새 아파트로 바꿔주는데 왜 반대하나요?

24.07.31

서울, 경기도 임장을 하다보면

심심치않게 이런 현수막을 보셨을겁니다.

축하합니다!

재건축, 리모델링 사업 추진!

하지만, 전반적으로 부동산 가격이 빠져있는

지금 이 시기에는

위의 단지들이 여전히 재건축, 리모델링을

찬성하는 것은 아닙니다.

어디는 찬성을 하고

어디는 반대를 하고있습니다.

이런 현상은 왜 나타날까요?

이번에 신도시투자기초반을 수강하며

용인시 수지구를 다녀왔습니다.

현대성우8단지는 수지구의 대표적인

리모델링 추진단지였지만, 현재 결사 반대하고있네요.

리모델링 사업 추진으로

새 아파트로 바꿔준다는데,

왜 반대하는 걸까요?

오늘은 수도권에서 빠져선 안될 호재

정비사업에 대한 사업성에 대해 이야기나눠보겠습니다.

나는 [언제] 이 단지를 샀는가

1999년에 준공된 신정8단지

현재 이 단지의 등기를 갖고있는 사람은 다양합니다.

1️⃣ 25년 전 분양 당시부터 거주하던 사람

2️⃣ 2.4억 : 13년 수도권 최고 바닥장에 매수한 사람

3️⃣ 8억 : 21년 고점 잡고 매수한 사람

자산을 취득한 시점이 모두가 다른 상황에서

리모델링 사업을 통해서

어떤 사람은 큰 이익을 얻을 수 있지만,

고점에 잡은 사람은

큰 이익이 아닐 수 있습니다.

한 단지 안에도

자산의 출발점이 다르다는 점이

이해관계로 얽힐 수 있다는 점을 알고 들여봐야합니다.

도대체 [분담금]이 무엇인가?

23년 상계주공에는

분담금으로 재건축에 제동이 걸렸습니다.

매매가 5억인데

분담금을 5억을 내양한다고합니다.

분담금은 어떻게 계산이 되냐면요.

공식도 있지만, 쉽게 개념만 말하자면

시공사가 제안하는 공사비를

조합원끼리 나눠서 내는 것입니다.

상계주공에서 만약에

평당 공사비 700만원을 제안했고

분양평형(ex. 34평 단일 가정)

의 공급물량이 500세대라면

700만원 X 34평 X 500세대

총 공사비를

조합원끼리 나눠 분담금으로 내는 것입니다.

이외에 기타 사업비도 추가되기도하고

일반분양할경우 조합원 분담금이 다소 내려가겠죠?

대한민국 최고 부촌

압구정의 경우 추정 분담금은 다음과 같습니다.

환급을 받는 경우도 있어요.

사진 삭제

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둘의 가장 큰 차이점은

평형인데요.

압구정은 기본 30평형 시작으로 하니

30평형의 재건축 물량을 받는것에 큰 부담이 없지만

상계주공은 11평짜리 아파트를 소유하지만

30평형의 재건축 물량을 받게되면

내가 사는 집의 3배에 달하는

집에 대한 사업비를 고스란히 내가 떠앉게됩니다.

분담금이 발표되고 난 후

소유자들은 분담금 이슈때문에

가격이 더 빠지기 전에 팔고 나오려

시세가 떨어지기도합니다.

실제로 상계주공도 시끌시끌했죠.

[기회]를 보세요!

앞서 말씀드렸지만

단지 안에는 다양한 사람이 거주합니다.

✔오래 전부터 거주해서 시세차익은 났지만

높은 연령으로 재건축이 관심없는 사람

✔ 지난 상승장에 재건축, 리모델링 호재를 보고

추격 매수한 사람

추진하고자하는 의지도

매수한 이유도 다양하기때문에

분담금을 보고

나한테 이득될 것이 없다면 서로 싸우기 시작합니다.

특히, 시장이 안좋아지고

정비사업의 속도가 지지부진해지면 더더욱이요.

앞으로 재건축, 리모델링 하려면

최소 5년 이후에 분담금을 낼텐데

지금 당장 내는 돈이 아니지만

하락장이 오니까 그 돈을 내면서까지 갖고싶지않은 심리에

물건을 던지곤합니다.

리모델링이 언제될지도 모르는데

분담금까지 내야해?

수지 신정마을 8단지는 23년 7월 리모델링 건축심의를 통과했지만

현재 리모델링 반대가 강해서 철회되었다고합니다.

23년 회복을 했던 단지지만

다시 싸게 매도하는 물건들이 나와 1억 가까이 빠졌지요,

하지만, 중요한 것은 거주하기 좋은 단지라면

다시 주변 시세와 시장에 맞게

반등합니다.

1️⃣강남 30분 신분당선 역세권

2️⃣균질한 택지에

3️⃣계단식 방3개 구조의 20평대 단지

리모델링이 안되더라도

지금 이 단지가 6억이라면

거주하고싶지않을까요?

재건축, 리모델링은

거주환경을 바꿔준다는

집값을 올려줄거라는 호재기때문에

상승장에 폭팔력이 있습니다.

하지만 하락장에는 이해관계에 얽혀

매매가가 빠지기도합니다.

오늘 글에서 무조건 재건축을 안에서

기회를 잡으세요!