안녕하세요. 럭키쿼카입니다.
작년 2025년 8월, 앞마당 4개였던 저도, 1호기 투자한 경험담을 풀어보려고 합니다.
투자 계기
저는 작년 1월 월부에 처음 들어왔고, 내집마련기초반 수강을 통해 내집마련을 하고 싶었습니다. 그런데, 연저축액이 적은 싱글투자자인 저에게는 내집마련보다는 투자를 해야만 한다는 걸 깨달았습니다.
그래서 3월 열반스쿨기초반 수강을 시작으로 7월까지 총 4개의 앞마당을 만들었고, 마지막 지방투자기초반에서 자모님께서 지방투자에 대한 확신을 주셨고, 8월초 부산에 1호기 투자했습니다.
당시 자모님께선,
- 지금 지방이 투자하기에 가장 좋은 시기.
2. 최고의 단지를 고른다는 건 투자에선 없다. 기준에 맞는 투자를 하고 망하지 않는 투자를 하고, 100%이상 수익률을 가져간다 가정하고 투자해라.
3. 지금 지방은 대부분 저평가되어있다. 거기 안에서 얼마나 더 저평가되어있는지 치열하게 찾는 거? 솔직히 찾을 필요가 없다. 대부분 다 싸니까 !!”
라고 말씀해주셔서 ‘나도 지방에서 돈을 벌 수 있고, 완벽할 순 없고 투자하자! ’라고 용기를 갖게 됐습니다.
[매매 편]
저환수원리 검증을 통한 단지 선정
앞마당 내에서 환경,학군,공급에 따라 비교하고 가장 우선순위라고 판단한 단지를 뽑았고, 강의에서 배운 저환수원리에 따라 투자할 단지를 검증했습니다.
저: 전고점과 2억 이상 떨어져있는 절대적저평가.
환: 구축이지만,, 중층 이상, 1000세대 이상의 대단지, 이 생활권을 찾는 사람들의 확실한 수요가 있음.
수: 당시 전고대비 많이 하락한 상태였기에 충분히 100%이상 수익 날거고, 가치가 있어서 내가 끌고 갈 수 있을 단지라 판단.
원: 전세가율 80%이상.
리: 부산 남구에 26년 1월 약 3000세대가 넘는 대단지 공급이 있음. 1월로부터 3개월 전, 약 10월부터 물량이 쌓일거라 인지. 당시 7월이었으므로 최대한 빨리 전세 빼는 것으로 계획하고 잔금을 위한 대출 확인.
이렇게 저환수원리에 따라 이 단지에 대한 확신을 가졌고, 매물코칭을 위해 매물을 털었습니다.
매물 중 최저가 물건 A는 세대간섭이 있어서 나중에 매도할 때 쉽지 않을거라고 판단했고, 동/층/향은 바꿀 수 없는 부분이니 더 좋은 매물을 찾아야겠다고 생각했습니다. 제가 본 물건 중 B물건이 동/층이 제일 마음에 들었으나, 최저 물건보다 3천만원이나 비싼 물건이었습니다.
그래서 근처 모든 부동산에 워크인을 해서 A물건보다 더 싼 물건이 있는지 등을 확인했습니다. 모든 부동산이 A보다 더 싼 물건은 없다고 말씀하실 때, 한 부동산에서 잠시 앉아보라며 저를 잡으셨습니다…..
부사님께선 A가격에 더 좋은 물건이 있다며 말씀해주셨고, 알고 보니 그 물건은 B물건이었습니다….ㅇ0ㅇ
알고 보니, 제가 오기 몇 분 전, B물건 매도자가 빨리 팔고 싶은 마음에 그 부동산을 다녀갔고 매도자와 부사님 간의 관계도 다른 부사님들보다 더 가까웠습니다…. 그래서 부사님의 조율로 호가보다 3천만원 싸게 매수할 수 있었습니다.
[전세 편]
매매 계약은 8월초였고, 잔금은 25년 12월 말로 잡았습니다.
