수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요 케익교환권입니다!
임장을 하다 보면 만나는
귀곡산장 같은 재건축 단지..
재건축이 된다는지도 모르겠고
현수막은 걸려있고..
호갱노노를 열어 확인해보면
과하게 높은 매가와
땅을 기어가는 전세가...
마음 속에 두 가지 외침이 들려옵니다.
아니,
투자도 못 할 재건축 단지
꼭 봐야해?
아니야.. 강의에서 300세대 이상은
보라고 했으니까.. 봐야지..
재건축 보지 말란 말은 없었어..
그렇게 임장을 하면서 의문만
커 갑니다.
그럼 대체 재건축단지
어떻게 보는거지??
저는 재건축단지를 2가지 관점으로
보고 있습니다.
1. 재건축 진행단계와
매매가로 보는 핵심 입지요소
아래 그래프는 부산 수영구의
3개의 단지입니다.
3개의 단지 중에서
2개는 재건축 호재만 있고
1개 단지는 실제 사업시행 인가까지
진행 중입니다.
어느 단지가 실제 사업시행 인가까지
났는지 맞춰보실까요?
① 빨강이
② 파랑이
③ 까망이
재건축은 상승장에 호재를 받는다던데..
전고점이 가장 높았던 까망이일까요?
정답은 바로바로
① 빨강이=화목타운
입니다!!
정말 놀랍지 않나요?
재건축에서 의미를 가지는 단계는 다음과 같습니다.
보통 아래의 3 단계에서 부동산의 가격이
뛰기 마련입니다.
조합설립인가
- 정식 조합을 성립하고
관심이 급격하게 늘어나는 시기
기대감이 폭증하는 시기
사업시행인가
- 본격적인 정비사업이 일어나고
대략적인 분담금의 액수가 나와서
일반 투자자들이 늘어나는 시점
관리처분인가
-조합원들의 신청이 마무리되고
분담금이 확정되면서
조합원들에게 어떻게 처분을 할지가
논쟁이 생기기도 하는 단계
일반적인 행정절차는 마친 상황
제가 위에서 예시로 들어드린
화목타운은 현재 사업시행인가
단계로서 꽤나 진행된 상황이라고
볼 수 있습니다.
그런데도 불구하고
안전진단을 받지도 못한 단지들과
가격 흐름을 비교했을 때
조합설립 인가를 받았음에도 불구하고
다른 단지들이 더 빨리 많이 튀어나간 것을
볼 수 있습니다.
▼ 초록색 음영 ▼
그럼 대체 이런 가격 변화가
나타나는 이유는 무엇일까요?
배운거랑은 다른 것 같은뒈...
이 3개 단지의 단지 선호도를
살펴보도록 하겠습니다.
수영구의 선호 입지요소는
무엇보다도 스웩입니다.
~SWAG~
느그서장이 선택한 전통부촌 남천동
가족이 좋아하는 광안해수욕장
광안대교가 보이는 오션뷰~
이게 수영구의 선호입지입니다.
협진태양과 뉴비치는 바다접근성이
상당히 좋은 단지입니다.
특히나 이웃한 단지들 중에서
더비치푸르지오써밋과 남천자이가
아주 성공적인 재건축 사례가 되고,
부산 수영구의 최고 관심단지인
삼익비치 역시도 재건축 대장 역할을 하며
기대감을 더욱 크게 가져가고 있습니다.
그러니 실제로 재건축 이 진행되는
선호도가 낮은 화목타운보다
재건축이 실제로 진행되지도 않지만
선호도와 기대감으로 팽창한
협진태양과 뉴비치의 매매가와 흐름이
더욱 폭발적으로 움직이고 있습니다.
역시나 선호도가 높은 땅에
재건축 기대감이
높은 가격으로 반영된다는 점을
알 수 있습니다!
정말 재미있지 않나요🧡
재건축 대상 단지라고 해서
넘어갔다가는
지역의 핵심 입지요소의 힘을
알아차리기 어려울 수 있습니다.
2. 단지를 보며 상상해보는 미래
재건축 단지들을 돌아다니다보면
단지들마다 현수막이 붙어있습니다.
위에서 말씀드렸듯,
재건축 사업은 주로 사업성이 높은,
선호도가 높은 땅에서
추진되기 마련입니다.
곳은 도곡 개포한신입니다.
도곡... 개포....
더 말이 필요 없는 아주 좋은 입지입니다.
3호선 초 역세권에 좋은 학군까지!
제가 작년 12월 에 임장할 때네요~
아주 고즈넉한 분위기에
체어맨 시계가 너무 인상적이었습니다.
그리고 옆에서 나부끼는
사업시행인가 현수막을 보고
재건축 단지구나 싶어 전화임장을 해보니
매도자분이 오를만큼 오른 부동산을 처리하고
자식들에게 나누어주고싶다는 매물이
대부분이었습니다.
재건축 된다 안된다에 대한
말씀도 없으셔서 왠지 잘 될 것 같다는
생각을 했던 단지입니다.
엄청나게 좋은 입지에 새 아파트가 들어선다면
얼마나 좋을까.. 하는 생각을 하면서
임장을 했던 단지인데...
지금 보니 관리처분인가까지 갔군요!
월에는 관처가났고
6월에는 GS건설이 재건축 수주를
맡았다는 뉴스가 전해졌습니다.
그런데 이 단지는 어떤가요?
부끼는 현수막들을 자세히 살펴보면
재건축이 웬말이냐!!
재건축이 정답이다!! 하면서
서로 싸우고 있습니다..ㅠ
이 단지는 대치2단지인데요
똑같이 좋은 땅임에도 불구하고
리모델링이냐, 재건축이냐를 놓고서
주민들의 팽팽한 의견 대립이
느껴졌습니다.
그 때도 안전진단이었는데
아직까지도 안전진단이라니!
하지만 놀라운 사실은
이 두 단지의 매매가가
시장이 얼어붙었을 때는
비슷했다는 것 입니다.
정말 놀라운 일이죠?
14억 천만원으로 개포한신을 살 수도
대치 2단지를 살 수도 있었습니다.
그럼 지금은 어떤지 볼까요?
지금의 호가는 역시나
입지의 힘과 재건축 기대감을
한껏 반영하고 있습니다.
올해 여름, 14억 1천만원으로
개포한신을 매수한 사람도 있고
대치2단지를 매수 한 사람도 있었습니다.
두 사람의 자산은 벌써 차이가 나고있습니다.
그게 만약 나라면....?
투자도 못할 재건축 단지라 생각하며
그냥 단지들을 지나가기에는
놓치는 정보들이 너무 많은 것 같습니다.
제가 말씀드린 2가지 포인트를 가지고
재건축 단지들도 함께
둘러보시면 더욱 알찬
단지임장을 하실 수 있을 거에요!
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