“이 페이지를 왜 만들었나요?” 임보 결론의 방향성 [천명]

“이 페이지를 왜 만들었나요?” 임보 결론의 방향성

안녕하세요. 천명의 동료를 돕고자 하는 천명입니다! 

지금 시점이면 다들 열심히 임보를 쓰시고 있을 것이 생각이 드는데요. 

이번에 중간 점검에서 받은 피드백을 복기하면서

그동안 놓치고 있었던 중요한 부분을 정리해보았습니다.

나름대로 전수조사도 열심히 하고, 생활권별 시세도 정리하고, 단지별 비교평가까지 했다고 생각했는데요.

튜터님께서는 제 임보를 보시면서 이런 질문을 해주셨습니다.

“천명님, 이거 왜 하고 있는 건데요?”

처음에는 당연히 저평가된 단지를 찾고 투자할 물건을 뽑기 위해서라고 생각했습니다.

그런데 피드백을 들을수록 제가 그동안 투자할 단지를 결정하기 위한 임보가 아니라, 배운 내용을 빠짐없이 넣기 위한 임보를 쓰고 있었구나 하는 생각이 들었습니다.

오늘은 튜터님께 배운 내용 중 임보 결론을 낼 때 바로 적용할 수 있는 세 가지를 나눠보려고 합니다.

1. 임보 결론의 시작은 단지 선정이 아니라 '내 투자 상황'이다

“투자금이 3억이면 3억으로 TOP3를 뽑아야죠. 3억, 5억을 섞어 놓으면 무엇을 비교하겠다는 건지 모르겠어요.”

저는 나름대로 가치가 좋다고 생각하는 단지들을 순위대로 정리했는데, 문제는 각 단지의 투자금이 제각각이었다는 것입니다.

3억으로 투자할 수 있는 단지와 5억이 필요한 단지를 한꺼번에 놓고 비교하니, 결국 제 상황에서 무엇을 사야 하는지 결론을 내리기 어려웠던 것이죠. 

여기서 중요한 것은 비교평가를 하기 전에 먼저 비교의 조건을 통일해야 한다는 것이었습니다.

적용 ① 투자금부터 확정하기

임보 결론을 쓰기 전, 다음 세 가지를 먼저 정리합니다.

• 현재 보유 자산과 매도 후 확보할 수 있는 현금은 얼마인가?
• 취득세와 부대비용, 예비자금을 고려한 실제 가용 투자금은 얼마인가?

• 이 투자금으로 지금 투자할 수 있는 지역과 단지는 어디인가?

   

예를 들어 가용 투자금이 3억~4억이라면 그 범위 안에서 후보 단지를 추리고 TOP3를 선정하는 것입니다.

만약 5억 투자금의 경우도 궁금하다면?

3억대 TOP3를 먼저 완성한 후, 별도의 장표에서 5억대 TOP3를 비교하면 됩니다.

투자금이 다른 단지를 무조건 비교하지 말라는 뜻이 아니라, 한 가지 투자 상황에 대한 결론부터 명확하게 내리라는 것!

이것이 첫 번째 배움이었습니다.

2. '좋아 보이는 단지'가 아니라 '왜 더 가치 있는 단지인지' 설명할 수 있어야 한다

“같은 가격일 때 가치가 가장 높은 게 무엇인지, 왜 그렇게 생각하는지 설명해야 해요.”

우리는 강의에서 늘 가치가 먼저라고 배웁니다.

그런데 막상 임보 결론에서는 그 원칙을 놓치기 쉽습니다.

“이 단지가 입지가 좋아서요.”

“여기가 더 선호도가 높아서요.”

“가격이 싸 보여서요.”

저 역시 이렇게 결론을 내리고 있었던 것은 아닌지 돌아보게 되었습니다.

튜터님께서는 단순히 A단지가 좋다고 말하는 것이 아니라, A와 B를 비교했을 때 어떤 차이가 있고 그 차이가 왜 가치의 차이로 이어지는지 설명해야 한다고 말씀해 주셨습니다.

