26년 10월 3주차 주간머니이슈_부동산편
‘전세의 월세화’…서울 아파트 월세 비중 50% 첫 돌파
https://www.kmib.co.kr/article/20261020502420
[기사 내용을 통해 현상/이슈 - 표면적인 현상)
전월세 중 월세가 51% 차지 : 26년 1월~9월 전월세 거래량 17만2227건 중 월세 8만7870건 (51%)
- 서울아파트 월세 거래 9만312건 (작년 대비 2.7% 감소)
- 서울아파트 전세 거래 11만6274건 (작년 대비 27.5% 감소) → 전세 물건이 없음+감당이 안되어 월세로 전환
[배경 및 원인 분석]
전세의 월세화
- 신규 입주가 부족 (신축아파트 부족) → 전월세 부족이 심화
- 전월세 부족으로 가격이 폭등하기 시작함 (전세보증금이 올라가면 감당이 안되서 전세 거래량 급감, 월세 전환)
- 전세 대출을 받으러 갔는데 금리가 올라서 전세대출을 받기보다 반전세로 하는 것이 유리하면 월세로 간다
- 금리가 오르면 전세 수요에서 월세 수요로 이탈하여 월세 수요는 늘어남→금리가 상승하면 월세 전환 늘어 월세 상승
- 신규 입주 부족 + 토허제 + 임대 물건 감소 → 전세 매물은 부족한 상황은 구조적으로 개선될 여지가 없음
[구조 진단] (장기? 단기?)
- 과거에는 어땠을까? 비슷한 시기가 있었을까?
18년 913 대책 이후 9~10개월 동안 거래 절벽 (매물 증가/하락) (ex, 당산현대5차 5%하락)
20년 7월 임대차3법 시행으로 전월세 물량 감소하여 전월세 및 매매 급등 (ex, 당산현대5차 34% 급등)
전월세 물량이 부족했던 2018년 전저점 대비 60% 이상 상승한 당산현대5차를 샀다면
이후 하락장에서도 +20% 이상 수익이고, 현재까지 기다린다면 +120% 수익을 얻었다
- 현재 상황이 앞으로도 지속될까? 아니면 금방 끝나게 될까?
‘전세의 월세화’의 원인 3가지 → 구조적으로 개선될 여지가 거의 없음
1.신규 입주 부족 → 서울 아파트 입주물량 계속 감소중 (금방 변화X)
2.토지거래허가제로 인한 투자 불가 → 당장 토허제가 풀릴 가능성 적음
3.임대사업자 자동말소 주택 유예기간 내 매도 권고 → 임대사업자 끝
[현재 상황에서 나는 어떻게 대응해나가야 할까?]
- 2026년 이전에는 강남이 하락하는데 구로, 강서, 관악이 상승하는 시장을 상상하지 못함 → 부동산은 단순하지X
- 매매, 전세, 월세를 거주한다면 얼마를 내야하는지 비교해보고 어떤 것이 유리한 지 살펴봐야 한다
- 금리 부담과 대출 부담을 잘 살펴서 내집마련하기 (전월세로 가도 임대료의 상승이 멈출 기미가 보이지 않는 상황)
- 매물이 늘고 거래가 안되는 상황은 매수자 입장에서 우위를 점할 수 있기에 시간적, 마음의 여유를 가지고 살펴보기
- 내집마련을 하지 않아도 현재 전월세 상황을 유심히 보고 의사결정을 하는 것이 매우 필요한 시점임
무주택자 : 매매 20억 미만은 종부세 내지 않고, 32억 이상부터 이전 대비 종부세 증가
30억 이상 초고가 주택 종부세 계산하기 / 비거주 시 18억 이상부터 종부세
주택 매수하기 전에 집값과 거주/비거주에 따른 종부세 부담 미리 확인하기
매매/전세/월세 거주할 때 내야 하는 금융 비용 계산해서 유리한 것 선택하기
1주택자 : 추가 주택 매수 시 거주/비거주 나눠서 종부세 계산해보고 판단하기
2주택자 이상 되면 종부세 기본공제 9억→4억 감소하여 부담이 급격히 증가
다주택자 : 추가 주택 매수 시 종부세 반드시 검토해야 함 / 매도 순서/일정 미리 세우기
챗수가 중요한 것이 아니고 합산공시가가 중요하기 때문에 종부세 계산하기
