안녕하세요 후추보리 입니다 :)
최근 6개월은 서울 외곽이 매매 상승을 주도했습니다.
성북구 11.4%↑ 강북구 11.4%↑
노원구 11%↑ 중랑구 10.8%↑
전세가 역시 서울 외곽 5급지가 상승을 주도했습니다.
노원구 10.7%↑ 금천구 8.7%↑
강북구 8.1%↑ 도봉구 7.4%↑
그런데 분위기가 달라졌습니다.
서울 전체 거래량은 7월 대비 8월에 40%가 줄었습니다.
이런 뉴스가 나오면 내집마련을 준비하던 분들은 불안해집니다.
“꼭지에서 사는 건 아닐까?”
“좀 더 기다리면 떨어지지 않을까?”
오늘은 이 질문에 답해보려고 합니다.
1. 지금 시장은 왜 멈췄을까요?
먼저 올해 5급지를 움직인 힘이 무엇이었는지 봐야 합니다.
서울 외곽의 매매가를 가장 강하게 밀어 올리는 건 전세가입니다.
중랑구를 예시로 보면
전세 매물이 말라붙은 3월부터 매매 매물이 소진되었습니다.
4월부터 거래량이 늘었고
7~8월에 상승률이 가장 높았던 이유입니다.
급매가 먼저 팔리기 시작해서 거래량이 늘어나고
신고가를 찍고 저층까지 소진되면
새로 나오는 매물들은
직전 신고가보다 높은 호가를 부릅니다.
중랑구 단지들을 보면 이 모습이 그대로 드러납니다.
✔︎사가정센트럴아이파크 : 7월 13.5억 신고가
이후 실거래 없음, 현재 호가 14억
✔︎중화한신 : 9월 9.8억 신고가
현재 호가 9.7억
✔︎신내6단지시영 : 9월 7.9억 신고가
현재 호가 8.2억
이럴 때 매도자는 "더 받을 수 있다"고 버티고,
매수자는 "너무 올랐다"고 기다립니다.
지금의 관망세는 시장이 무너진 것이 아니라,
매도자와 매수자가 대치하고 있는 상태입니다.
2. 그렇다면 지금 가격은 비싼 걸까요?
솔직히 몇 달 전보다는 비쌉니다.
중랑구를 비롯한 서울 외곽은
최근 6개월 10% 정도 올랐습니다.
하지만 기준을 몇 달 전이 아니라,
더 긴 시간으로 넓히면 이야기가 달라집니다.
중랑구의 일부 단지들은 신고가를 썼지만,
아직 2021년 전고점을 넘지 못한 단지들이 있습니다.
그사이 사람들의 소득은 늘었습니다.
서울 소득 대비 집값인 PIR 은
2022년 2분기 14.8에서
2026년 2분기 10.0 수준으로
2018년 3분기 10.1와 유사합니다.
시중 통화량(M2)은 202년 2분기 약 3,552조원에서
2026년 2분기 약 4,213조원으로 19% 늘었습니다.
그 사이 늘어난 소득과 통화량을 감안하면
2021년 전고점과 같은 가격은 오히려 싼 것입니다.
3. 사지 않는다면, 대안이 있을까요?
이제 가장 중요한 질문입니다.
지금 사지 않고 기다린다면,
그동안 어디에 살아야 할까요?
결국 매매나 전월세를 택해야만 하는데
서울 전월세 공급은 막혀있습니다.
✔︎신축 입주
: 내년부터 서울 입주물량이 1만 호 수준으로 반토막 납니다.
✔︎기존 아파트의 전월세 회전
: 계약갱신률이 사상 최대입니다.
기존 세입자가 나가지 않으니 새로 나오는 전세가 없습니다.
✔︎새로 사서 전월세를 놓는 집
: 토지거래허가구역 규제로 매수 후 임대가 불가능합니다.
매수를 미룬 사람들은 전월세 시장에 머물고,
공급이 늘지 않는 한 전세가는 다시 오릅니다.
전세가가 오르면 다시 매매가와 차이가 좁혀지고,
사람들은 다시 매수를 선택합니다.
올해 봄에 일어났던 일이 다시 반복되는 것입니다.
(다만 내가 매수하려는 권역의 공급을
경기도까지 펼쳐서 살펴보긴 해야합니다)
봄부터 달려온 서울 외곽은
매매가가 한 텀 오르고 숨고르는 분위기지만
당장 사람들이 살 집이 부족하다는
구조적인 문제는 변하지 않았습니다.
긴 시야를 가지고
감당 가능한 선에서 내집마련을 하세요.
조정기의 가치는 여러 매물을 차분히
비교해서 고를 수 있다는 데 있습니다.
거래가 멈춘 지금이야말로
부지런히 움직여서 내집을 마련해야할 때입니다!