적용 ② 비교평가의 기준을 최대한 맞추기

예를 들어 비슷한 가격의 두 단지가 있다고 가정해 보겠습니다.

단순히 연식만 보면 B단지가 좋아 보일 수 있습니다.

하지만 직장 접근성, 생활 편의성, 실거주 선호도를 종합했을 때 A단지의 가치가 더 높다고 판단할 근거가 있다면?

비슷한 9억대이라는 가격에서 A단지를 우선적으로 검토해야 합니다.

연식도 다르고 평형도 다른 단지들을 한꺼번에 비교하면 판단이 어려워질 수 있기 때문에, 처음에는 가격이나 투자금 등 비교 기준을 맞춰 연습하고 점차 비교의 범위를 넓혀가려고 합니다.

3. 임보의 모든 페이지에는 '이걸 왜 하는가?'라는 질문이 있어야 한다

마지막으로 제가 꼭 기억해야 하는 부분이라고 생각하는데요. 

저는 앞마당 원페이지를 만들 때 생활권별 시세를 전수조사하고, 매매·전세 증감과 매물량, 현장 분위기까지 넣으려고 했습니다.

그러다 보니 고민이 생겼습니다.

'이 정도면 충분할까?'

'뭔가 더 넣어야 하지 않을까?'

그런데 튜터님께서는 오히려 반대로 질문하셨습니다.

“앞마당 원페이지를 왜 만들어요?”

제가 실제 투자할 수 있는 매물을 찾고, 임장지 TOP3와 비교하기 위해서라고 말씀드리자 이렇게 답해 주셨습니다.

“그럼 그 결과를 낼 수 있는 페이지만 넣고, 아니면 빼요.”

정말 중요한 말씀이었습니다.

누군가는 전수조사를 하고, 누군가는 주요 단지만 트래킹할 수 있습니다.

둘 중 무엇이 맞고 틀린 것이 아니라, 내가 원하는 결과를 얻기 위해 어떤 자료가 필요한지가 먼저라는 것입니다.

적용 ③ 자료를 넣기 전에 결정할 질문부터 정하기

앞으로는 장표를 만들기 전에 이 장표가 주는 의미는 무엇인지 이 장표에서 무엇을 얻어갈 수 있는지부터 생각하고 만들려고 합니다..

그러면 어떤 자료를 더 조사해야 하고, 어떤 자료는 지금 당장 필요하지 않은지가 명확해집니다.

전수조사 자체가 목적이 아니라, 투자 의사결정에 필요한 근거를 확보하는 것이 목적이 되어야 한다는 것을 배웠습니다.

공부하려고 쓴 임보 vs 진짜 투자와 연결된 임보

돌아보니 저는 그동안 얼마나 많은 단지를 조사했는지, 얼마나 다양한 자료를 분석했는지에 집중했던 것 같습니다.

하지만 투자는 결국 선택의 연속입니다.

무엇을 살 것인가?

왜 다른 단지가 아니라 이 단지인가?

지금 이 가격에 사도 되는가?

내 투자금으로 실제 실행할 수 있는가?

이 질문에 답하지 못한다면 아무리 많은 장표를 만들더라도 투자로 연결하기 어려울 것입니다.

앞으로는 장표 한 장을 만들더라도 '이 자료가 내 투자 결정에 어떤 도움을 주는가?'를 먼저 생각하려고 합니다.

그리고 결론을 낼 때는 막연히 좋아 보이는 단지를 나열하는 것이 아니라, 내 투자금 안에서 가치와 가격을 비교하고, 실제 투자할 수 있는 단지를 선택하는 연습을 하려고 합니다.

(잘써놓고 설명할 때 다른 말 하지 않기………………미리 스크립트까지 준비) 

임보의 완성은 마지막 장표를 채우는 순간이 아니라, 내가 투자할 대상을 근거 있게 선택할 수 있을 때라는 생각이 듭니다.

오늘도 열심히 임보를 쓰고 계신 동료분들께 작은 도움이 되었으면 좋겠습니다.

“열심히 조사한 임보에서, 실제로 투자할 수 있는 임보로!”