이재명 정부 부동산 대책 (대출/세금/공급/규제지역) 2025년 6월 27일 : 627대책 (대출) - 내용 : 수도권/규제지역 대출 6억 제한 주담대 받을 경우 대출 실행 후 6개월 이내 실거주(전입) 의무화 생애최초 LTV 80%→70% 규제지역 LTV 70%→50%, 비규제지역 LTV 70%→60% 다주택자 주담대 금지 / 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 - 효과 : (25.7) 발표 후 1~2달 이후 규제의 약발이 다하면서 상승세로 전환 (26.8) 1년 후 대출이 감소하여 고가 아파트 구매력 감소, 저가 아파트 구매력 증가 (양극화 완화) (26.9) 중저가 지역 가격 상승으로 상급지와의 가격차 감소하며 갈아타기 기회가 생김
2025년 9월 7일 : 97 주택공급대책 (공급) - 내용 : 수도권 5년간 135만 호 공급 계획 (서울 물량은 2~3%에 불과) LH 공공택지 조성 후 민간 매각 중단하고 직접 건설/공급하여 속도를 높이려고 함
- 효과 : 발표 후에도 사람들의 의구심이 강해졌으며 실제 큰 효과를 보지 못함 서리풀지구는 주민 반대에 부딪쳐 지연되고 있고, 민간 매각에서 LH개발로 선회된 부지 (성남, 수원, 하남, 동탄 등)이 매각 중단되며 공급이 묶이면서 착공으로 이어지지 못함 실제로 135만 호 중 제대로 진행되고 있는 곳이 없음
2025년 10월 15일 : 1015 대책 (대출/토허제) - 내용 : 조정대상지역+투기과열지구+토지거래허가구역 지정 (서울 25개구+경기12개구) 규제지역 LTV 40% 주택 가격에 따른 대출 한도 차등 적용 (15억~25억 : 4억, 25억 초과 : 2억) - 효과 : 발표 후 일시적으로 2~3개월 거래량이 줄어드는 양상을 보임 (서울 아파트 거래량 3천건 수준) 매물 없어서 거래량 감소(매수 기피X), 가격은 꾸준히 상승함
2026년 1월 25일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 시사 - 내용 : 5/9 다주택자 중과 유예 폐지 시사 5/9까지 계약 (토지거래허가 신청 완료)이 완료된 건까지 적용 - 효과 : 한강벨트를 중심으로 서울 1~3급지의 매물이 늘어나며 상승이 둔화되기 시작함 반면, 그동안 주목받지 못한 강북,동대문,강서 등 외곽 지역의 상승률이 높아짐
2026년 2월 3일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 다른 보완 방안 - 내용 : 다주택자 매도하고 무주택자가 매수하는 경우 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 가능 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 6일 : 다주택자 양도세 중과 유예 종료 관련 - 내용 : 5/9까지 계약 → 허가 신청 으로 기준 완화 - 효과 : 다주택자의 매물을 유도하여 더 많은 매물이 시장에 나옴
2026년 4월 4일 : 4.1 가계부채 관리방안 발표 - 내용 : 다주택자 투기적 대출 수요 불안으로 발표된 대책 가계부채 총량관리 강화 (대출을 더 어렵게 함) 다주택자 수도권/규제지역 아파트 담보대출 만기 연장 불허
2026년 5월 9일 : 다주택자 양도세 중과 유예 폐지 - 효과 : 전월세 매물 뿐만 아니라 매물이 잠기며 급속도로 감소함 강남구 매물 -2.5% 감소, 노원/강북/구로 매물 -13~17% 감소 중저가 아파트 수요 집중 (노원구 3개월 연속 거래량 700건 이상)
2026년 5월 12일 : 비거주 1주택자 실거주 의무 유예 - 내용 : 비거주 1주택자까지 실거주 유예를 확대 세낀 물건 임대차계약 종료일까지 매수자의 입주를 유예 - 효과 : 다주택자 중과 유예 폐지 이후 매물 잠김이 심화되어 비거주 1주택자 매물을 유도하고자 나온 정책이나 효과 적음
2026년 6월 30일 : 동탄.기흥.구리 규제지역.토허구역 전격 지정 - 내용 : 7월 1일 부로 동탄, 기흥, 구리를 규제지역.토허제역으로 지정 - 효과 : 동탄, 기흥, 구리의 가격 상승이 지속되고 있으나 거래량은 줄어들게 됨
