안녕하세요,
영앤리치한 자산가가 될 영리자입니다.
여러분,
시세트래킹 어떻게 하고 계신가요?
‘59를 할까, 84를 할까'
‘단지는 무슨 기준으로 정할까?’
‘양식은 어느 게 좋을까?'
‘1등 뽑기 전 시세트래킹 어느 세월에 다 해놓지?'
‘아무 생각 없이 숫자만 기입하고 기억에 남는 게 없네’
‘매달 앞마당 만들기만 하고 어떻게 흘러가는지도 모르겠네'
등등
막상 트래킹하면서 이것 저것
어떻게 하는 게 좋을 지 고민들이 생기지 않았나요?
저 또한 시세트래킹 양식을 계속 바꾸고,
항상 시간 부족하다며
임보 결론파트 쓰기 직전에 허겁지겁 트래킹하거나
어떻게 흘러가는지도 모른 채
덮어둔 앞마당들이 쌓이곤 했습니다.
그랬던 제가
저만의 방식으로 루틴을 잡고 꾸준히 해 온 결과,
모든 앞마당 단지들의 시세흐름과 물량 추이의
데이터를 축적해올 수 있었고,
각 지역별 분위기도 머릿속에 담아둘 수 있게 되었습니다.
시세트래킹을 어떻게 하면 좋을지,
하면서도 의미를 찾지 못하시는 분들께
저의 루틴을 담은 이 글이
도움이 되었으면 좋겠습니다.
(+양식, 꿀팁)
1. 양식 고르기
https://cafe.naver.com/wecando7/11107362
게리롱님+보통아님 양식 : 투자금, 가격대별 표로 자동정리, 시세트래킹 누적 가능
https://cafe.naver.com/wecando7/9847345
가우리님 양식 : 입지 S,A,B,C 기입가능, 색깔구분 시인성 좋음
https://weolbu.com/s/MuePnyu3ja
윤이나님 양식 : 생활권별 상,중,하 단지 나눌 수 있음, 초간단 양식
양식은 꼭 무엇이 좋다 말할 수 없습니다.
나에게 맞는 양식이 가장 좋은 양식입니다.
월부닷컴과 월급쟁이부자들 카페에
많은 동료분들께서 시세트래킹양식 공유를 해주셨는데요,
이 중 나에게 맞는 양식을 찾아
내 입맛에 맞게 추가, 삭제하여 사용하시면 됩니다.
2. 트래킹 단지 선정하기
단지를 선정하는 방법도 여러가지가 있습니다.
1) 생활권 별 상/중/하 단지
A생활권의 ‘상’단지, ‘중’단지, ‘하’단지
B생활권의 ‘상’단지, ‘중’단지, ‘하’단지
C생활권의 ‘상’단지, ‘중’단지, ‘하’단지
→ 각 생활권 별 어느 단지까지 흐름이 왔는지 알 수 있음.
리자pick 2) 생활권 별 대장 단지
1등 생활권 대장
2등 생활권 대장
…
5등 생활권 대장
→ 흐름이 어느 생활권까지 왔는지 알 수 있음.
(대장이 시세 신호가 가장 빠르게 오기 때문)
3) 모든 단지 전수조사
→ 단지별 세부적으로 자세한 누적관리 가능하나
앞마당 많을 시 상당한 시간 소요됨.
저는 이 중 두 번째 방법으로 하고 있는데요,
방법 선정 시 중요한 건
‘내가 시세트래킹으로 뭘 알고 싶은가’에 대해
고민해봐야 한다는 것입니다.
저는 생활권별 흐름이 어디까지 왔는지가 궁금해서
시세트래킹을 하는 것이기에 두번째 방법을 택했는데요,
단지 선정이 어렵다면
아실 순위분석을 통해 동별 전고점 순위를 참고하셔도 좋습니다.
*기간설정 : 지난 상승장 21년 말을 포함하도록 설정합니다.
(전고점은 ‘참고'의 대상이지 ‘절대적’인 데이터가 아닙니다.)
*59, 84 다 트래킹 하기 버겁다면 84를 트래킹하시길 추천드립니다.
(59는 방과 화장실의 갯수, 복도식 등 조건의 변수가 많기에
제대로 된 가격비교를 하기 어렵기 때문입니다.)
저는 생활권별 대장 단지
(매매가가 가장 높고, 거래도 빈번한 동네별 선호도 가장 좋은 단지)를 먼저 뽑고
아실에서 동별 가장 고점을 찍었던 단지들을 참고하며 추가, 변경하여
단지를 선정하고 있습니다.
+향후 투자할 만한 관심단지도 넣어두세요!
