수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 Practice Makes Perfect '프메퍼'입니다.
얼마전, 학교 동료들과 독서모임을 통해
우리가 배운 투자방법 저.환.수.원.리 중
마지막 리스크 관리에 대해 얘기할 기회가 있었습니다.
각자 생각하는 투자에 있는 리스크와, 관리 방법들을 얘기하며 많은 도움이 되었고,
리스크 관리의 중요성을 다시 한번 생각해볼 수 있던 소중한 기회였습니다.
특히나 그 동안 떨어질 줄 모르는 계속되는 상승장이 주춤하고,
시장의 흐름이 변하고 있다는 모습을 몸소 느끼고 있는 요즘입니다.
워렌 버핏의 유명한 아래의 말 처럼,
시장의 흐름이 바뀌고 리스크 관리에 대한 중요성이 더욱 대두되고 있습니다.
썰물이 빠져나가고 나야 누가 벌거벗고 수영하고 있었는지 알게 된다
-워렌버핏-
그렇다면 투자에 있어서 피할 수 없는 리스크들을 투자자인 우리가 어떻게 대비 할 수 있는지
그리고 우리가 할 수 있는 것은 무엇인지 한번 정리 해보았습니다.
공급 입주물량 체크하고, 미리 대비하기!
우리는 월부에서 배운 저환수원리로 '잃지 않는 투자'를 이어나가고 있습니다.
저평가된 아파트를 투자해서 수익을 내되, 잃지 않고 꾸준히 해나가는 것이 중요합니다.
그 중에서 리스크를 관리하기 위해 다양한 방법이 있지만,
공급(입주물량)을 파악하는 것이 중요합니다.
최근 지방에 한 지역의 2024년 공급량이 엄청나게 잡혀 있어서
투자자분들 사이에서 크게 회자되고 있습니다.
20~21년도에 이 지역이 공급이 없고 싸서 투자하신 분들이 많았지만, 그 때 당시까지만 해도
24년의 대규모 공급을 부동산 지인 플랫폼에서 확인 할 수 없었습니다.
21년도에 나온 인허가물량이 많았지만, 공급 물량으로 잡혀있지 않았기 때문입니다.
(인허가 물량에 관한 나눔글을 한번 참고해보시면 좋을 것 같습니다.)
때문에 리스크를 확인 하되, 한 플랫폼만 믿을게 아니라,
공급에서 재개발, 재건축 등 치밀하게 손품을 팔며
알아봐야 리스크를 대비할 수 있다는 생각을 할 수 있었습니다.
뿐만 아니라, 위와 같이 예상치 못한 상황을 염두하여
언제나 역전세는 대비가 되어 있어야 한다는 점이나,
이후 돌아올 재계약의 과정들을 미리 대비하고 철저히 계획해야
다가올 리스크들을 미리 알고 대처할 수 있다는 점을 배울 수 있었습니다.
싸게 사는 것이 리스크를 회피하는 법!
가치투자자에게 투자의 시작은 가격이어야 한다.
너무 비싸게 매입하고도 나쁜 투자는 아닐 만큼 좋은 자산은 없으며,
충분히 싸게 매입하고도 좋은 투자가 아닐만큼 나쁜 자산은 없다는 것이 거듭 증명된 바 있다.
-투자에 대한 생각 中-
우리는 가치 대비 가격이 싼 저평가 아파트를 사서 기다리는 투자를 지향합니다.
그만큼 싼 가격으로 자산을 구매했을 때,
기다리면 언젠가 제 가치를 찾아갈 것이라는
통찰력과 확신을 기르는 과정이 우리가 월부에서 배우는 투자라 생각합니다.
투자에 있어서, 리스크와 변수는 너무나도 많기 때문에
완벽하게 대응하는 것은 불가능에 가까울 정도로 어렵습니다.
때문에 잘못된 투자가 아닌,
좋은 투자를 하기 위해 이 투자물건(아파트)이 충분히 싼지
철저하게 확인하는 과정이 필요합니다.
그것이 우리가 배우는 임장이고, 임보를 쓰는 과정입니다.
기본에 충실해서 발로 밟고, 직접 손품을 하며 내 생각을 담는 임보가
잃지 않는 투자와 제 가치를 찾을때까지
기다릴 수 있는 확신을 가져다주는 강력한 무기입니다.
충분히 싸게 샀는지 확인하기 위해서,
임보와 임장의 과정을 거치고 체크리스트를 통해
투자하고자하는 물건을 가진 모든 부동산의 매물을 봤는지 확인해보고,
앞마당과 비교하여 더 저평가 된 물건이 없는지 비교 평가하는 것,
그리고 매물문의를 통해 거인의 어깨에 올라타 확인하는 과정들 자체가
실패하는 투자에 대한 리스크를 줄여주는 과정입니다.