2026년 8월 3일 : 세제개편안 (종부세, 양도세 등) - 내용 - 장기보유특별공제 → 장기거주소득공제 변경 - 다주택자 비거주할 경우 장기보유특별공제를 절반으로 줄임 - 장기거주 소득공제의 한도가 생겨 고가 주택의 경우 28년이 지나면 10억 공제만 가능함 - 비거주자의 종부세 기본 공제 축소 (12억 → 1주택 9억/다주택 4억) - 종부세 공정시장가액비율 상향 (60% → 70%) - 종부세 세율 가액 기준 변경 및 인상 ('주택 수'가 아닌 ‘과세표준 금액’에 따라 종부세 부과) - 효과 : (26.8) 강남,서초,송파 등 고가 주택 위주로 호가 조정되고 있음 (원베일리 호가 39억으로 5억 하락)
2026년 8월 13일 : 주택 공급 대책 - 내용 - 수도권 23만 가구 추가 공급 목표 발표 (강서구 염창, 남양주 덕소, 경기도 광주) - 금융 규제 완화 - 서울 주택 공급의 90%는 민간이 담당하도록 규제 완화 / 이주비 대출 규제 완화 - 신혼부부 대상 금융 지원 확대 / 전세대출 금리 인상 폭 축소 / 가계대출 총량 목표 상향 - 비거주 1주택자 전세 대출 제한 / 전세대출 보증 비율 축소 - 효과 : (26.8) 세제개편안, 공급대책 이후에도 강남을 제외하고는 가격이 눌리지 않고 있음 (시장이 적응) (26.9) 97공급대책 이후 계획 상 서울에 짓는 것이 5만 호도 되지 않음 (정책에 대한 학습 효과 발생)
2026년 9월 18일 : 토지거래허가구역 내 '임차인 있는 집(새낀 매물)' 매매 규제 완화 https://weolbu.com/s/RJPmLA7Pxe - 내용 - 실거주 유예 신청 기한을 기존 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장 - 임차인이 계약갱신청구권을 사용해 추가 연장(2년)하는 기간까지 포함하여 실거주를 유예
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2026년 10월 03일 : 서울 전세난 '도미노…경기.인천까지 번졌다
- 내용 - 경기도와 인천의 입주물량도 많지 않지만 서울 보다 경기도와 인천의 전세가 상승이 늦었음 - 최근 경기도와 인천의 전세가 상승이 일어나고 있다. 특히 서울에서 가까운 곳부터 그 상승이 가파르다 - 분석 - 서울 공급 부족+토허제 → 전월세부족→ 전월세 상승 → 15억 미만 매매전환 수요 증가 → 트리플강세 - 서울 이외 경기와 인천도 마찬가지 이유로 전세가 상승하는 중 → 매매전환 수요가 증가할 가능성 높음 - Action - 경기도와 인천 안에서 입주 물량이 많지 않은 지역의 경우는 유심히 살펴보면서 - 전세가는 상승하는데 매매가가 그만큼 오르지 않았다면 내집마련을 고려할 시점이다 2026년 10월 07일 : 거래 급감·매물 증대…서울 아파트 '위험신호' 떴다
- 기사 내용 https://kpinews.kr/newsView/1065595476515002 - 서울 아파트 거래량 감소 : 8월 거래량 3540건 (7월 대비 39.4% 급감) (평균 거래량 약 6천 건) - 서울 아파트 매물 증가 원인 분석 - 8.3 세제개편으로 인한 세금혜택 축소와 기한 만료로 특정 기한 안에 팔아야 하는 물건들이 나오면서 매물이 증가하고 있는 상황 - 시장 구조 변화와 임대차 시장의 중요성 - ‘임대차 대란‘ 상황이 변하지 않는 상황으로 잠재 매수 수요가 살아있기 때문에 매매 하락하더라도 전월세 상승으로 향후 매매가 반등할 여지가 있음 - 현재 상황에서 내집마련을 할 때 알아야 할 것 - 1. 전월세를 선택하더라도 전월세가 상승을 멈출 기미가 보이지 않음 - 3. 매물이 늘고 거래가 안되는 상황이므로 시간적, 마음적 여유 가지기 2026년 10월 18일 : 서울아파트 토허신청 5개월 만에 반등, 강북/서남권 상승 확대 https://www.yna.co.kr/view/AKR20261014161900004 9월 서울 아파트 토허 신규 신청 건수 : 3,678건 (4월 이후 9월까지 감소) - 신청 비중 : 강북권 45% / 한강벨트 21% / 서남권 20% / 1급지 15% - 1급지, 한강벨트 핵심지 가격 상승세 둔화 및 하락 (외곽은 상승폭 커짐) - 대출 접근성이 상대적으로 높은 15억 미만 중저가 중심 실수요 유입됨
