안녕하세요 집 찾는 심마니 집심마니 입니다.
저는 오늘 제 투자물건 하나에 거주하고 계신 임차인분과 전세 재계약 관련해서 문자를 주고 받았어요.
단순히 문자를 주고 받는 것이지만,
그 전에 고민할거리들이 꽤 많더라구요
그래서 차근차근 고민을 정리해봤더니
‘재계약을 준비하는 분들’께 도움이 될 것 같아
글을 남겨봅니다.
전세 재계약을 하게되면 2년이 묶입니다 !
갑자기 외쳤지만, 전세 재계약이라는 것 자체는 임대차법에 의해 ‘계약 이후 2년간’ 임차인 분의 거주를 보장해주어야 합니다. 그러니 내가 지금 재계약 하려는 집을 어떤 가격으로, 무슨 목적으로 구매했는지 먼저 한번 생각해보세요.
저렴한 가격에 매수했지만 아직 목표 수익률을 도달하지 못했다거나, 이 자산을 매도했을 때 더 좋은 가치의 자산으로 바꿀 수 없다면 전세 재계약을 고려해보는게 맞습니다.
하지만 충분히 수익이 나고, 그 수익으로 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있다면 매도도 고민해봐야겠죠. 그럼 임차인분께 연락하기 전 ‘어떻게 하면 매도할 수 있을지’ 다양한 방안을 생각해 놓는게 필요해요. (ex, 임차인분이 나가면서도 너무 큰 변동을 겪지 않게끔)
이 집을 매수한 이유가 '단순 시세차익을 노리는 것'이라면
매도가 가능하게끔 세팅하시면 좋을 것 같습니다. 이 전세 재계약이 나중에 걸림돌이 되지 않도록이요.
(ex, 계약갱신청구권을 반드시 사용하게 해서 향후 매수를 하고자 하는 사람이 '임차인이 나가는 조건'임을 알고 매수할 수 있게끔)
그러기 위해서는 가장 먼저 계약갱신청구권 사용여부를 문서화해서 ‘다음 재계약 시 연장계약을 할 수 없음’을 알게끔 해야 합니다. 그리고 특히나 요즘 같은 때에는 세입자 분들이 현재 거주하는 집을 나가는 것을 꺼려해서 집을 잘 보여주지 않는 경우들도 있어요. 그러니 ‘매도를 위해 집을 잘 보여주는 특약’을 넣는 것도 좋습니다. 마지막 +@로는 마지막 매매 시점에 퇴거할 수 있다는 특약을 넣어주는 것도 좋아요.
계약갱신청구권' | 임차인이 갱신청구권을 사용하여 재계약하는 경우, 계약서 여백이나 특약사항에 "본 계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 의한 재계약임"을 반드시 명시하세요. 추후 매도 시 매수자에게 임차인의 갱신청구권 소진 여부를 확실하게 증명할 수 있습니다. |
매매 진행 시 '집 보여주기' 협조 특약 | 매도를 진행할 때 가장 큰 걸림돌 중 하나가 임차인의 비협조로 인해 집을 보여주지 못하는 경우입니다. |
| 추천 특약: "임대인은 본 임대차 기간 중 매매를 진행할 수 있으며, 임차인은 매매를 위한 방문(집 보여주기)에 적극 협조한다. (방문 시간 사전 협의)" | |
실거주 매수자 확보를 위한 사전 협의 | 실거주 대상자에게 매도하려면 계약 기간 종료 시점에 맞춰 임차인이 퇴거해 주어야 합니다. 법적으로 임차인에게 불리한 강제 퇴거 특약은 무효가 될 수 있으므로, 재계약 시점에 "매매 시 퇴거 협의"에 대한 의사를 명확히 하고, 필요하다면 이사비 지원 등 구체적인 협의 조건을 미리 소통해 두는 것이 안전합니다. |
이 집을 매수한 이유가 '향후 내집마련을 위한 집' 이라면
2025.10.15 서울 전역과 수도권 일부 지역은 ‘토지거래허가구역’(이하 토허제)으로 묶였습니다. 토허제 지정 이후 매수한 사람이라면, 현재 살고있는 임차인의 계약이 만료되는 시점에 반드시 실거주를 해야 합니다. 물론! 당연히! 매수할 때 임차인 퇴거와 입주계획까지 세우셨겠지만, 다시 한 번 내가 실제로 입주할 수 있는지 자금 여력을 확인해보면 좋겠습니다.