그 집은 세낀 집이었습니다. 그래서 기존의 세입자의 조건을 맞추는 것이 가장 어려웠습니다.
기존 세입자는 같은 단지내 더 큰 평수로 이사가고 싶었으나, 물건이 나오지 않아 부사님께 기약없이 대형평수가 나오면 그 때 나가겠다고 선언하셨고… 저는 마음이 초조해지기 시작했습니다. 저도 매일 단지의 더 큰 평수 매물이 나오는지 체크했고, 다른 부동산에 전화로 알아봐야겠다고 생각하던 찰나, 운이 좋게 딱 한 전세 물건이 나와서 기존 임차인분께서 큰 평수 집을 전세계약하셨습니다.
그런데 이제는 새로운 임차인 소식이 감감무소식이었습니다. 매주 월요일 부사님께 확인전화를 해도 당시 8월이라 11,12월 손님은 아직 안 돈다고만 하셨습니다. 이해는 하지만 제가 할 수 있는 방법을 찾아야겠다고 생각했습니다.
당시 거래되던 금액보다 낮게 매수한 덕분에, 전세 경쟁매물보다 천만원 내렸습니다. 또, 부사님께 양해를 구하고 근처 부동산에도 물건을 내놨습니다. 다행히 추석 전에 다른 부동산에서도 손님 한 팀을, 매수한 부동산에서도 한 팀을 모시고 와주셨습니다.
매수한 부동산에서 모시고 온 손님은 기존 임차인의 이사날짜에 맞춰 11월말에 전세 잔금 일정을 맞춰주셨고, 저는 매매전세 동시잔금을 진행할 수 있었습니다.
새 임차인은 11월말에 전세 잔금을 해주셨지만, 실제 입주는 12월 중으로 하신다고 하셔서,덕분에 코크드림님의 인테리어 특강을 들으며, 도배, 화장실 거울 교체 등 잔수리를 꼼꼼히 할 수 있었습니다.
[마무리]
잘한 점:
-월부 환경 안에서 있었던 것
-모든 부동산 워크인 한 것
-월부 Q&A게시판, 로톡 변호사 상담 적극 활용한 것(심신안정용)
아쉬운 점:
-지방/수도권 앞마당이 적었던 점,
-생각지못하게 싸게 매수해서 투자금이 남음,
-당시 매매물건들이 꽤 쌓였던 상태였는데도 전세 경쟁매물이 많이 생길거라 생각못했음.
적용할 점:
-월부환경 안에서 지방/수도권 넓게 앞마당 넓히기,
-가진 투자금보다 더 넓게 물건 찾기,
-매매,전세 물량 같이 보고 어디까지 전세 맞출 수 있을지 대비.
투경글을 쓰고 보니, 모든 것이 운이 좋았던 것 같습니다.
투자 의지를 불태워준 너바나님, 너나위님, 자모님, 주우이님 등을 만난 것도,
투자에 확신을 갖게 해준 매물코칭을 받은 것도,
조 활동을 하면서 좋은 동료들을 만난 것도,
부족한 저를 데리고 첫 매임을 도와주시고, 환경 속에 저를 잡아주신 젠하님을 만난 것도,
마침 매도자가 다녀간 후 그 부동산에 제가 첫 번째로 다녀간 것도,
도배는 무조건 해야 하는데, 전세 잔금 후 무려 한 달 뒤에 입주해주신 현 임차인분을 만난 것도,
매매/전세에 진심으로 열심히 도와주신 부사님들을 만난 것도..!
감사한 마음 뿐입니다.
초심자의 행운이라 생각하고, 환경 안에서 꾸준히 실력을 쌓아나가고, 제가 도움을 받은 것처럼 다른 분께도 조금이라도 도움이 될 수 있도록 하겠습니다.
제 작은 경험담이 작년의 저처럼, 1호기를 앞둔 분들께 조금이나마 도움이 되셨으면 합니다. 두서 없는 글 읽어주셔서 감사합니다..ㅎㅎㅎㅎㅎ
