지난 달 이사 온 6명 모두가 동갑내기였습니다. 전월세와 매수를 가르는 3가지 기준

안녕하세요,

월부 튜터 진심을담아서 입니다.

집을 사자니 대출이 무섭고, 조금 더 기다리자니 그동안 들어갈 주거비가 마음에 걸리시죠? 

월급날 통장에 들어온 돈이 월세와 생활비로 빠져나가고 나면, 이렇게 모아서 내 집을 살 수 있을까 하는 생각도 드는 것 같습니다. 저 역시도 결혼을 결심하며 집을 알아 볼 때, "전월세로 사느냐 집을 사느냐" 고민을 정말 많이 했던 것 같습니다.

특히 임대차 만기가 다가오면 고민이 구체적으로 바뀝니다. 지금 집에 계속 살려면 얼마가 더 필요한지, 다른 집으로 옮기면 출퇴근은 얼마나 길어지는지, 그 돈이면 차라리 집을 사는 게 나은지 계산하게 됩니다.

그리고 "지난달 30대의 생애최초 매수는 4855건으로 전체의 52%를 차지했다. 40대(2419건)의 두 배를 웃도는 규모이며 올해 1~8월 서울에서 생애 처음으로 주택을 매수한 30대는 3만1000여명으로 최근 7년 사이 가장 많은 수준이다. 집값이 폭등했던 2020~2021년보다도 많다." 는 기사를 봤습니다.

동갑내기 여섯 명이 같은 아파트로 이사했다는 이야기도 흥미롭지만, 저는 그 뒤에 붙은 말에 조금 더 마음이 갔습니다. “월세 더이상 못버텨.”

내 집 마련을 고민하는 분들에게는 낯설지 않은 말일 것 같습니다. 대출을 받아 집을 사는 건 부담스럽고, 그렇다고 매달 월세를 내면서 충분한 돈을 모을 수 있을지도 확신이 서지 않으니까요.

처음에는 조금 더 모은 뒤에 집을 사려고 했을 겁니다. 그런데 임대차 만기가 다가와 다시 살 집을 알아보다 보면, 생각했던 보증금과 월세로 선택할 수 있는 집이 마음에 들지 않을 수도 있습니다. 그때부터 계산이 복잡해지지요.

“이 돈을 계속 주거비로 쓰느니, 대출을 갚으면서 내 집에 사는 게 낫지 않을까?”

여러분도 비슷한 고민을 해보셨나요?

전월세 부담 때문에 매수를 고민할 때는 기다리는 동안 나가는 돈과, 집을 산 뒤 감당해야 할 돈을 함께 살펴봐야 합니다. 월세가 아깝다는 마음만으로 결정하기에는 집을 사면서 책임져야 할 금액도 크기 때문입니다.

전월세를 유지할지, 내 집을 마련할지 결정하려면
‘지금 내 형편에서 어느 선택을 이어갈 수 있는가’를 먼저 확인해야 합니다.

기사 속 여섯 사람과 같은 나이인지보다 우리에게 더 필요한 질문이 있습니다. 매달 얼마를 감당할 수 있는지, 그 집에서 얼마나 오래 살 수 있는지, 그리고 그 가격에 살 근거가 있는지​입니다.

오늘은 이 세 가지를 기준으로, 전월세와 매수의 갈림길에서 내 선택을 정하는 방법을 이야기해보겠습니다.

첫째, 이자와 함께 원금까지 갚을 수 있나요?

월세와 대출이자를 비교하다 보면 매수가 생각보다 가깝게 느껴질 수 있습니다. 하지만 실제 통장에서 빠져나가는 금액을 확인하려면 대출의 상환 방식까지 봐야 합니다.

예를 들어 3억원을 연 4%, 30년 원리금균등 방식으로 빌린다고 가정해보겠습니다. 매달 내는 돈은 약 143만원이고, 첫 달 기준으로 이자가 100만원, 원금 상환이 약 43만원입니다. 계산을 위한 가정이며, 현재 적용되는 금리나 실제 대출 가능액을 뜻하지는 않습니다.

월세 100만원과 이자 100만원만 비교하면 비슷해 보이지만, 이 조건에서는 원금 상환까지 포함해 매달 약 143만원을 마련해야 합니다. 여기에 집을 보유하면서 드는 세금과 수선비도 고려해야 하는 것도 필요합니다.

반대로 원금 43만원까지 월세처럼 사라지는 비용으로 계산하면 매수 부담을 과대평가하게 됩니다. 원금 상환은 빚을 줄이는 돈이지만, 매달 낼 수 있어야 한다는 사실은 같습니다.

그래서 저는 주거비를 내고도 생활비와 저축, 예상하지 못한 지출을 감당할 여유가 남는지를 먼저 계산해보셨으면 합니다. 

