생각치도 못한 2호기 플랜을 갖게 되면서 매일같이 매임을 다니며 추린 물건으로 우당탕탕 매코까지 진행하고 빈쓰멘토님과 통화한 것이 꿈같이 느껴지는 하루였지만 깨알 복기를 해보려고 합니다.
코칭 후기에 앞서 바로 전달에 했던 실전반 과정을 통해 험블 튜터님 덕분에 막연한 고민에서 구체적인 시뮬레이션을 돌리게 되면서 구체적인 2호기 목표를 세웠고 그렇게 투자할 수 있는 사람이라는 정체성이 생기니 구체적인 행동이 가능했습니다.
그리고 그것을 가능하게 만들기 위해서는 열심히 저축율을 높이며 저축했던 부분도 도왔다는 생각이 들었습니다.
(잘한 점) 더 잘하는 사람들이 있는 환경에 계속 나를 노출 시킬 것/ 열심히 저축한 점
오늘까지 코칭 할인쿠폰이 있었기에 마감기한으로 데드라인을 정해두고 물건을 보러다니니
더욱 몰입되었던 것 같습니다. 그리고 자주 현장에 다녀보니 시장의 혼란스러움과 현장의 분위기를 정말 면밀하게 파악할 수 있었기에 멘토님과의 대화가 더 수월하게 느껴졌습니다.
그렇게 근무하면서 질문지를 겨우 겨우 작성한 후에 여쭙고 싶은 질문들도 모두 정리하고 드디어 시간이 되어 통화하게된 빈쓰멘토님> <
1호기 매도 > 서울 입성?
멘토님께서 첫번째 신이나서 말씀해주신 플랜은 은 1호기를 2년이 된 시점에 매도하고 추후에 결혼하면서 부부합산 DSR로 대출을 일으켜서 서울 입성 플랜! (다만, 내 상황 상 불가능ㅠㅠ)
이 부분에 대해서 이미 1호기 매도 후 실거주 / 1호기 매도후 투자 등 구체적인 상황별 시뮬레이션을 돌려봤기에
상황을 설명 드리고 방향성을 다시금 정비해서 대화를 이어나갈 수 있었습니다.
또한 시뮬레이션을 돌려봄으로써 더 좋은 방향이 있는 것을 알지만 지금 내 상황에서 어떤 선택이 최선인지 계속해서 고민해보고 행동하는 것이 느릴지언정 멈추지 않고 이어나가는 과정 중에 일부라는 생각이 들었습니다.
(잘한 점) 막연하게 생각하고 행동을 늦추지 말고 구체적으로 상황 별 시뮬레이션을 만들어보고 빠르게 행동할 것
평수의 우선순위
소액의 투자금으로 물건을 찾다보니 시장 상황상 작은 평수를 우선적으로 볼 수 밖에 없었습니다.
적은 투자금이 드는 것에 마음이 끌렸는지도 모르겠습니다.
하지만 전용 면적으로 봤을 때 몇 평 차이가 나지 않는 경우가 있지만, 실제로 보유했을 때 가격 차이를 만든다.
현재 시장은 시끄러운 시장이 맞고, 사실 바닥에서 어느정도 올라온 가격이 맞다는 말씀과 (현장에서 파악한 것과 일치)
우리가 인정하지 않으면 매수가 되지 안기 때문에 그 부분을 생각하며 봐야 하며
고점보다는 낮은 가격이므로 너무 비싸지 않은 가격임은 맞다고 말씀해주셨습니다.
이 부분은 정말 매일 퇴근, 점심시간을 활용해서 매임하고 전임하면서 심상치 않은 상황임을 느꼈던 저로써 너무 공감되었고, 1년전에 임장지를 매임했을 때와 너무도 다른 분위기와 접근할 수 있는 가격대가 달라지면서
이제는 인정할 수 밖에 없다는 생각을 했는데 그 부분을 정확히 짚어주셔서 잘 파악했구나 라는 생각을 할 수 있었습니다.
결론적으론 조금이 나마 넓은 평수를 우선적으로 보는 것이 중요하다!
멘토님의 보유 경험 상, 10평대와 20평대 모두 보유했을 때 둘 다 공실이 된 적은 없으나, 상승 금액이 많이 작고
매도할 때도 수요의 차이는 극명하다는 경험도 함께 공유해주셔서 우선순위를 명확하게 짚을 수 있었습니다.
대출 상환!!
모은 현금에 일부 유용하게 사용할 수 있는 대출과 함께 고려하고 있는 터라 투자금이 크긴 하지만 다주택 상황이 아니고 기존 1호기의 전세가 수준이 높게 껴있지 않은 것을 감안해서 괜찮고
28년 2월 이후 받게될 전세상승분이 있기 때문에 충분히 감당이 가능한 정도라고 말씀해주시면서
반드시 상환할 것을 약속하며 대출에 대한 기준을 잡을 수 있었습니다.
세 낀 매물, 세입자가 안보여준대요…추후에도 협조가 안되면 어떡하죠?
