저환수원리 시리즈 - 환금성

저평가, 환금성, 수익성, 원금보존, 리스크.

우리는 이것을 줄여서 '저환수원리'라고 부릅니다.

그렇다면 왜 우리는 투자 원칙과 기준을 나누어 생각할까요?

그 이유는 우리가 소중하게 모은 돈을 잃지 않기 위해서입니다.

만약 투자 원칙과 기준이 없다면 

기대감, 분위기, 욕심과 같은 감정으로 투자하게 됩니다.

운이 좋으면 수익을 낼 수도 있습니다.

하지만 그 경험은 오히려 독이 되어 더 큰 손실로 이어질 수도 있습니다.

그래서 투자 고수들은 

언제나 자신만의 원칙과 기준을 가지고 있었고, 

그것을 지켜왔습니다.

우리 역시 원칙과 기준을 이해하는 것에 그치지 않고,

임장보고서의 마지막 투자 의사결정에 직접 적용해보며

조금씩 내 투자 기준으로 만들어가야 합니다.

원칙은 변하지 않지만 기준은 변합니다.

여기서 원칙과 기준은 다릅니다.

원칙은 변하지 않는 것입니다.

반면, 기준은 시장 상황에 따라 변할 수 있습니다.

투자의 원칙은 같습니다.

"저환수원리에 맞는 가장 좋은 자산을 산다."

하지만 그 자산을 판단하는 기준은 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

오늘은 저환수원리 중 두 번째인 '환금성'에 대해 이야기해보겠습니다.

우리가 알고 있던 ‘환금성’

주식은 언제든지 사고팔 수 있는 환금성이 좋은 자산입니다.

반면 부동산은 '부분적 환금성'을 가진 자산이라고 생각합니다.

세금, 임차인, 시장 상황, 개인적인 사정 등

여러 가지 이유로 팔고 싶을 때 바로 팔지 못할 수 있기 때문입니다.

그렇기에 부동산에서는 '팔 수 있을 때 얼마나 쉽게 팔 수 있는가'가 중요합니다.

그래서 우리는

300세대 이상

전용59~84㎡

저탑동싸 제외=저층,탑층, 동(서)향, 싸이드집(끝집)

와 같은 기준을 환금성의 기준으로 사용해왔습니다.

실제로 이런 특징을 가진 매물들은 

상대적으로 더 많은 수요자들의 선택을 받곤 합니다.

하지만 정말 이것만으로 환금성을 판단할 수 있을까요?

환금성은 결국 선호도입니다. 

아무리 좋은 자산이라도 

사고 싶어 하는 사람이 없다면 팔기 어렵습니다.

반대로 많은 사람들이 원하고 찾는 자산이라면,

시장이 좋지 않은 상황에서도 상대적으로 쉽게 매도할 수 있습니다.

그래서 환금성을 판단할 때는

"내가 지금 사고 싶은가?"보다

"다른 사람들도 사고 싶어 할까?"를 생각해봐야 합니다.

결국 환금성은 매수의 순간이 아니라,

미래의 매도까지 고려하는 과정이라고 생각합니다.

※ 세대수

광진구의 자양동 위치한 두 단지는 

세대수가 작은 아파트들이 모여 하나의 생활권을 형성하고 있기 때문에

나름대로의 균질성을 보여주는 생활권의 단지들입니다.

두 단지 모두 생활권 내 ‘선호도가 있는 가치있는 단지들’입니다.

다만, 세대수가 많은 우성7차는 

비교적 거래 빈도가 많은 것을 보여줍니다.

이처럼 세대수가 많은 단지라면

거래량이 많지 않을 때에도 거래가 있을 수 있습니다. 

그로 인해 수요자들 입장에서 거래사례가 되어 안정감을 줄 수 있습니다.

결국 세대수는 환금성을 높여주는 요소 중 하나입니다.

만약 내가 매도하고 갈아탈 계획의 목적으로 매수한다면

세대수가 많은 단지가 운영하는 측면에서는 유리할 수 있습니다.

※ 대형 평형

수지구에 위치한 ‘신봉자이’ 아파트입니다.

신봉 생활권은 역과의 접근성이 아쉬운 약점이 있기에

지역 내에서는 선호도가 아쉬운 단지입니다.

하지만 학군 수요와 균질성을 갖추고 있기에 충분히 가치있는 단지입니다.

해당 단지는 땅의 가치가 다소 아쉬운 만큼

대형평형과 국민평형인 34평은 큰 가격차이가 없어 보입니다.

그렇다면 오히려 수요층이 더 두터운 국민평형 34평을 선택하는 것이 

매도와 운영 측면에서 유리할 수 있습니다.