보너스를 못 받거나 육아휴직으로 소득이 줄었을 때도 이어갈 수 있는 금액인지까지도 보시면 조금 더 정밀하게 보실 수 있습니다. 비상자금을 모두 투입해야 하거나 생활비를 대출에 의존해야 한다면, 매수가격과 대출 규모를 낮춰서 다시 살펴볼 필요가 있습니다.

둘째, 집값이 주춤해도 계속 살 수 있나요?

매달 갚을 수 있는 돈을 확인했다면, 다음은 그 집에서 살아갈 시간입니다.

직장이 바뀔 가능성이 큰지, 아이가 태어나면 지금 생각한 면적으로도 괜찮은지, 출퇴근 거리를 매일 감당할 수 있는지 살펴보세요. 처음에는 조금 불편해도 괜찮을 것 같았던 조건이 실제 생활에서는 이사를 고민하게 만드는 이유가 될 수 있습니다.

집을 사고 얼마 지나지 않아 다시 팔아야 한다면 취득과 이사에 들어간 비용이 부담스러울 수 있고, 원하는 시점에 원하는 가격으로 팔리지 않을 가능성도 있습니다.

앞으로 5년 정도의 생활을 그려보면 판단에 도움이 됩니다. 5년이 수익을 보장하는 기준이라는 뜻은 아닙니다. 가족과 직장에 생길 변화를 생각해보면서, 시세가 기대만큼 움직이지 않아도 계속 거주할 수 있는 집인지 확인해보자는 의미입니다.

셋째, 지금 그 가격을 지불할 근거가 있나요?

월세가 아깝다는 마음이 커지면 집을 갖는 것 자체에 집중하기 쉽습니다. 그런데 오래 살 집이라도 얼마에 사는지는 중요합니다. 매수하기 전에, 같은 돈으로 선택할 수 있는 다른 집과 비교해보셨으면 합니다.

이때 비교의 근거는 생활의 편리함을 보여주는 구체적인 조건과, 실제로 거래된 가격입니다.

먼저 내가 감당할 수 있는 예산 안에서 후보 단지 세 곳을 골라보세요. 지금 살고 있는 동네뿐 아니라, 출퇴근이 가능한 다른 생활권도 함께 넣어보셨으면 합니다. 익숙한 지역만 보면 같은 예산으로 선택할 수 있는 집을 놓칠 수 있기 때문입니다.

그리고 다음 항목을 확인해보세요.

실제 거래가격은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확인할 수 있습니다. 다만 같은 단지라도 층과 계약 시점이 다르면 가격이 달라질 수 있으니, 가능한 한 조건이 비슷한 거래 여러 건을 살펴보세요. 수리 상태처럼 거래자료만으로 알기 어려운 부분은 중개사무소와 현장에서 추가로 확인해야 합니다.

자료를 모은 다음에는, 더 지불하는 금액만큼 어떤 조건이 좋아지는지 따져보는 겁니다.

예를 들어 비슷한 면적과 연식의 두 집 가운데 한 곳이 더 비싸다면, 출퇴근 시간이 얼마나 줄어드는지, 역과 학교를 이용하기가 얼마나 편해지는지 살펴보세요. 그 차이가 우리 가족에게 중요하고 추가 부담도 감당할 수 있다면, 더 비싼 집을 선택할 이유가 생길 수 있습니다.

반대로 가격은 낮지만 출퇴근이 크게 불편해지고 수리비까지 많이 들어간다면, 처음 보이는 가격 차이만큼 유리한 선택은 아닐 수 있겠지요.

여기서 우리 가족에게 잘 맞는 집이라는 판단과, 시장에서 가격이 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다. 내 직장과 가깝다는 이유만으로 저평가된 집이라고 할 수는 없습니다. 가격이 적절한지 보려면 비슷한 조건의 주변 단지들이 실제로 얼마에 거래됐는지까지 함께 확인해야 합니다.

“예전보다 많이 떨어졌으니까”에서 한 걸음 더 나아가,
“같은 예산의 다른 집과 비교했을 때 이 조건을 얻을 수 있으니까”라고 설명할 수 있어야 합니다.

이렇게 비교하고도 가격 차이를 설명하기 어렵다면, 그 부분이 추가로 확인할 질문입니다. 중개사무소에 매물별 가격 차이의 이유를 묻고, 거래자료와 현장에서 확인한 내용이 맞는지 살펴보세요.

그 과정을 거쳐 왜 이 지역인지, 왜 이 단지인지, 왜 이 가격인지를 자신의 말로 설명할 수 있을 때 매수 판단의 근거가 조금 더 단단해질 겁니다.