-원인 분석 (배경) 1. 거래량 증가 / 매물수 감소 → 매도자 우위시장 (매매 난이도가 높아짐) (ex, 26년 상반기) 2. 거래량 증가 / 매물수 많음 → 매매 난이도 높지 않음 / 기간 길어지면 서서히 매물이 감소 (ex, 현재) 예시 ) 1015 대책이 나오고 매물수 증가했는데 1월부터 거래량 늘어나면서 매물수 줄어들면서 불장으로 넘어갔던 적이 있음 / 현재와 같이 애매한 시기 나오는 물건들이 기회가 될 수 있음 3. 거래량 감소 / 매물수 감소 → 매물 없어서 거래량 줄어들었는데 거래가 신고가를 찍을 때 (터무니없는 호가 거래를 조심해야 함) 4. 거래량 감소 / 매물수 증가 → 철저한 매수인 우위 시장
22년 거래가 거의 없었는데 22년말 거래가 조금씩 되다가 반등을 시작했음. 서울 인접한 경기도 지역이 가격이 많이 오르지 않았는데 전월세 대란이 발생하면 가격이 오를 수 있음 25년 한강이랑 강남3구 많이 오르고 외곽은 오르지 않았는데 전월세로 힘들어했다. 그래서 서울 외곽이 올랐다. 이제는 서울에 붙어있는 경기도 지역들이 사람들의 생각과 다른 움직임이 나올 수 있음 현재는 거래량이 증가하기 시작했지만 매물수가 많기 때문에 매매하기 좋은 기회이고, 이후 매물수가 감소하기 시작한다면 불장으로 넘어갈 수도 있다
-현재 상황에서 나는 어떻게 대응해나가야 하는가? 현재 시장 상황에서 내집마련을 할 때 알아야 할 것 1. 전월세난으로 전월세 상승을 막을 수 있는 방법이 없음 2. 매수자 우위 시장을 활용하여 좋은 물건을 찾기 2026년 10월 25일 : 서울 전세난이 경기/인천으로 번진 지금, 내집마련 타이밍 잡는 방법 https://www.inews24.com/view/2009462 서울 아파트의 전월세가 감소하고 있고, 그 중 특히 전세 물건이 크게 줄어들고 있다는 내용과 월세 비중이 사상 최초로 전세보다 높아졌다는 기사 내용
-원인 분석 (배경) 서울 아파트 입주 감소와 토허제, 그리고 임대 사업자 규제로 인해 전월세 물량이 구조적으로 감소하여 전세 가격이 상승한데다 금리까지 오르면서 전세의 월세화 가중되기 시작
-구조 진단 (장기? 단기?) □ 과거에 ‘전월세 물량이 부족했던’ 비슷한 시기가 있었을까? 18년 913 대책 이후 9~10개월 동안 거래 절벽 (매물 증가/하락) (ex, 당산현대5차 5%하락) 20년 7월 임대차3법 시행으로 전월세 물량 감소하여 전월세 및 매매 급등 (ex, 당산현대5차 34% 급등)
□ 현재 상황이 앞으로도 지속될까? 아니면 금방 끝나게 될까? ‘전세의 월세화’의 원인 3가지 → 구조적으로 개선될 여지가 거의 없음 1.신규 입주 부족 → 서울 아파트 입주물량 계속 감소중 (금방 변화X) 2.토지거래허가제로 인한 투자 불가 → 당장 토허제가 풀릴 가능성 적음 3.임대사업자 자동말소 주택 유예기간 내 매도 권고 → 임대사업자 끝
-현재 상황에서 나는 어떻게 대응해나가야 하는가? 무주택자 : 매매 20억 미만은 종부세 내지 않고, 32억 이상부터 이전 대비 종부세 증가 30억 이상 초고가 주택 종부세 계산하기 / 비거주 시 18억 이상부터 종부세 주택 매수하기 전에 집값과 거주/비거주에 따른 종부세 부담 미리 확인하기 매매/전세/월세 거주할 때 내야 하는 금융 비용 계산해서 유리한 것 선택하기
1주택자 : 추가 주택 매수 시 거주/비거주 나눠서 종부세 계산해보고 판단하기 2주택자 이상 되면 종부세 기본공제 9억→4억 감소하여 부담이 급격히 증가
다주택자 : 추가 주택 매수 시 종부세 반드시 검토해야 함 / 매도 순서/일정 미리 세우기 챗수가 중요한 것이 아니고 합산공시가가 중요하기 때문에 종부세 계산하기 |
