전월세 없다는 서울인데, 강남3구는 지금 왜 이렇게 쌓이냐면...

얼마 전 세제개편안 초안이 발표되면서

서울 시장에는 적잖은 충격이 있는 거 같습니다. 

서울,수도권 어딘가에 내 집 하나 갖고 싶은데, 

지금 사도 되는 건지 모르겠다는 분들 계시죠. 

자금은 2~5억 정도 되는데, 

'지금이 기회인 것 같기도 하고, 조금만 더 지켜봐야 할 것 같기도 하고' 

이 두 마음 사이에서 멈춰 있는 분들, 

지금 강남3구에서 벌어지는 일이 

여러분들의 부동산 매수 타이밍 문제와 직접 연결되어 있습니다.

1. 초고가 시장의 변화

실제 강남, 서초에서는 직전 실거래가보다 

하락한 가격들이 나오고 있고

반포래미안트리니원이 입주하면서 전월세도 쌓이고 있는 상황입니다. 

동일 매물 묶기(같은 물건을 여러 개 내놓은 경우, 1개로 보여주는 기능)를 사용해서 봤을 때도 전세 1,321개/ 월세 1,292개가 나와있습니다. 

반포래미안트리니원은 2,091세대입니다.

전세+월세 갯수는 2,613개입니다. 

총세대수 보다 전월세 물건이 더 많은 상황인데,

내 물건을 더 빨리 계약하고 싶은 사람들이 여러 군데 내놔서 그렇습니다.   

'어? 지금 전월세가 없어서 난리라던데, 

이게 무슨 소리지?' 

‘전월세 가격도 오른다고 했는데, 주변 가격보다 싼 게 말이 되나?’ 

이렇게 생각 하시는 분들이 계실 겁니다.

서울 전체로 보면 전월세 물건이 없는 건 맞습니다. 

그런데, 지금 일시적으로 

서울 강남, 서초의 매매, 전세, 월세 물건은 쌓이고 있다는 말입니다. 

최근 서초구의 매매, 전세, 월세 매물수를 살펴보면, 

매물이 최근 늘고 있다는 겁니다. 

23년부터 살펴봤을 때, 지금 가장 많은 전세, 월세 매물이 나와 있습니다. 

그렇다면, 서울 다른 지역은 어떨까요?

노원구의 매매, 전세, 월세 매물수를 살펴보면, 

같은 기간으로 봤을 때, 

매물이 빠르게 소진되고 있습니다. 

실제 중저가 시장은 거래가 활발하고

매물도 그렇게 많지 않은 수준입니다.

이는 시장이 균형을 맞추는 상황이라

비싼 곳은 조정이 싼 곳은 상승이 

일어난다고도 볼 수 있습니다. 

과연 그 이유뿐일까요?

2. 초고가 시장의 변화 이유

균형을 맞춘다기에도

이건 너무 급격한 변화라고 보여집니다.

지금의 현상은 세금과 정책이 만들어 낸 기현상이라고 보는 게 조금 더 맞을 거 같습니다.

이유를 살펴보면요,

 1) 세금 회피를 위한 급매 출현

지금 세금이 겨냥하고 있는 시장은 

(강남, 서초 같은)초고가 시장입니다. 

 보유세, 양도세에서 부담을 느낀 집주인들이 물건을 내놓고 실거래가보다 낮은 가격으로 매도를 계획하고 있습니다. 

 2) 조건부전세대출 규제

반포래미안트리니원은 입주하는 단지입니다. 

현재 내가 소유권을 갖고 있지 않은 상태에서 

내 물건을 전세 놓고 싶다고 하면, 전세입자가 전세자금대출을 받아서 들어와야 하는데 아직 소유권이 없기 때문에(잔금 이전이라 소유권은 건설사임), 전세자금대출이 거절됩니다. 

그럼 나는 현금세입자와 거래를 해야 하는데, 

실제 13~15억을 현금으로 갖고 있는 사람은 많지 않기 때문에 전세금이 10억까지 내려오고 있는 겁니다. 

따라서 주변 전세가보다 낮은 전세가를 형성하게 됩니다.

여기서 멈추고 한 가지만 생각해보세요. 

지금 강남·서초에서 벌어지는 이 현상, 나와 관계없다고 느끼시나요? 

초고가 시장이 흔들릴 때, 나타나는 현상이 있습니다. 

강남, 서초 전세가 10억으로 내려오면,

상급지로 들어오고 싶은 수요는 분명히 있고, 

그 아래 중저가 지역의 전월세에도 영향을 주게 됩니다.

지금은 중저가 시장의 매물이 빠르게 소진되고 있지만, 

앞으로는 중저가 전세 시장에 영향을 줄 수 있습니다. 

즉, 강남 얘기가 내 지역 타이밍 문제와 직결되어 있다는 겁니다.

이런 상황을 처음 보는 것은 아닙니다.

3. 지난 시장 정책과 그때 시장 상황은?

지금 정책은 2018년 9월 13일에 발표했던 정책과 

닮아 있습니다.

 1) 다주택자, 임대사업자 세금, 대출 규제

 2) 서울수도권 대규모 공급 발표

2018년 12월 19일에는 ‘3기 신도시’를 발표합니다.

실제 3기 신도시는 여럿차례 걸쳐서 발표를 하고

10년이 지난 2027년 쯤에는 입주를 시작합니다.

아마 단계적으로 입주할 것으로 기대하고 있고요,

공급은 10년 걸린다는 말이 정말 맞는 거 같습니다.