이런 여러과정과 검증을 통해 충분히 싸게 사는 것,
그것이 두번째 리스크를 회피하는 방법입니다.
가격이 싸더라도 리스크가 있을 수 있다?
월부학교에서 주어진 매물문의 기회를 통해
지방 광역시의 한 물건을 키묘튜터님에게 문의했습니다.
빨간색 단지도, 아직 저평가 되어있다고 생각했는데,
파란색 단지가 그동안 훨씬 더 가격이 높았음에도 불구하고,
빨간색 단지와 비교하여 아직 저렴하다고 판단했습니다.
하지만 걸리는 것은, 전세 거래량이었습니다.
유난히 투자자가(가수요) 적은 이 지역은
오른쪽 그래프와 같이, 전세 거래가 거의 없다 시피 했습니다.
이에 대해 키묘튜터님께서는 충분히 가격은 저렴하지만,
유난히 이런 동네들이 있다며
전세가가 추정이 안되고,
전세가 나갈지 안 나갈지 모르는 리스크도 있다고 말씀해주셨습니다.
가격이 아직 덜올랐고, 앞으로 오를 것을 예상하기 보다,
전세가 안나가거나 거래가 안되는 것이 더 중요하다고 말씀하셨습니다.
결론적으로 굳이 전세가 안나갈 리스크를 내가 안기 보다,
부동산 사장님에게 전세입자를 맞춰주면 투자를 하겠지만,
그게 안된다고 할 경우 굳이 투자하지 않을 것 같다는 얘기를 해주셨습니다.
이렇게 투자에 있어서도 다양한 상황들이 있고,
단순한 공급리스크 뿐 아니라,
우리가 이어나갈 전세 레버리지 투자에서
다양한 리스크가 있을 수 있다는 점을 새롭게 알 수 있었습니다.
가격이 아무리 싸더라도, 내가 안지 않아도 될 리스크는 피해야 하고,
다른 방법은 없을지 찾아보는 투자자의 자세도 중요함을 배울 수 있었습니다.
모든 리스크를 대비하기란 불가능에 가깝다. 우리가 해야 할 것은?
다양한 실전 투자경험 사례를 살펴보면, 별의 별 리스크들을 확인 할 수 있습니다.
위에서 언급한 사례들 외에도 세입자에 대한 리스크, 정치, 세금 관련 이슈 등
생각지도 못한 여러가지 리스크가 도사리고 있는 투자 시장입니다.
그렇다면 우리가 할 수 있는 것은 무엇일까요?
바로 리스크를 최대한 줄이려고 노력하되,
다가오는 리스크들에 대해 대응하고
지나간 리스크에 대해 복기하는 것입니다.
그러기 위해 리스크는 언제든 올 수 있다는 생각과, 시장에 대한 겸손을 갖춰야 합니다.
(왜 투자선배들이 '운이 좋았다'는 말을 자주 하시는지 알 수 있었습니다.)
우리는 투자를 진행하면서, 예상치 못한 리스크를 만날 수 있고
리스크가 있었지만 운 좋게도 리스크를 모르고 지나칠 수 있습니다.
때문에 분명 초보 때 모르고 지나가고 난 투자 지역일지라도,
다시 한번 꼼꼼하게 리스크를 점검하는 과정이 필요합니다.
그리고 내가 놓쳤던 부분이 무엇이었는지,
다음 투자에는 꼭 체크해야겠다는 '복기의 자세'가 중요합니다.
(그래서 경험담을 쓰고, 글로 남기고 나누는 것이라고 하는 선배님들의 말씀이 공감갑니다:))
이외에도 동료들과 대화를 통해 리스크가 있는 것을 알았다면,
때론 투자하지 않는 것이 리스크를 벗어나는 것일 수도 있고
현금흐름의 보유량을 높여, 미리 올 리스크를 대비하는 것도 방법이 될 수 있다는 것을 알 수 있었습니다.
결국 중요한 것은 투자자는 상황에 따라 유연해야 하며
리스크는 항상 언제든 올 수 있다고 인식하는 것입니다.
훌륭한 투자는 수익을 창출하고, 리스크를 제어할 수 있어야 한다.
그리고 리스크를 제어하려면 리스크를 '인식'하는 것이 절대적으로 선행되어야 한다.
-투자에 대한 생각 中-
다들 리스크를 인식하고 대응할 수 있는 훌륭한 투자자가 되길 응원하며 글 마치겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
도움이 되셨다면 좋아요와 댓글 부탁드려요♥
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