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월부챌린지

시세 #11 비규제 5순위표 (구리, 만안, 부천)

26.03.19 (수정됨)

✅ 비규제 지역 전수조사 (90년식 이상, 200세대 이상 & 부평구 미안해)

  • 내 마음 속 순위 : 구리>만안>부천>부평
  • 부평은 지난주에 주요 단지들 조사했을 때 아직 시세상승흐름은 없었다.
  • 부천까지는 일부 좋아한는 단지들까지 조금씩 올랐고, 구리는 특히 많이 올랐다.
  • 구리시
    • 2월 임장을 시작할때부터 일주일 간격으로 계속 몇 천 씩 야금야금 오르더니 대부분 5천 이상 올랐다.
    • 전세는 매물이 없음에도 불구하고 그만큼 따라주지 못해 투자금이 2-3천 올랐다.
    • 8호선이 24년 8월에 개통하면서 아직 그 효용가치가 충분히 반영되지 못한 느낌은 있다.
    • 그래서 비싸졌음에도 불구하고 투자는 가능하고 해야하는 지역으로 느껴진다.
    • 평균 매매가 : 7.9억
    • 평균 전세가 : 4.6억 (전세가율 59%)
    • 평균 투자금 : 3.2억
    • 매매 매물수 722개 / 전세 매물 187개 (인구수 18만)
  • 만안구
    • 안양역과 석수역 위주로 많이 올랐고 관악역 쪽은 신축 위주로 많이 올랐다.
    • 평소 눈여겨 보던 석수e편한세상도 가격이 꽤 올랐고, 오히려 33평에 기회가 있다.
    • 안양동에서는 멀멀멀세권인 성원1차, 성원상떼빌은 아직 가격이 안올랐지만 쉽게 손이 가진 않는다.
    • 평균 매매가 : 6.3억
    • 평균 전세가 : 4.2억 (전세가율 66%)
    • 평균 투자금 : 2.1억
    • 매매 매물수 1,112개 / 전세 매물수 78개 (인구수 23만)
  • 부천시
    • 개인적으로 평촌보다 부천시의 단지들&인프라가 더 좋다고 생각했었는데
    • 부천은 물리적으로 강남에서 너무 멀다 (대부분 60분 초과)
    • 그래서 단지의 컨디션이나 생활 환경이 좋음에도 불구하고 항상 후순위로 생각된다.
    • 투자금이 적은 단지도 많고 전세가율도 높은 등 이점은 있지만
    • 나중에 매도할 때 흐름이 너무 늦게 온다는 단점이 있는 것 같다.
    • 평균 매매가 : 5.8억
    • 평균 전세가 : 4.3억 (전세가율 74%)
    • 평균 투자금 : 1.5억
    • 매매 매물수 1,584개 / 전세 매물수 96개 (인구수 38만)

 

✅ 비규제지역 5순위 시세표(2억 이하 투자금)

  • 부평구까지 들어간다면 5천 이하도 가능하겠지만
  • 지금처럼 다주택자 리스크가 큰 상황과 취득세를 생각하면 소액 투자는 조금 더 늦게 하는게 좋을 것 같다.
  • 5천 이상 2억 이하를 꾸준히 보면서 1억 전후로 투자 가능한 지역들을 내년까지 찾아볼 예정이다.
  • 5천~1억 투자금
    • 안양의 비역세권(도보 18분)의 성원을 1순위로 뽑았다. 강남 접근 70분 정도
    • 부천에서는 미리내동성이 방2라는 단점에도 불구하고 위치가 좋다고 생각해서 2위로 뽑았다.
    • 비교군인 연화마을은 역세서도 멀고 대원은 가장 끝단이다.
    • 한아름과 반달은 1호선라인으로 선호도가 낮고 먼저 올라야하는 형님들이 상단에 너무 많았다.
  • 1억~1.5억 투자금
    • 1억 초반은 여전히 부천 단지들이 많았고 연화쌍용이나 반달극동 등 1억 초반대 물건들보다 역에 가까워졌다.
    • 게다가 30평대 투자가 가능해지는 영역이다.
    • 그럼에도 불구하고 1위는 교문동 구리일성이다 (동방과 함께 고려)
    • 구리일성은 수택생활권에 선호도가 상대적으로 떨어지는 덜선호 단지이지만 그럼에도 불구하고 강남역에 50분내로 접근가능한 지역이다.
    • 충분히 투자가능하다고 본다.
    • 석수 경남아너스빌도 석수역 역세권으로 60분내로 강남을 들어갈 수 있기 때문에 20평대임에도 불구하고 2위로 봅았다.
    • ‘20평대 강남 접근성 vs 30평대 환경’을 고민한건데
    • 부천이 30평임이고 전고점이 높음에도 불구하고, 비규제지역 물건은 서울보다 상승흐름이 늦게 오고 긴 호흡으로 가져가야한다는 점을 고려하여 강남에 물리적으로 가까운 곳을 선택했다.
    • 매도 할 때의 가격은 부천이 더 높을지 몰라도 매도하는 타이밍에서 너무 늦기는 싫다는 생각을 했다.
  • 1.5억~2억 투자금
    • 여기는 구리의 동구릉 생활권의 영역이었다.
    • 20평대~30평대 동구릉역 멀세권까지 투자 가능하고, 아름래미안부터 상대적으로 덜 선호하는 원일, 건영(건영1차포함) 까지 1억 후반대로 투자 가능했다.
    • 불과 몇 주 전까지는 1억 중반으로 가능했다는 점이 아쉽지만 충분히 미래 가치가 있어 보인다.
    • 석수e편한은 약간 멀세권이지만 사람들이 좋아하는 단지이고
    • 상동 라일락경남과도 충분히 매물로 고려해볼만한 곳이다. 

 

 

✅ 2026년 시세

 

 

 

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