 3) 강남 3구 대규모 입주장

이런 상황에서 헬리오시티 입주를 합니다.

거의 1만 세대가 한 번에 입주하면서 

전세가가 7억 → 5억으로 

2~3억 정도 급락하는 상황이었습니다.

이때 전문가들은 하락장이 올 수도 있다는 전망도 내놨습니다.

공신력 있는 기관의 조사에서도 

하락을 예상하기도 했습니다. 

2020년에 시장이 어떻게 됐는지는

저보다도 글을 읽고 계신 여러분들이 더 잘 알고 계실 거라 생각합니다. 

폭등장이 21년까지 계속되면서

2019년에 집을 팔았던 사람들, 

가만히 기다렸던 무주택자들은 

졸지에 포모가 오고

심한 좌절의 시간을 겪었습니다.

과거 시장 상황은 알겠는데, 

2026년 하반기 부동산 시장은 어떻게 될까요?

그리고 2026년 시장에서 나는 어떻게 해야 

더이상 포모를 겪지 않을지가 궁금하실 거 같습니다. 

4. 앞으로 부동산 시장과 우리가 해야 할 일은?

사실 앞으로 부동산 시장이 

어떻게 될지는 아무도 모릅니다. 

미래를 아는 사람은 없기 때문입니다. 

앞으로의 시장은 모르지만, 

지금 어떻게 해야 할지는 압니다. 

 1) 너무 많이 오른 시장은 조심해야 합니다. 

초고가 시장은 세금, 대출을 잘 계산해봐야 합니다. 

감당이 어렵다면, 내 것이 아니라고 생각하고 

할 수 있는 범위를 정해서 시장을 봐야 합니다.

중저가 시장에서 급격하고 오르고 있는 곳은

추격매수를 조심해야 합니다. 

다만 부동산 시장이 알 수 없고

혼란스러워서 조심해야 하는 것은 맞지만 

매수하지 말아야 하는 것은 아닙니다. 

 2) 무주택 실거주자라면 

지금이 오히려 기회를 잡아볼 수 있는 시점입니다.

2019년에도 전문가들은 "하락장"이라고 했고, 

그 말을 믿고 기다린 사람들이 2021년에 가장 좌절했습니다. 

시장이 불확실할 때 

우리가 해야 할 일은 '쉬는 것'이 아니라 

'내가 살 수 있는 범위를 정하고 움직이는 것'입니다.

오늘 저녁 30분, 아래 세 가지를 먼저 해보세요.

   1) 내 매수 가능 범위 확인 (현재 자산 + 대출 한도 계산 → 은행 앱 시뮬레이션 5분)

   2) 관심 지역 매물 수 추이 확인 (아실 접속 → 관심 구 → 전세 매물 수 최근 3개월 추이)

   3) 이번 주말 관심 단지 1곳 임장 (단지 내 공인중개사 1곳 방문, 전세·매매 시세 직접 확인)

시장이 혼란스러울수록 행동하는 사람이 

결국엔 기회를 잡을 수 있습니다. 

저도 2019년 초, 지금 여러분과 똑같은 상황이었습니다. 

"전문가들이 하락장이라는데 지금 사도 되나?" 하며 3개월을 그냥 흘려보냈습니다. 

그러다 더 이상 미루지 말자 싶어서 주말에 임장을 나갔고, 

그날 저녁 처음으로 시장이 눈에 들어왔습니다.

지금 이 글을 읽고 

오늘 저녁 아실을 켜서 관심 구의 전세 매물 추이를 확인한 분이라면, 

이번 주말 임장을 한 분이라면, 

6개월 뒤에는 '살 수 있는 물건'이 보이기 시작합니다. 

1년 뒤에는 그 물건 중 하나가 내 것이 될 수 있습니다. 2019년에 움직인 저처럼요.

반대로 오늘도 "좀 더 지켜보자"를 선택한다면, 

2021년에 가장 힘들었던 사람들이 

바로 2019년에 기다리기로 한 사람들이었다는 사실을 기억해주세요.

 3) 투자자라면 

지금 시장에서는 아래와 같은 기준을 갖고 따져보세요!

   1) 내 투자금 확인 (현재 가용 종잣돈 → 대출은 가급적이면 지양)

   2) 수도권 비규제와 지방 광역시의 관심 단지 시세 파악(네이버 부동산, 아실/부동산 지인-공급 파악)

    - 지방은 공급을 면밀하게 봐야 합니다. 공급이 많은 지역은 조심하셔야 합니다. 

    - 나중에 전세 세팅할 때, 2년 뒤 역전세, 매도 등의 어려움을 겪을 수 있기 때문입니다. 

   3) 이번 달 관심 지역 임장 및 투자 물건 후보 추리기(지역 별 투자 매물 30개 이상 보기)

소액 투자자라면 이제부터 지방도 같이 검토해보셔야 할 때가 되었습니다.

제 경험으로는 지금 지방에서 싼 물건을 산다면, 잃기가 너무 어려운 시장입니다. 

여러분들은 아직 지방 시장에 대해서 어렵게 느끼실 수 있겠지만, 

돈을 번다는 것은 정말 어려운 일이고 그만한 대가를 치뤄야 하는 일입니다. 

어렵더라도 여러분들도 꼭 돈을 벌어서 여러분들의 목표를 달성하셨으면 좋겠습니다.  

그래서 여러분들도 저와 같은 시간을 가질 수 있으면 정말 좋겠습니다. 

2026년 혼란스러운 시장에서 어려운 시간을 보내고 계신 여러분의 투자를 응원합니다.