<갈아타기 타임라인>
4월 30일 목요일 : 매도 광고 (목표 매도가 +5천)
- 목적 없는 매도 광고 (광고 안될 수 있음을 인지)
6월 3일 수요일 : 전세입자의 퇴거 날짜 통보 (-2천 = 목표 매도가 +3천)
- 전세입자와의 소통
=> 여기까지의 이야기 : https://weolbu.com/s/OyyeGQTU8A
6월 5일 금요일 : 매도 부동산 방문 (-3천 = 목표 매도가)
- 1등 브리핑 vs 광고 가격에서 네고 거의 불가
6월 9일 화요일 : 전세 퇴거 대출 발견
- 이틀간 35명에게 문자+전화로 대출 문의
6월 12일 금요일 : 대출 자서 작성
- 대출 금리 및 조건 확인
=> 여기까지의 이야기 : https://weolbu.com/s/O1QhoBH4Y4
7월 3일 금요일 : 첫 매수 조건 협의
- 매수자1 (투자자): 3.8까지 흘려보는 사장님 → 4억 고수
- 매수자2 (실거주): 잔금 길게 요청 + 계약금 4천, 중도금 3천 조건 → 다른 물건과 비교
7월 4일 토요일 : 매도 가계약
가격 협상 후 매도 -300
=> 여기까지의 이야기 : https://weolbu.com/s/O6ugTxufJW
7월 6일 월요일 : 매임/매코
- 매코 신청 후 추가 매임 (feat. 오후 반차)
7월 7일 화요일 : 매수 가계약
- 매코 통과 매물 협의 결렬 (중도금 문제)
- 매수 물건 가계약금 500
7월 8일 수요일 : 매도 계약
- 잔금 전 인테리어라 특약 추가
7월 16일 목요일 : 매수 계약
- 전세 승계 특약 추가
안녕하세요. 3년차 투자자 검파입니다.
1년에 1채 투자한다는 월부 가이드라인에 따라 어느덧 3호기 투자를 진행하는 과정에 있습니다. 갈아타기는 처음이다보니 그 과정에서 감정 기복이 상당했는데요. 그래서 당시 상황 / 저의 판단과 액션 / 따끈따끈한 감정을 중심으로 복기를 해볼까합니다.
#매코: 매임과 매임 사이
예상치도 못하게 토요일 오전에 얼추 목표 하던 가격으로 1호기 매도를 했기에, 서둘러 오후에 추가 매임을 다녀왔습니다.
- 매수 후보 단지 A : 물건이 두어개 있고, 좀 더 작정하고 털어볼 여지가 있는 곳
- 매수 후보 단지 B : 물건이 많지 않고, 가치/상태/조건 등이 조금씩 아쉬운 단지
- 매수 후보 단지 C : 욕심은 나지만 물건도 없고 가격도 안되는 단지
- 매수 후보 단지 D : 가치/상태는 가장 빠지지만 물건이 없지 않고, 협상이 가능한 곳
매임 예약을 잡진 못한 채 워크인으로 다녀왔습니다. 목적은 A,D단지 보다 좀 덜 자주 갔던 B, C단지에 괜찮은 물건이 없는지 알아보는 것이었죠. B,C단지에서 매물을 같이 본 부동산을 피해 사무실에 방문했고, 투자하기 괜찮은 물건없는지 물어보면서 네이버에 올라온 매물에 대해 교차 검증을 했습니다.
그 과정에서 지역 전체에 전세 매물이 적긴 하지만 제가 예상하는 전세가로 B단지에 전세를 맞추기 쉽지 않을거라는 사장님의 의견을 듣게 되었는데요. 그동안 매수할 후보 물건을 찾데에만 신경을 쓰느라, B단지 보다 가치가 조금 떨어지는 D단지에서 전세 가격이 생각만큼 받쳐주지 못할 수 있다는 부사님의 의견을 소홀히 여겼나? 하는 생각이 들더군요. (실제로 시간이 지난 뒤에 확인해 보니 호가 보다 낮게 나갔더라고요)
워크인을 마친 뒤 늦은 오후 카페에서 차분히 앉아 따져보기 시작했습니다.
- 단지 C : 인근에 부동산이 많지 않아서 거의 두번씩 방문했는데, 결국 투자금에 맞는 매물은 없다 : OUT
- 단지 D : 투자 가능한 매물을 매임했지만, B단지를 더 털어볼 수 있기 때문에 일단 후순위 : OUT
- 단지 B : 투자 가능한 매물을 매임했고, 더 털어볼 여지는 있으나 → 세를 맞춰야 하는데 전세 리스크가 있고 부대비용을 고려해도 단지 A보다 우선하는지 검토 필요
- 단지 A : 투자 가능한 매물을 매임 했고, 더 털어볼 여지도 있다 → 단지B에 비해 압도적으로 가치가 높진 않지만 세낀 매물이고 부대비용도 필요 없는 연식!
