안녕하세요.
당신과 함께 이룰 반나이입니다.
정말 무더운 여름이네요.
다들 안전한 임장 하셨으면 좋겠습니다 :)
수도권에서 역세권이 중요하다는 사실
다들 잘 알고 있으실 겁니다.
강남을 가는 호선은? 2호선, 7호선, 9호선
여의도를 가는 호선은? 5호선 9호선 신림선
도심을 가는 호선은? 1호선 3호선 5호선 4호선
이렇게 각 업무지구에 어느 호선이 들어가는지
이미 알고 있으신 분들도 많으실텐데요.
하지만 똑같이 5호선,9호선,신림선이 여의도에 들어간다고 해서
같은 여의도 접근성을 가지고 있지는 않습니다.
마찬가지로 강남에 2호선 7호선 9호선이 들어간다고 해서
같은 강남 접근성을 가지고 있지는 않습니다.
이게 도대체 무슨 이야기일까요?
왜 똑같은 업무지구를 들어가도 접근성이 다른것인지,
그리고 이런 디테일한 교통가치 판단이 왜 필요한지를 이번 글에서 말씀드리겠습니다.
강남의 핵심은 테헤란로입니다
‘부천은 7호선이 있어서 한번에 강남에 들어간다’
‘강서구에서 9호선 급행타면 강남 금방이다’
라는 이야기 많이 들어보셨을 겁니다.
실제로 부천과 강서구는 강남과 물리적으로 멀리 떨어져 있음에도
환승없이 한번에 ‘강남권역’을 들어올 수 있다는 점에서
메리트가 있는 호선입니다.
하지만 절대로 2호선과 비교할 수 는 없습니다.
왜냐하면 강남의 오피스, 굵직한 대기업들이 테헤란로에 밀집되어 있기 때문입니다.
테헤란로란 강남역 사거리 ~ 삼성역 길이 약 4km, 너비 50m, 왕복 10차 거리로
길 양쪽에 대한민국의 내로라 하는 기업들이 밀집되어 있습니다.
삼성전자빌딩(강남역), 강남파이낸스빌딩(역삼역), 포스코센터(선릉역), 현대차GBC(삼성역)
또한 이런 굵직한 대기업들과 관련된 중견기업, 소기업 오피스들, 이외 직장들이
테헤란로에 모두 모여있습니다.
그리고 이 테헤란로를 뚫고 가는 호선은 단 1개, 2호선 뿐입니다.
7호선으로 강남에 환승없이 올 수는 있지만, 결국 출퇴근을 하기 위해서는
북적북적한 신분당선이나 버스에 한번 더 몸을 실어야 합니다.
마찬가지로 9호선으로 강남에 도착하였더라도, 7호선보다는 덜하지만
결국은 한번 더 이동해야 합니다.
'2호선이 중요하다' 안에 이런 내용들을 기억하시면 좋습니다.
결국 강남을 출퇴근 하는 사람들이 가장 먼저 고려하는 것은
2호선 이고, 수요가 지속 들어오게 됩니다.
수요가 들어오는건 어떻게 알 수 있을까요?
동작구의 신동아리버파크, 관악구의 봉천두산 단지를 보겠습니다.
두 단지는 각각 7호선, 2호선 접근성이 우수한 단지들입니다.
두 단지는 또한 연식도 거의 같습니다.
매매가를 보면 신동아리버파크가 조금 더 앞서 가는걸 알 수 있습니다.
이는 뉴타운호재에 대한 기대감이 어느정도 반영되어 있기 때문입니다.
그렇다면 우리가 지금까지 말한 실교통 가치
즉, 사람들이 버스를 한번 더 타지 않고 조금이라도 편하게 출퇴근을 하는 것.
삶의 만족도가 그대로 반영이 되는 것.
가격이 오를거에 대한 기대감(매매가)가 아니라 삶의 만족도(전세가)를 봐도
똑같이 신동아 리버파크가 높을가요?
매매가는 신동아리버파크가 호재에 대한 기대감으로 높았지만
전세가는 두산이 앞서가는 것을 볼 수 있습니다.
즉, 삶의 만족도가 반영된 전세가를 보면
봉천두산이 신동아리버파크보다 삶의 만족도는 결코 밀리지 않는다는 것입니다.
이는 2호선과 7호선의 디테일한 교통가치의 차이가
반영된 대표적인 예시입니다.
이런 탄탄한 전세가는 하방을 지지하는
잃지않는 투자의 기초가 됩니다.
따라서 교통의 수요를 디테일하게 따지는 것도 매우 중요하겠죠?
다른 업무지구도 살펴볼까요?
서울도심의 핵심은 시청과 을지로입니다
서울도심 역시 여러 공공기관과 언론사, 대기업 본사들이 있습니다.
그러나 모든 곳에 고르게 퍼져있는 것은 아닙니다.
직장들이 밀도있게 모여있는곳은 시청 - 을지로입구역 - 종각역 - 광화문 사이입니다.
지하철 호선을 보면 2호선, 1호선, 5호선은 업무지구 밀집지역을 한번에 들어옵니다.
하지만 3,4호선은 업무지구와는 다소 거리가 떨어져 있습니다.
실제로 출퇴근시간에 지하철을 타보면
생각보다 사람들이 경복국역, 안국역에서 하차하지 않습니다.
종로3가, 을지로3가에서 환승을 하거나 버스를 이용하여
한번 더 대중교통을 이용하는 분들이 많습니다.
그래서 도심접근성의 핵심은 1,2,5 > 3,4호선 입니다.
마지막으로 여의도를 보겠습니다 :)
여의도의 핵심은 여의도역입니다
여의도는 5호선을 기준으로 동,서가 나뉩니다.
서쪽은 국회의사당을 비롯한 공공기관이 있고
동쪽은 한국거래소,국민은행본점, kb금융타운, 한국투자빌딩 등
대한민국의 금융권 본사들이 밀집되어 있습니다.
서쪽이 중요하냐, 동쪽이 중요하냐를 이야기 하기에는 좀 애매합니다.
둘다 좋은 직장지들이 있기 때문입니다.
그럼에도 조금 더 비중을 둔다면 동쪽의 금융기관의 포션이
더 높다고 할 수 있습니다.
지나가는 호선을 보면 5호선, 9호선, 신림선입니다.
5,9호선 모두 여의도 역을 지납니다.
특히 9호선은 국회의사당역도 지나가는 철도입니다.
하지만 신림선은 다릅니다.
샛강역에서 내리게 되면 반드시 버스나 도보로 이동을 해야합니다.
생각보다 이 거리가 일반인들이 도보로 걷기에
짧은 거리는 아닙니다.
따라서, 신림역이 여의도 접근성을 좋게 만들어 준 것은 맞지만
여의도 출퇴근을 위해 5,9호선을 선택한 사람만큼
신림선을 선택한다고 생각하면 곤란합니다.
실제로 신림선은 5,9호선 같은 중전철과 실어나를 수 있는 승객의 수에도
차이가 있습니다.
이런 부분들이 앞에서 말씀드린 것처럼 삶의 만족도에 영향을 주겠죠?
(이런 것들이 매매가, 전세가에 영향을 주는거고요!)
교통은 결국 거주하는 사람이 출퇴근 하며 느끼는 만족도 입니다
단순히 여의도를 5호선 9호선 신림선이 간다가 아니라
한번 더 들어가서 이 교통을 이용했을때
사람들이 느끼는 삶의 만족도, 불편함까지도 고민해보고
가치에 반영을 해보시면
분명 더 좋은 선택들, 아쉬움 없는 선택들을 해나가실 수 있으실 겁니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
