수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.
어제 정부에서 구체적인 세제 개편안을 발표했는데요,
이전의 규제가 강화되었던 시장과는
다른 관점에서의 규제라는 점에서
어떤 점이 달라지고,
현재 상황에서 어떻게 나의 상황에 적용해봐야 할지
같이 나눠보려고 합니다
이번 세제 개편의 핵심은 OO 입니다.
1️⃣실거주 여부
이번 세제 개편에서 가장 크게 차이가 나는 부분은
바로 ‘실거주’ 여부입니다.
이전에는 집을 사서 ‘오래 보유 했는지 ‘,
'여러채'를 보유 했는지를 주로 보았다면
이번에는 ‘실거주’ 여부에 따라서 기본 공제가 달라집니다.
만약 실거주 1채를 갖고 있다면
기존보다 오히려 세 부담이 줄지만,
비거주일 경우, 공제액이 줄어들어
세부담이 늘어나게 됩니다.
주택수별 기본공제액 | 기존 | 개정안(27년~ ) |
1주택자 | 12억 |
|
다주택자 | 9억 | 4억 원 + [5억 × (거주주택 공시가 ÷ 총 공시가)] |
2️⃣내가 가진 집의 총 합산 금액
그리고 다음으로 가장 중요한 것은
내가 가진 집의 총 합산 금액인데요,
이전에는 주택수가 많다면,
가지고 있는 집의 합산 가격과 상관없이
징벌적 중과세율 ( 최고 6% )와, 6억원의 공제가 적용되었다면
이번에는 주택에 대한 세율의 차이를 두지 않고,
실거주 하지 않는 주택이나 다주택자 기본 공제를 줄였습니다.
주택 수가 많더라도 합산 가액이 낮으면
적용 세율을 낮게 하는게 가장 큰 차이인 거죠
| 세율체계 | 기존 | 개정안(27년~ ) |
비교 | 12억주택 수별 차등 세율 • 1·2주택: 0.5% ~ 2.7% • 3주택 이상: 0.5% ~ 5.0% (중과) | 단일 가액 세율 (2028년 일원화) • 주택 수 무관 과표 기준 단일 적용 • 0.5% ~ 5.0% (가액별 적용) |
상황별로 그럼 어떻게 해석하면 될까요?
1️⃣무주택의 경우
- 현재 과세 기준 14억을 넘지 않는다면 종부세가 면제되는 구간이므로
- 아직 무주택인 경우, 늘어나는 전월세 비용과 이자 부담을 고려했을 때
실거주 가능한 집이 있을지 적극적으로 검토해보세요
2️⃣실거주 / 비거주 1주택의 경우
- 거주 여부에 따라서 공제액이 달라지지만
- 공제 금액을 넘지 않는 선이라면 충분히 감당 가능하므로,
- 그 안에서 혹시 추가 투자가 가능하거나
갈아타기를 할 수 있는지 같이 준비하면서 검토해보세요
3️⃣2주택 이상일 경우,
- 보유한 물건이 모두 거주하지 않는 자산이라면,
- 개정되는 세제안에 따라서 부담해야 하는 금액이 어느 정도인지
- 감당 가능한지 확인해보고
- 더 가치 있는 자산으로 갈아타기 할 수 있는지
- 실거주가 가능한 방안도 있을지 검토해보세요
- 실거주하는 주택이 있을 경우, 기존보다 공제되는 금액이 많아 유리해요.
마지막으로 이것을 놓치면 안됩니다
지금보다 더 보수적으로 계산이 필요합니다.
아직 공정 시장 가액 비율을 70%까지 밖에 적용하지 않았고
지난 규제가 가장 심한 시장에서는 95%까지 적용되었던 점,
그리고 세부담 상한이 기존보다 늘어서 200%까지 적용되는 점을
고려하였을 때 현행 세제 개편안보다
더 보수적으로 봐도 감당이 가능한지
살펴보시면 좋을 것 같습니다.
보유,매도 운영의 기준이 세금이 전부가 되어서는 안됩니다
물론 실거주가 더 유리하고,
갖고 있는 집의 총 합산금액이 얼마인지도 중요하지만,
그렇다고 더 가치 있는 자산
혹은 아직 가치 대비 싼 자산을 모두 정리하고
한 채를 하는 것이 정답은 아닙니다.
결국 규제는 일시적인 것이고
시간이 지나 남는 것은 가치라는 것을 잊지 말고
내가 보유한 물건이 정말 그 정도 보유세를 내고도
감당할만한 가치가 있는지를 먼저 살펴보세요
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