이번 주, 내 집 마련의 기준을 숫자로 적어보세요

이 글을 읽으며 ‘우리도 이제 집을 사야 하나’라는 생각이 드셨을 수 있습니다. 하지만 큰돈이 들어가는 결정인 만큼, 마음이 움직였다고 바로 결론까지 내릴 필요는 없습니다. 이번 주에는 우리 가족에게 어떤 선택이 가능한지 확인하는 데까지만 가보셨으면 합니다.

막연했던 고민을 구체적인 선택으로 바꾸려면, 다음 순서대로 해보세요.

첫째, 오늘 저녁에는 ‘집에 쓸 수 있는 돈’부터 적어보세요.

통장에 있는 돈을 모두 매수 예산으로 잡지 마시고, 돌려받을 임차보증금과 예·적금 등 마련할 수 있는 자금에서 갚아야 할 빚과 남겨둘 비상자금을 빼보세요. 매수할 때 필요한 취득 관련 비용과 이사·수리비도 따로 남겨두셔야 합니다.

그리고 최근 3개월의 실제 지출을 확인해, 생활비와 필요한 저축을 제외하고 매달 주거비로 얼마까지 낼 수 있는지 적어보셨으면 합니다. 맞벌이라면 육아휴직 등으로 한 사람의 소득이 줄어드는 시기도 함께 생각해보시고요.

이 과정을 마치면 두 개의 숫자가 나와야 합니다. 집값에 투입할 수 있는 자기자금과, 매달 감당할 수 있는 주거비 상한입니다. 이 숫자가 있어야 매물을 보다가 예산을 계속 높이는 일을 줄일 수 있습니다.

둘째, 이번 주에는 전월세 유지와 매수의 월 부담을 나란히 비교해보세요.

지금 내는 월세나 전세대출 이자만 적고 끝내지 마시고, 계약이 끝난 뒤에도 거주할 만한 집의 보증금과 월세를 확인해보세요. 네이버부동산에서 후보를 찾고, 중개사무소에 연락해 실제 계약 가능한 조건인지 물어보시면 됩니다.

매수 쪽은 금융기관에서 본인의 소득과 기존 대출을 기준으로 예상 대출 가능액, 금리, 상환 방식, 월 원리금을 확인해보세요. 온라인에 나온 최대한도만으로 예산을 정하지 않는 것이 좋겠습니다.

그다음 같은 종이에 두 선택을 적어보세요. 전월세는 월세와 대출 상환액을, 매수는 대출 원리금과 보유·수선에 필요한 지출을 넣고, 각각 생활비를 지출한 뒤 얼마가 남는지 계산하는 겁니다. 원금 상환은 빚을 줄이는 돈이라는 점도 따로 표시해두시고요.

여기에 질문 하나를 더해보셨으면 합니다.

“다음 계약 때 주거비가 늘거나, 대출금리가 바뀌어도 우리 생활을 이어갈 수 있을까?”

매수한다고 모든 지출이 고정되는 것은 아닙니다. 전월세의 갱신 부담과 매수 후 대출·유지 부담을 함께 확인해야, 지금 저렴해 보이는 선택을 앞으로도 감당할 수 있는지 알 수 있습니다.

셋째, 계산한 예산 안에서 매물 세 곳을 골라 직접 비교해보세요.

먼저 우리 가족에게 필요한 조건 세 가지를 적어보세요. 출퇴근 시간, 필요한 방 개수, 앞으로의 가족 계획처럼 실제 생활을 좌우하는 조건이면 좋겠습니다. 그 조건에 맞춰 지역과 단지를 좁힌 뒤, 예산 안에 들어오는 매물 세 곳을 골라보세요.

아실, 네이버 부동산 혹은 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래를 확인하고, 현재 매물과 층·면적·상태가 어떻게 다른지 살펴보세요. 직접 방문할 때는 집 내부뿐 아니라 역까지 걷는 길과 주변 생활환경도 함께 확인하셨으면 합니다.

돌아온 뒤에는 각 매물 옆에 두 문장만 적어보세요.

“이 집에서 오래 살 수 있는 이유는 무엇인가?”
“같은 예산의 다른 집과 비교했을 때, 이 가격을 지불할 이유는 무엇인가?”

답이 잘 써지지 않는다면, 어떤 조건을 더 확인해야 할지 드러날 겁니다. 예산에 맞는 집이 없다면 지역이나 면적을 조정해보고, 그래도 부담이 크다면 전월세를 유지하면서 더 마련할 금액과 다시 검토할 시점을 정해두세요.

이번 주의 목표는 계약이 아니라,
내가 감당할 수 있는 금액과 그 안에서 선택할 수 있는 집을 확인하는 것입니다.

이렇게 준비하면 다음 임대차 만기가 왔을 때, 적어도 무엇부터 알아봐야 할지 몰라 막막하지는 않을 겁니다. 집을 사든 계약을 이어가든, 우리 가족이 그 선택을 하는 이유가 생기니까요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)