반면, 반포자이와 같이 압도적인 수요를 갖춘 곳이라면

평형이 커질수록 작은평형들과 가격격차를 벌리며

또 다른 수요를 만들어 냅니다. 

결국 대형 평형의 환금성은 

평형의 크기 자체보다 해당 생활권에서 그 평형을 원하는 수요가 충분한지에 달려 있습니다.

※ 소형 평형

광명에 있는 두 단지를 가져와봤습니다.

아파트가 밀집해 있어 하나의 생활권처럼 보이지만, 

사실 큰 언덕으로 인해 두 단지는 약간의 단절감을 가지고 있습니다.

그래서 실수요자들 입장에서는 

도덕파크타운까지는 역에서 걸어갈 수 있지만,

하안현대까지는 역접근성이 다소 아쉽다고 느낍니다.

그래서 두 단지는 지난 상승장에서 비슷한 전고점을 형성했지만, 

현재 가격 흐름은 오히려 방 2개, 화장실 1개 구조의 21평 도덕파크타운이 

더 좋은 모습을 보여주고 있습니다.

이처럼 단순히 평형이 크다고 선호도가 높다고 볼 수는 없습니다.

오히려 실수요자 관점에서 평형이 작더라도 더 많은 수요가 몰리는 곳이 

환금성이 높고 가격 흐름도 먼저 나타날 수 있어 운영이 용이할 수 있습니다.

부천에 있는 덕유주공3단지 아파트를 가져왔습니다.

7호선 준역세권 단지이며, 1기 신도시 특유의 균질한 택지 환경으로 

안정적인 수요를 갖춘 가치 있는 단지입니다.

하지만 25평에 비해 소형 평형은 

면적도 작고 방 개수도 적어 상대적으로 수요층이 얇습니다.

또한 부천 7호선 주변의 오피스텔들과 비교되며 수요를 빼앗기기도 합니다.

실제로 최근 매매가격 상승 흐름을 보더라도 

25평은 먼저 상승 흐름이 나타났지만,

소형 평형은 아직 상대적으로 아쉬운 모습을 보이고 있습니다.

전세가격 역시 17평은 다른 평형에 비해 

상승 흐름이 다소 약한 것을 확인할 수 있습니다.

이런 측면에서 소형 평형에 투자할 때는 

단순히 가격만 보는 것이 아니라

매매 수요와 전세 수요를 함께 확인하며 

환금성이 좋은 평형인지 판단해보면 좋겠습니다.

※저탑동싸

저층은

채광이나 사생활 보호 측면에서 아쉬움이 있을 수 있고,

배수관 역류 등의 리스크도 존재합니다.

하지만 아이를 키우는 가정에서는 층간소음 부담이 적어 선호하기도 합니다.

탑층은

여름철 더위와 겨울철 추위에 상대적으로 취약할 수 있으며,

사이드 세대 역시 선호도가 다소 낮은 편입니다.

하지만 탑층은 층간소음에서 자유롭다는 장점이 있고,

사이드 세대는 오히려 더 좋은 조망을 확보하는 경우도 있습니다.

동향과 서향 역시

남향에 비해 채광 시간의 차이로 호불호가 갈릴 수 있습니다.

이처럼 '저탑동싸'는

선호도가 상대적으로 아쉬운 요소일 뿐,

수요가 없는 요소는 아닙니다.

오히려 실거주자의 상황과 취향에 따라 충분히 선택받을 수 있습니다.

결국 저탑동싸 역시 환금성을 판단하는 하나의 기준일 뿐, 절대적인 기준은 아닙니다.

임장보고서 환금성, 저는 이렇게 정리할거에요

"A단지는 300세대 이상의 중층 남향 세대"이라는 말 대신에

이제는 단지의 선호도를 반영하는 표현으로

“생활권 내 선호도 중 이상의 단지, 

다만 세대수가 적어 매도 시점에 아쉬운 가격으로 매도할 가능성이 있음”

라고 표현하려고 합니다.

환금성은 투자 여부를 결정하기보다는

내가하는 투자에 대한 이해가 필요한 부분이라 생각합니다.

환금성이 아쉽다고 해서 투자하면 안 되는 것이 아닙니다.

다만 환금성이 아쉬운 자산이라면,

그로 인해 발생할 수 있는 리스크를 알고 투자하는 것이 중요합니다.

그래야 매도 시점에도 그에 맞는 전략을 세울 수 있습니다.

내 물건의 수준을 정확히 이해하고,

시장 상황에 맞는 적절한 호가를 설정할 수 있어야 합니다.

결국 그러기 위해서는 선호도에 대해 더 깊이 이해해야 합니다.

그래서 우리는 계속 임장하고, 비교하고, 메타인지해야 합니다.

그 과정 속에서 환금성을 보는 눈도 함께 성장하게 될 것이라고 믿습니다.