사실 가치면에서는 단지B와 단지A가 (운영 난이도나 디테일한 조건의 차이는 있지만) 큰 차이가 없다고 판단을 했으나, 각 단지에서 매임한 매물 모두 현재 1호기보다 좋은 가치에 비싸지 않은 가격이라 충분히 갈아타기 의미가 있다는 생각은 들었습니다. 그래서 오는 월요일, 바로 매코 신청을 했죠. 요즘에는 코칭을 결제한 당일 저녁 시간에 바로 코칭을 받을 수 있더군요. 그래서 월요일 오후 반차도 함께 신청했답니다. ㅋㅋㅋㅋ 물론 투자를 진행하기에 충분히 괜찮은 단지를 이미 매임을 한 뒤에 매코를 넣었지만, 혹시 아나요? 매물을 더 하다 보면 더 좋은 매물을 만나게 될지…. (=혹시몰라병) 그런 마음으로 매임과 매임 사이 냉큼 투코를 신청했습니다.
그날 오후 먼저 매임을 간 단지B에서는 코칭 설문지에 낸 매물보다 더 좋은 매물을 찾진 못했습니다. 그러나 단지A에서! 코칭 설문지에 낸 매물보다 매가와 전세가가 동일하게 1천씩 낮은 매물을 만나게 되었습니다.(=투자금은 같은데 부대비용은 적다!) 심지어 김냉에 안방 붙박이까지 있는 조합원 옵션!! 게다가 설문지에 낸 매물은 세입자가 까다로운데, 이 집은 세입자도 협조적이셔!!! (그저 매물이 이 날 나왔을 뿐), 중도금만 주면 명의 이전 날짜도 맞춰 주신데!!!! 매코를 신청하던 ‘혹시’의 마음이 ‘진짜’가 된 상황이었죠.
이렇게 기가막히게 아귀가 맞아들어가는 타이밍에 신명나 하며, 그날 저녁 단지A에서는 새로운 매물로 바꾸어 코칭을 받았고, 통과했습니다. 시간이 허락하는 한 최대한 사장님과 소통하고 얼굴을 비춘 덕에 “급매를 잡는다”는 경험을 직접한 날이었죠.
#매수: 조건과 조건 사이
월요일 저녁에 신나게 매코를 통과하고, 화요일 오전에 바로 사장님에게 조건을 전달했습니다.
- 브리핑 주신 가격 그대로 / 계약금 7천, 중도금 7천 (1호기 매도 일자인 11월 말), 명의 이전 12월 초
하지만 매도자측에서 중도금일자가 너무 늦다며 8월 말까지 8천만원을 요구셨습니다… 알고 보니 매도자 측은 가족 수술비로 8월까지 급하게 돈이 필요하신 상황이었습니다. 하지만 저도 1호기 매도를 위해서 세입자 퇴거 일자에 근저당을 받아 전세금을 돌려줘야 했고, 대출 실행 일자에는 어떠한 대출도 있어서는 안되는 상황이었습니다. 특히나 정부 규제가 날이갈수록 심각해지는 상황에서, 단순 계산만으로도 근저당 금액은 이미 DSR의 80% 수준이었기에 스트레스 DSR을 고려하면 매도자가 원하는 날짜에 중도금 7천만원을 맞출 수 없겠더라고요. (거기다 실제 대출 실행날에는 이자가 더 상승할테고요.)
그래서.. 그래서… 화요일 오후 반나절동안 사장님과 5번이나 통화하며 이런 저런 조건을 제시하며 조율을 시도해 보았습니다만… 미련은 남았지만 제 물건이 아니겠더라고요. ㅠㅜㅠㅜ 그래도 다른 선택지가 없는 것도 아니었기에 돌아설 수 있었습니다. 애초에 매코 설문지에 작성했던, 매가가 조금 더 비쌌던 단지A의 다른 매물도 충분히 투자를 해도 된다고 생각했거든요. (투코에서 튜터님에게 점검 받기도 했었고요.) 그렇게 아쉬움은 남았지만 사장님에게 해당 매물 매수는 힘들고, 앞서 보았던 다른 매물을 매수하겠다고 말씀 드리고 점심을 먹으러 갔습니다.
밥을 먹고 온 그 30분 사이, 사장님에게 또 전화가 와 있더라고요. (진짜… 내투자인데 넘나 열일해 주신 부사님!!!)
자기야, 같은 평수에 4.8억 전세 낀 매물이 6.7억에 나와 있었거든? 근데 자기가 1.8억 넘어가면 안된다며? 그래서 ‘애라 모르겠다’하고 매도자에게 이야기 해 봤는데, 6.6억에 해 주겠데!!
