안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
서울이든 경기도이든 지방광역시이든 중소도시이든
전세 레버리지 투자로 자산을 축적해 놓은 상황에서
임차인과의 ‘전세 재계약’이라는 상황은
어느 누구든 마주 할 수 있는 상황인데요.
기존의 임차인과의
계약 연장에 대해 협의가 되었다면,
계약을 연장하는 과정에서
전세 보증금이 변경 되었다면
계약서 작성 후 전월세 신고가 필요한데요.
사소해보이나 중요하고,
중요해보이나 큰 비용을 들이고 싶지 않은 상황에서
대응하는 방법에 대해서 이야기해보려합니다.
가장 먼저 고민해야 할 것, 누구와 할 것인지
- 임차인과 직접 진행 할 것인지
- 부동산 사장님과 함께 할 것인지
아무래도 큰 금액이 오고가야하는 상황이다보니 법적인 책임 소재을 다룰 수 있는 ‘계약’이라는 중요한 행위를 전문가 없이 진행하는 것에 대한 두려움이나 걱정이 있을 수 있습니다.
부동산 사장님과 진행하는 것에 대한 장점으로는 ‘전문가가 계역서 작성을 도와주는 점’ 그리고 ‘궁금한 사항들을 물어볼 수 있는 점’ 결국 불안감이 해소 될 수 있는 것입니다. 반대로 단점은 ‘불안감’의 해소와 전문가에게 의뢰하기 위해 ‘비용’이 발생한다는 점입니다.
어느 방법 모두 틀린 방법은 아니기 때문에 임차인 혹은 임대인과의 협의를 통해 진행하시면 되는데요.
그 다음으로는, 어떻게 할 것인지
누구와 할 것인지가 정해졌다면,
그 다음으로는 계약을 진행하는 방법입니다.
크게 세 가지로 나누어 볼 수 있겠는데요.
- 현장(혹은 부동산)에서 만나서 작성
- 등기우편을 통한 작성
- 전자계약을 통한 작성
입니다.
그 전에 공통적으로해야 할 것은
‘전세 재계약 조건에 대한 협의’인데요.
전세계약 기간은 어떻게 할 것인지,
계약갱신청구권은 사용하는 것인지,
전세 보증금은 얼마로 할 것인지,
계약서 작성하기 전에 문자 등의 방법으로 협의가 되어있어야합니다.
현장에서 만나서 하는 작성은 가장 간단한 방법입니다. 부동산과 함께 할 경우, 협의 된 내용을 바탕으로 계약서 확인 후 임차인/임대인 사인 혹은 도장을 찍고 각각 계약서 원본을 보관하면 마무리 되는 것입니다.
직접 계약을 진행한다면 협의 된 내용을 바탕으로 임대인이 계약서를 출력하여 위와 동일한 방법으로 진행하면 됩니다.
이 경우 물건지가 먼 경우 이동시간/비용이 소모된다는 단점이 있습니다.
또한 등기 우편으로 진행하는 경우가 있습니다.
부동산과 함께 할 경우, 협의 된 내용을 바탕으로 부동산에서 계약서를 작성하여 ’임차인에게 등기우편으로 발송 → 각각의 계약서에 모두 사인/도장 후 임대인에게 발송 → 각각의 계약서에 모두 사인/도장 후 한 장은 보관, 한 장은 임차인에게 발송‘의 과정으로 마무링됩니다. 부동산이 물건지와 가깝다면, 임차인은 부동산에서 계약서 도장 후 임대인에게 발송하여 과정을 간소화 할 수도 있습니다.
직접 계약을 진행한다면 ‘임대인이 먼저 계약서 작성 및 사인/도장 후 임차인에게 송부 → 임차인 사인/도장 후 한 장은 보관, 한 장은 임대인에게 발송‘의 과정으로 진행됩니다.
이 경우 이동시간/비용을 줄일 수 있는 장점이 있으나, 현장에서의 진행보다는 번거롭습니다.
마지막으로 전자계약 진행입니다. 현장에서 하는 행위를 ‘부동산전자계약’ 어플을 통해 하는 것으로 생각하시면 됩니다. 부동산에서 계약서 초안 작성후 전자계약 생성 → 임대인/임차인 각각 어플을 통한 신분 확인 후 날인하면 마무리되는 방법입니다.
이 방법은 꼭 부동산과 함께 진행해야되는 차이점이 있습니다(계약서 생성과정을 부동산에서 진행하며, 부동산의 직인이 들어갑니다).
세 가지 방법 공통적으로 부동산과 함께 할 경우,
가장 큰 차이점은 부동산의 직인(책임소재)이 들어가는지 여부입니다.
보통 위와같은 과정을 부동산에서 대필해준다라고 하는데요. 단순히 계약서 작성을 도와주는 것이기 때문에 보통은 계약서에 부동산 사인/도장을 하지 않으며 진행합니다.
하지만 ’전자계약‘을 진행 할 경우 계약서 생성을 부동산에서 진행하고, 부동산의 사인/날인이 필수적으로 포함되어 계약이 잘못 된 경유 책임소재가 있습니다.
비용은 어떻게 되나요?
지역마다 다를 수 있으나 보통 10-20 정도의 대필료를 요구하는 경우가 많으며, 이는 임대인/임차인 각각 발생합니다.
여기서 ‘현장/등기’의 경우 부동산의 사인/도장이 보통은 들어가지 않아서 대필료를 협의를 통해 조율이 수월 할 수 있으나, ’전자계약’의 경우 부동산이 책임소재에서 자유롭지 못하여 대필료 협의가 어려울 수 있습니다.
지금까지 전세재계약을 진행하는 방법에 대해서 알아보았는데요. 어떤 방법을 활용해도 좋으나 가장 중요한 것은 계약 조건(날짜/기간/전세 보증금)과 특약에 대한 꼼꼼한 확인입니다.
동일한 임차인과의 진행으로 마음 놓일 수 있지만, 그럼에도 불구하고 하나 하나 직접 확인해보며 잘못된 점은 없는지 꼼꼼히 확인하시며 진행하시길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔 감사합니다.
