안녕하세요 꾸준한 투자자입니다.
조급함을 내려놓고 객관적으로 가치와 가격을 보기 시작했던 1탄에 이어
(*3호기 복기글 1탄 : https://weolbu.com/s/QnQl4QEwEo)
가치 판단, 조건 비교, 리스크 판단, 조건 조율을 통해 3호기를 매수하는 과정을 담아보겠습니다.
가치만으로 투자할 수 있는건 아니다!
조건이 안맞춰져도 가치가 높은 특정 지역에 무조건 투자하겠다는 마음을 내려놓으며
다시 한번 비규제 앞마당을 돌아봤습니다.
당시 제가 투자할 수 있는 비규제 앞마당은 네 곳이었습니다.
한 지역은 같은 투자금으로 살 수 있는 단지가 상대적으로 아쉬웠고,
또 다른 지역은 대장급 신축을 살 수 있었지만 가격적인 메리트가 크지 않다느꼈고
해당 단지를 매수하려면, 환금성 좋은 매물을 우선하는게 중요했으나
조건에 맞는 매물이 없습니다.
결국 마지막까지 비교한 곳은
가치가 가장 좋지만 가격도 빠르게 오른 A지역과,
상대적으로 시장이 잠잠해 조건을 만들어볼 수 있는 지역 B지역이었습니다.
이때부터는 단순히 가치만 따지는게 아닌,
가치와 가격, 마지막으로 조건까지 같이 비교하며 무엇이 더 나은 투자일 지 보기 시작했습니다.
최종 후보 TOP3
다시 한 번, A지역에서 선호도 상단부터 하단까지
투자 가능한 물건이 없는지 찾아봤습니다.
여전히 저렴한 물건들은 전세가 낮게 끼어 있는데다 만기가 2년 가까이 남아있었고,
새롭게 전세를 세팅할 수 있는 물건들은 이미 매매가격이 빠르게 올라 있었습니다.
협의해볼만한 조건을 던져도,
굳이 뜨거운 시장에서 매도인이 투자자의 복잡한 조건을 맞춰주지않았습니다.
반면 B지역은 조금 달랐습니다.
‘지금 매도인들 계좌 안나온다.’, ‘그 투자금으로 안된다.’
는 얘기를 듣는건 비슷했지만, 느껴지는 시장이 상대적으로 잠잠했습니다.
그 덕에 가격이나 잔금, 전세 조건을 조율해볼 수 있는 물건들이 보이기 시작했습니다.
최종적으로 투자 후보로 고려했던 물건은 다음과 같았습니다.
후보 1 : A지역 선호도 중간 단지 10억대(월세 낀 집, 27년 상반기 만기, 주인 근저당 조건)
후보 2 : B지역 상위 생활권 선호도 중상 단지 9억대(주인 거주)
후보 3 : B지역 중상위 생활권 선호도 상 단지 9억대(임차인 시세보다 낮게 거주, 갱신 전 이사나갈 예정)
1번 단지의 가치가 가장 좋다 생각했고,
주인 근저당 조건이 문제가 되지 않는다면 가장 우선순위라 생각했습니다.
2번 단지와 3번 단지는 매물을 보기전까지 가치가 헷갈렸으나
반원들과 가치에 대한 생각을 나누고, 실제 현장 얘기를 들어보며
생활권의 환경변화와 향후 교통 개선이 2번 생활권 위상을 더 높여줌을 다시 확인했습니다.
주인 근저당? 은행 근저당과 다를 게 있나요?
앞서 말한거처럼 1번 물건은 주인 근저당을 통해 매수할 수 있었습니다.
쉽게 말하면, 집주인 대출 찬스를 통해, 집주인에게 부족한 투자금만큼 빌린 후
추후 전세를 높게 맞춰, 집주인 대출을 상환하는 방식이었습니다.
가치가 가장 좋은 물건을 지금 가진 투자금으로 살 수 있다는게 솔직히 욕심이 났습니다.
은행 근저당도 전세보증금으로 상환하는 경우가 많으니
개인이 설정한 근저당이 크게 문제 있을거란 생각을 하지 않았습니다.