와! 사장님!! 진짜요? 어떻게 하신거에요??
사실 나도 크게 기대한 건 아닌데… 자기 4월부터였나? 오래 다니면서 고생하기도 했고, 오전에 그 매물 날아간 것도 너무 아쉽고 해서 한 번 질러본거거든. 집주인이 목동에 전세 살고 계셔서 동네 상황을 잘 모르실 수 있겠다 싶더라고.
와… 사장님, 진짜 감사해요. 그러면 혹시 그 집 오늘 저녁에 바로 볼 수 있어요?
응, 될거야. 세입자분도 괜찮아~ 오래 사셨고, 좋으신 분이야~ 알아보고 연락 줄게.
솔직히 사장님에게서 이 연락을 받고는 “이게 무슨 떡이야” 싶은 생각이었습니다. 사실 전부터 네이버에서 보던 매물이었습니다. 다만 이미 가격이 싸다보니 가격을 더 깎아서 투자금에 맞춰 달라는 말을 차마 꺼낼 생각도 못하고 있었거든요. (POINT. 매도 가격의 하한을 섣부르게 내가 긋지는 말자) 그런데 사장님이 저를 어여삐 여기셔서 먼저 가격을 깎아 와 주실 줄이야. 사장님에게 너무너무 감사하더라고요. 다만 잠시 뒤 콜백이 왔는데요.
자기야, 집 보기 어려울 수 있겠는데… 원래 이 세입자분이 단지 내에서 큰 평으로 이사하려고 올 초만해도 내가 물건 보여드렸었거든? 그런데 남편이 기어코 반대하셔서 전세를 재계약 하셨단 말이야. 그런데 내가 방금 이 집 매도 나와서 손님이 보러 간다고 하니까, 세입자가 자기가 매수하고 싶은 생각이 드나봐. 남편이랑 상의해 보고 이야기 주겠다네… 원래 집 안보여주고 그러는 분이 아닌데… 내가 세입자에게 이야기할 구실이 있으려면 자기가 가계약금이라도 먼저 보내야할 것 같은데…
산넘어 산이라고 이번에는 세입자와 매수 경쟁이었습니다. 여기서 바로 맴매 포인트 등장인데요…;;
(일단 맴매를 맞더라도 저의 사고 과정을 기록해 보자면…)
(1) 세입자에게 집을 보여달라고 다시 설득 하기엔 시간이 많이 남지 않은 오후
(2) 가격도 깎아 왔으니 가계약금이라도 먼저 보내서 세입자와 편하게 이야기 할 수 있게 해 달라는 사장님
(3) 직전 거래 대비 -1.5천이라 매도자가 마음 바꿀 여지가 충분한 가격
이러한 이유로 인해 저는 이미 집을 봤다는 사장님의 말만 믿고, 퇴근 전에 가계약금으로 500만원을 먼저 매도자에게 보냈습니다. 여기서 가계약금을 보낼 때 나름대로 꾀를 부렸는데요.
만에하나 결정적인 하자가 있어서 가계약금을 포기해야 한다면, 결국 제일 먼저 보았던 가장 비싼 매물을 같은 투자금으로 매수를 해야 하는 상황이 됩니다. 이 때, 사장님에게 “사장님 말만 믿고 가계약금 먼저 보냈다가 500포기 했는데, 가격 협상 좀 해주셔야죠?”라고 운을 띄울 수 있겠다고 생각했거든요. 매매 가격이 야금야금 올라가는 매도자 우위 시장이라고는 하지만 사장님께서는 (저의 요청 없이도) 1천만원 가격을 먼저 네고해 오셨으니까요. 거래 불발로 손해를 본 매수자 입장에서 1천 정도 네고를 요청해 볼 수 있을 거라 생각했고, 못해도 500정도는 네고 해서 매수 할 수 있지 않을까하는 (막연한) 생각을 했습니다. 물론 집을 안보고 가계약금을 보내는 상황이라 보수적으로 적은 금액을 부른 것이기도 하고요.
아무튼 그렇게 해서 저는 그렇게나 홀라당… 퇴근하기도 전에 가계약금 500을 보내면서 매수에 발을 담궜습니다. 그리고 퇴근하자마자 바로 달려가서 매임 전후로 몇몇 부동산에 헐레벌떡 워크인을 돌며 확인하는 과정도 거쳤습니다. 아, 매물은 사장님이 설명하신 상태보다 조오끔 아쉬운 점이 있기는 했지만, 큰 하자는 없는 양호한 상태였습니다. 덕분에 가계약금을 먼저 보내고 가습 졸이던 몇시간은 씻은 듯 잊어버리고 가뿐 마음으로 집으로 돌아왔다는 이야기!
(몬가 이야기가 급하게 짤린 것 같지만…ㅋㅋㅋㅋ)