토지거래허가구역 지정 전에 매수했다면, 갈아타기 후 실거주를 고려해보면 좋겠습니다
이 집의 매수 이유는 ‘내집 마련을 위해서’ 입니다. 지금의 자산 대비 더 좋은 자산으로 갈아탈 기회를 만들기 위해서라도 실거주를 고려해보는게 필요합니다.
예를 들면, 아래의 빨간색 집을 매수했지만 가고싶은 곳이 파란색 단지라면 지금이 완전 적기이겠죠. 당연하게도 파란색 단지가 더 가치있다는 가정 하에요 :)
(지금도 이런 곳들이 많습니다)
이 집을 매수한 이유가 '장기보유'라면
‘가치성장투자’ 라는 관점으로 접근한 자산은 당연히 장기보유를 고민했겠죠?(물론 물건마다 다르지만요) 그런 경우라면 전세 재계약을 해서 전세금을 올려받되, 재계약 2년 뒤('29.2)에 너무 과하게 올려받지 않아야 한다는 것을 생각해보시면 좋겠습니다. 이유는 과하게 올려받았을 경우 과하게 내려갈 위험도 있기 때문이에요.
좋은 단지는 그래도 되지 않냐? 라고 생각할 수 있지만,
오히려 좋은 단지는 절대금액이 크기 때문에, 2년 뒤 대응해야 할 금액이 더 커집니다.
(전세가 1.4억이 떨어지면, 그 금액을 돌려주어야 하니까요)
그리고 재계약을 할 때, 지금 당장 계약갱신청구권으로 5% 인상 계약을 하면, 올 해 돌려받는 금액이 적을 수 있지만 29년의 계약에서는 자유도를 가질 수 있습니다. 전세금이 충분히 오를 수 있는 경우라면 전세금액에 충분히 회수할 수 있고 신규 계약을 할 때 다음을 기약할 수 있습니다.
그리고 만약 계약갱신청구권이 아닌 '신규계약'을 하게 되면 현재 전세가 대비 높은 전세를 맞출 수 있지만, 내후년 계약에서 5%만 올려야하는 경우가 생기죠. 이 두 가지를 고려해서 결정해보시면 좋겠습니다.
저는 어떻게 했을까요?
제 상황을 간략하게 말씀드리면
제가 매수한 단지는 2년 밖에 안 됐는데 너무나 감사하게도 가격 상승이 꽤나 되었습니다. 그래서 제가 생각한 경우의 수 처럼 3가지를 따져봤어요.
- 충분한 수익을 냈나? → X (아직 가치대비 저렴하다 생각 됩니다.)
- 매도하고 더 좋은 가치의 자산을 매수할 수 있나? → X (갈아타기를 해도 비슷한 단지로 갈아타더라구요)
- 실거주가 가능한 자산인가? → X (불가능 하진 않지만, 굳이 당장 들어갈 필요가 없었습니다.)
재계약을 한다면 갱신권을 사용하는게 유리한가? → O (향후 갈아타기도 고려한 자산이기이에 갱신권을 사용하는게 유리했습니다.)
그래서 저는 임차인분께 재계약 여부를 물어보고
갱신권을 사용하는 계약으로, 전자계약을 이용하기로 했습니다 :)
이제 겨우 2년째 되어가는 제 물건이, 제가 2년에 모을 수 없을만큼의 큰 수익을 주는 경험을 지금의 시장 덕분에 하고 있습니다. 단순히 ‘올라서 좋다’가 아니라 내가 이 물건을 보유하면서 시세는 어떻게 흘러가는지, 어떤 미래를 그려갈 지, 보유할때는 어떤 선택이 필요한지 자산을 통해 배우고 있습니다.
전세계약을 준비하시는 여러분들도, 보유를 통해 배우는 좋은 기회가 되면 좋겠습니다!
다들 화이팅입니다!