그래서 튜터님께 여쭤봤지만, 직접 리스크를 검토해보라 말씀하셨습니다
돌다리는 누군가 대신 두려주는게 아니라
제가 직접 두드려야 한다고 하셨습니다.
저는 그 답을 재이리 튜터님의 칼럼에서 찾을 수 있었습니다
(https://weolbu.com/s/QnVwXLLWsI : 대통령 17억 근저당, 최악의 경우 이렇게 됩니다)
매도자 대출의 경우 대부분, 원금 만기 일시상환 조건인데
개인 채권자는 은행과 달리, 만기를 연장하거나 조건을 조정해줄 의무가 없기에
전세가 제때 구해지지 않았을 때 상대방이 기다려줄 것이라는 보장이 없었습니다.
최악의 경우 힘들게 취득한 자산이 경매로 넘어가게 되는데
시세대로 팔리지 않을경우 유찰되어 유찰 한번에 2-30%씩 가격이 빠지게 되며
어렵게 취득한 자산을 지키지 못하는 상황까지 생각해봐야했습니다.
그제야 정신이 들었습니다.
'종잣돈 모으기부터 시작해서 1, 2호기 매수와 매도…
일이 잘못된다면 3년 넘게 투자해온 시간들이
최악의 상황에선 무산될 수 있겠구나
내가 크게 잃어본 적이 없어서
수익만 생각하고 있구나.'
많이 반성했습니다.
투자의 가장 기본이자 마지막 원칙인
절대 잃지 않는것을 가볍게 생각하고 있었습니다.
→ 좋은 물건을 사는 것보다 먼저 지켜야 하는 것은 잃지 않는 것.
1번 안되면 2번, 2번 안되면 3번 …
1번이라 생각한 물건이, 리스크로 탈락하게 됐지만
저에게는 다른 후보들이 있었습니다.
이 물건이 아니라도 다음에 어떤걸 봐야할 지 알고 있었습니다.
그러자 마음이 훨씬 차분해졌습니다.
물론 ‘다른 투자자가 먼저 사가면 어떡하지?’ 라는 마음은 있었지만
당장 투자하려고 하기보단 전세가부터 다시 확인했습니다.
최근 실거래와 나와있는 전세 물건들을 파악해보며
광고되고있는 전세가보다 더 높게 가격이 빠질 수 있음을 확인했고
각 나와있는 전세 물건들의 상황을 파악하며 왜 낮게 나와있는지도 알 수 있었습니다.
그렇게 조건을 조율하는 과정에서
다행히, 매도 후 이사하려던 집주인이 주전이 가능한 상황이되어
전세 호가보다 더 높은 가격으로 거주하는 방향으로 맞출 수 있었습니다.
B지역의 해당 단지도, 그 투자금으로 하기는 힘들다라는 얘기를 들었지만
결국 서로의 상황을 이해하고 조건을 조율하며
물건을 만드는 과정을 배울 수 있었습니다.
매물코칭부터 가계약금 송금까지
다음 날 유디 튜터님께 매물코칭을 받게됐습니다.
튜터님께서는 해당 물건이 단순히 짧은 상승만을 기대하고 매수하는 것이 아니라
중장기적으로 보유할 수 있는 가치가 있다고 말씀해주셨습니다.
“오늘 안에 가계약금 보내는 방향으로 진행해보세요.”
매물코칭 이후, 기존 주택의 매도 일정과 이번 물건의 취득 시점을 다시 확인하고,
세무상담을 통해 세금 문제까지 한 번 더 점검했습니다.
문제가 없다는 것까지 확인한 뒤 가격 협상을 시작했습니다.
우선 1천만원을 깎아달라고 요청했습니다.
물론 천만원이 깎이지 않는다고 이 물건을 사지 않을 생각은 아니었습니다.
그래도 할 수 있는 협상은 해보고 싶었습니다.
결국 처음 요청한 금액까지 조정되지는 않았지만,
매매가 일부 조정과, 전세가를 올리게되면서
투자금을 1000만원 넘게 줄일 수 있었습니다.
계약을 앞두고는 등기부와 특약등을 다시 한번 확인했습니다.
여러 차례 협상이 오간 뒤 매도인의 계좌를 기다리게 되었습니다.