그럼 시세트래킹이 더 재미있어집니다:)
Q. 갯수는 몇 개가 적당할까요?
→ 시세트래킹 루틴이 안잡혀 있는 초보라면
3~5개만 선정해서 트래킹하다가 점점 갯수 늘려가시길 추천드립니다.
→ 저는 궁금한 단지도 많고, 흐름을 좀 더 기민하게 보고 싶어
지역별 단지 10개 이상씩 보고 있습니다.
Q. 매물갯수는 어떤 평형 기준으로 적나요?
→ 매물 갯수는 59~84 전체 기준으로 적기를 추천드립니다.
평형별 세대수도 다르고,
단지 규모 대비 매매, 전세 물량이
어느정도인지 가늠하기 좀 더 용이하기 때문입니다.
***주의할 점***
*네이버부동산에서 ‘동일매물 묶기’ 를 꼭 체크하세요.
그래야 중복매물 갯수를 피할 수 있습니다.
*낮게 세낀 매물은 매매가 저렴하게 나오니
주위 실거래 보면서 호가와 격차 보면서 기입하세요.
*매물이 없다면 최근 3개월 내 실거래가로 기입하세요.
그마저도 없다면 공란으로 두세요.
3. 나의 언어로 지역 총평 정리하기 ★
제 루틴의 가장 kick인 부분이 바로
지역 총평을 정리하는 것입니다.
시세트래킹을 한다면 이건 꼭 적어보세요.
ex.
[84] 원미구 : 대장 11억 / 래미안부천중동 9억대 / 행복한 8억대 / 트레지움, 역곡역, 옥길, 송내역 7억대
전고대비 -30~-2%로 대장도 아직 전고대비 한참 싸다. 부천중동, e편한온수역은 전고 거의 터치 직전.
1년 전 대비해서 행복한금호어울림, 전세는 물량이 없어 맘대로 가격 비싸게 나와도
거래가 되어 전세가 높아진 단지들이 많다.
1년전 대비하여 매매가 행복한금호어울림 +1억, 나머지는 거의 다 보합.
시세트래킹을 해도 머릿속에 남는 게 없어
트래킹을 마무리하면서 정리하기 시작했는데요,
이렇게 나의 언어로 다시 한번 정리해두면
신기하게도 머릿속에 지역 흐름이 남게 됩니다.
파란색 : 가격
빨간색 : 물량추이, 시장 분위기
색깔별로 정리해두고
기간별로 모아보면
짜잔!
앞마당의 시장 흐름이 어땠는지
기간별로 한눈에 볼 수 있습니다.
표는 간단히 만들고 달마다
열 추가해서 적어나가시면 됩니다.
참 쉽죠?
4. 전화임장을 통해 변화 확인하기
시세트래킹을 하다보면 이상한 점들을
포착하게 됩니다.
여기서 물음표로 남기지 마시고
전화임장까지 해야 진정한 시세트래킹이라 할 수 있습니다.
ex.
“사장님, 최근에 전세 물량 다 빠졌던데 요새 전세 많이들 찾나요?”
“최근 옆에 공급 들어왔는데 여기 전세가 안 빠졌나요?”
“세끼고 나온 저렴한 매물 세 얼마 낀 거에요?”
“토허제 지정 후 거래는 어떤가요?”
5. 나에게 맞는 루틴을 정하고 반복하기
이제 루틴을 반복하기만 하면 됩니다.
나의 앞마당 갯수에 맞게 매일할지,
특정 요일에만 할지, 정해봅니다.
저는 앞마당이 30개가 넘어
한 달은 지방, 다른 한 달은 수도권
이렇게 격달로 시세트래킹하고 있고,
루틴으로는 평일마다 매일 1개구씩, 주 5개 구
시세트래킹하고 있습니다.
핵심은 양식, 방법이 아니라
‘하는 행위’ 그 자체!
2년 넘도록 시세트래킹을 하면서 느낀 점은
모두에게 가장 좋은 양식, 가장 좋은 방법은 없다는 것입니다.
나에게 맞는 양식이 가장 좋은 것이고,
나에게 가장 기억에 잘 남고, 파악하기 좋은 방법이
가장 좋은 방법입니다.
중요한 건 양식, 방법이 아니라
매일, 주기적으로 시세를 보고
시장의 흐름을 직접 느끼는 행위 그 자체라는 것입니다.
양식 고르고, 계속 바꾸고
단지 갯수에 욕심부려 매일 하기 버거워하기보다는
‘적게 보더라도 이것만큼은 제대로 보자’,
‘예쁜 양식은 아니지만 내가 잘 정리할 수만 있으면 됐다’
라는 생각으로 just do it 하셨으면 좋겠습니다.
시장 흐름을 느끼고, 투자기회를 잡을 수 있는
시세트래킹 모두 화이팅입니다^^
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