요합니다.

그리고 그 상황에서도 내가 충분히 감당할 수 있다면, 

그때 비로소 리스크를 감수하고 투자하는 것입니다.

결국 리스크는 피하는 것이 아니라, 

내가 감당할 수 있는 범위 안에서 관리하는 것입니다.


[ 저환수 원리 시리즈 링크🍒]
저환수원리 시리즈 - 저평가
저환수원리 시리즈 - 환금성
저환수원리 시리즈 - 수익성
저환수원리 시리즈 - 원금보존
저환수원리 시리즈 - 리스크