현장에는 전세가 없고 피로도 쌓인 세입자들이 집을 안보여주거나, 날짜를 고정해 놓고 보기 힘든 경우가 정말 많았습니다. 이런 경우에 전세 뺄 때도 협조가 안되면 어떡하나 그 부분에 대해서 여쭈어봤고
멘토님께서는 그럴 경우엔 사진으로 대체하는 경우도 있으니 사진을 찍어두거나 또는 그런 상황이 오면 가격을 조금 낮게 빼야 할 수 도 있다고 조언해 주셨습니다. 그리고 상황에 따라서 협조가 잘 되다가도 만기 시점에 갈 곳이 정해지지 않으면, 속상한 마음에 갑자기 안 보여주시려는 분들도 있기 때문에 그걸로 매수 여부를 판단하는 것은 옳지 않다는 말씀도 함께 해주셨습니다.
내 투자의 편익과 이익
사실 그전에 임장지를 임장했을 때와 너무도 선호도가 빠져버리는 물건을 바라봐야 했고 그 과정을 인정하기는 처음부터 쉽진 않았습니다. 하지만, 이런 투자도 제가 1년에 1억씩 모아서 드라마틱하게 모아갈 수 있는 상황이 아니기 때문에 지금은 시간을 투자하는 것이 좀 더 낫다고 생각되며 저점 대비 올라온 것은 어쩔 수 없는 상황이고 이것을 인정하고 전고를 넘은 물건은 아니기 때문에 충분히 못할 건 아니다 라는 이야기를 해주셨습니다.
+추가적인 리스크
(내가 몰랐던 리스크 체크)
재건축 호재가 있는 해당단지, 재건축이 신탁방식으로 갈 확률이 높고 싸인 하는 작업을 하면 거기서부터 조합설립인가로 받아들여지고 조정지역으로 묶이거나 규제지역으로 묶일 경우에 재건축 추진하고 있는 단지의 조합 설립인가가 진잔 단지에 대해서는 매매가 용이하지 않을 수 있고 그렇게 되면 이번장에서는 못판다고 생각해야 하고
상승장에서 매도가 어려울 수 있다는 것을 감안하고 가야 한다는 정말 생각치도 못한 이야기를 해주셨습니다. 그렇게까진 고려안했는데 ㅜㅜ 그 이야길 들으니 그럴려면 진짜 조금이라도 넓은 평수(선호도가 좋은 평수를) 우선적으로 검토해야 한다는 생각이 들었습니다.
그리고 정말 만약 그렇게 될 경우엔, 실거주로 거주하는 플랜도 생각해볼 수 있었습니다.
세대분리 후 취득 (더블체크)
현재 부모님집에서 거주 중이라서 1주택을 추가매수하면 3주택이 되어 세대분리가 필요한 상황이었고
이 부분에 대해서, 세무사 상담, 취득세팀 문의, 등등 많은 문의를 했고 멘토님께도 최종확인 후에 다시 한번 더 확인할 수 있었습니다.
잘한점) 걱정은 행동으로 해결할 것
거의 1시간 가량 정말 하나하나 설명해주시고 뚜렷한 가이드를 주신 빈쓰멘토님 ㅎㅎㅎ
사실 현장엔 자주 갔지만 혼란스러운 시장에서 자꾸만 여태 공부했던 기준이 무너지는 기분이 들기도하고
내가 너무 협소하게 보고있지는 않을까 걱정도 되었습니다.
그럼에도 불구하고 꾸준히 현장에 나가고 몰입하는 과정을 알아봐주시고 집을 많이 보고 오고 본인이 여기에 완전히 몰입 해가지고 의사결정과정에서 막 고민도 많이 하고 이래저래 알아보고 그런것들을 많이 해서 우선순위가 딱 서있는 느낌이 드셨다고, 그리고 그게 맞는지 확인해보는 그런 정도로 느껴졌다. 라고 말씀해주시니 갑자기 괜시리 울컥한 마음이 들었습니다.
그래서 이 정도면 너무 잘 했다고 생각하고 그 정도로 열심히 했으면 잘 지켜서 수익 낼 수 있을 것 같다는 따뜻한 말씀과 함께 뚜렷한 우선순위를 지을 수 있었습니다.
다행스럽게도 질문지에 넣은 물건도 통과는 되었지만, 더 넓은 평수에 저렴한 물건이 세입자가 날짜를 지정하는 바람에
보는 날이 정해져 그 물건까지 보고 매수를 결정하려고 합니다.
덕분에 명확하게 1,2,3순위 물건이 나눠져서 급하지 않게 우선순위대로 협상을 진행해볼 생각이고
그 전에 해야할 체크리스트 별로 침착하게 잘 준비해서 조금 더 나은 2호기를 마무리하고 후기까지 적어보겠습니다.
오늘 정말 귀한 시간 내주시고 제 이야기 경청해주시고 따뜻한 조언으로 감동 주신 빈쓰멘토님
꼭 2호기 성공경험담 가지고 다시 등장하겠습니다.
감사합니다!
내게 맞는 단지, 혼자 고민하지 말고 전문가와 함께 마지막 결정을 내려보세요
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