튜터님께 상황을 말씀드리자 돌아온 답은
"파토날 수도 있으니 마음 잘 모아 기다려요.ㅎㅎ"
처음의 저였으면 정말 많이 조급했을 것 같습니다.
‘괜히 깎아달라해서 심기를 거스린게 아닐까’
‘특약을 너무 깐깐하게 했나 다 오케이할걸’
하지만 이번에는 기다렸습니다.
'이게 안 되면 다음 물건을 보면 된다!
물론 되면 너무 좋다…!'
그리고 다음 날, 드디어 계좌번호를 받아 무사히 가계약금을 송금할 수 있었습니다.
3호기 매수과정을 마무리하며
결국 제가 계약한 3호기는
처음 가장 사고 싶었던 지역의 물건도,
가장 가치가 좋다고 생각했던 물건도 아니었습니다.
하지만 제가 가진 투자금 안에서 가치와 가격을 비교하고,
감당하기 어려운 리스크는 내려놓으며
‘이 물건이라면 계속 보유해나갈 수 있겠다’는 확신을 가진 물건이었습니다.
이번 투자를 통해 배운 것은
좋은 물건을 남들보다 빨리 찾는 방법이 아니었습니다.
좋아 보이는 물건 앞에서도 한 번 더 멈추는 것.
그리고 누군가가 사도 된다고 말해줘서 매수하는 것이 아니라,
내가 왜 이 물건을 사는지, 어떤 리스크가 있는지 스스로 판단하고
그 판단을 코칭을 통해 점검받는 것.
그렇게 조금씩 독립된 투자자가 되어가는 과정을 배웠습니다.
두 번의 매수 경험이 있었지만
매매전세 동시진행이 어려운 수도권 투자는 처음이었기에
시작부터 걱정도 많았고, 급변하는 시장 속에서 참 많이 조급했던 3호기였습니다.
그럴 때마다 이나 튜터님은 말씀해주셨습니다.
“주토님은 2호기까지 매수도 하고 매도도 한 투자자잖아요.
스스로 생각하고 판단할 수 있는 독립된 투자자가 되어야 해요.”
그 말을 들으며
‘나도 스스로 할 수 있는 투자자구나’라는 자신감이 조금씩 생겼습니다.
튜터님께 답을 구하기보다
먼저 스스로 생각하고 판단한 뒤 점검받는 연습을 하면서
제 판단에 힘을 기를 수 있었습니다.
튜터님이 계신 환경에서 투자를 진행한 것은 처음이었는데요.
기대려 할 때는 스스로 설 수 있도록 잡아주시고,
조급해질 때는 잠시 멈춰 다시 제대로 바라볼 수 있게 해주신
이나 튜터님께 정말 감사드립니다.
그리고 혼자 매임을 간다고 하면 먼저 연락해주고,
잘하고 있는지 감시(?)해주던 구슬즈에게도 정말 고맙습니다.
예약했던 매물이 모두 날아가 풀죽어 있을 때는 함께 속상해해주고,
본인의 투자 경험을 들려주며 다시 자신감을 심어준 덕분에
혼자 수도권에 남아 쓸쓸했던 순간마다 큰 힘을 얻을 수 있었습니다.
그리고 문득, 처음 월부를 시작했던 2023년이 떠올랐습니다.
첫 비전보드를 만들 때만 해도
‘전월세도 살아보지 않은 내가 부동산을 알 수 있을까?’
‘정말 내가 투자를 할 수 있을까?’
의문투성이였습니다.
하지만 월부라는 환경 안에서
하나씩 앞마당을 만들고, 매수와 매도를 경험하며
어느새 세 번째 투자를 마무리하게 되었습니다.
아직 제가 그렸던 비전보드까지는 갈 길이 멉니다.
그래도 이번 투자를 통해
조급하게 답을 찾는 투자자가 아니라,
스스로 생각하고 판단하며 오래 살아남을 수 있는 투자자에
조금은 가까워졌다고 생각합니다.
비전보드에 적었던 목표까지,
그리고 최소 10억을 달성하는 그날까지.
지금 제게 주어진 환경에 감사하며
꾸준히 실력을 쌓는 투자자가 되어가겠습니다!
