규제시장 속에서도 방법은 있다(feat.전세대출이 필요없는 법인세입자 물건) (+실제 특약첨부)[윤이나]

※ 법인 = 대출실행 안함 은 아닙니다!

 확인필수♡

안녕하세요.

선함에 빛이 나는 투자자,

사람을 살리는 투자자가 되고 싶은 윤이나입니다 ☺

어느덧 제가 매수한

1호기의 전세 재계약 시즌이

돌아왔습니다.

당시 저는 ㅇㅇ공사라는 법인세입자의

전세권 물건을 승계받았었는데요.

처음에는 모든게 새로운 용어라

움츠러들었던 기억이 나요.

알고보니 별게 아니었고,

현재와 같은 전세대출 규제가 있는 시장에서는

이런 법인과의 계약이 오히려 마음이 놓이는 계약이 될 수 있더라고요.

이번에 재계약을 진행하면서

제가 경험한 법인 임차인의 장/단점을 한번 써보고

리스크를 헷지하는 특약사항도 정리해보려 합니다. 💖

'전세권' 이나 '법인'

그리고 현재 대출규제로 인해

투자를 못하는게 아닐까 움츠러드는 분들에게

세낀 물건 중에 이런 물건들도 있음을,

생각보다 다양한 기회가 있음을,

알려드리는데

조금이나마 도움이 되면 좋을 것 같습니다☺

전세권이 무엇인가요?

우선 <전세권>에 대해 겁나실 분들을 위해

정의를 가져와보았습니다 ☺

세입자의 입장에서,

내 보증금을 안전하게 지키는 방법은 3가지인데요.

확정일자의 경우, 보증금을 돌려받지 못했을 때

소송을 통해 승소를 했을 때만 경매를 통해서 돌려받을 수 있는 반면,

전세권 설정은 소송없이 경매신청이 가능하고

당일부터 효력이 발생한다는 점이

세입자분들에게는 장점으로 작용합니다.

전세권 설정은 누가, 왜 하나요?

1) 전입신고를 하지 못하는 경우

- 임대인 사정으로 전입신고를 하지 못하는 집을 계약했을 경우 보호받기 위한 수단

2) 회사 명의로 계약을 했을 경우

- 중견기업, 대기업 명의로 계약을 하는 경우 대항력을 인정받을 수 없기 때문에

기숙사, 복지 등으로 회사 명의로 계약을 하는 경우 보호받는 수단으로 이용

3) 권리관계가 복잡한 경우

- 상가, 경매에 나왔던 매물 등 권리관계가 복잡한 부동산을 계약할 때

전세권 설정을 하면 우선순위 배당이 됨.

👉 제가 진행한 계약은

2)번 회사 명의로 계약을 했을 경우 에 해당하였습니다 ☺

전세권 설정하면 비용은 얼마나, 누가 부담하나요?

전세권 설정도 비용이 드는데요.

※ 예를 들어, 2억짜리 전세에 전세권 설정시

약 70-80만원 정도의 금액이 필요하고요.

보통은 임차인이 부담합니다.

(특약에 확실히 명시하기)

법인과의 계약

전세권 설정할 경우 임대인으로서 장점은 무엇인가요?

세입자가 ㅇㅇ공사 인 경우

'법인 세입자'라고 하는데요,

이런 경우 회사 근무하시는 직원분들의

사택으로 쓰시는 경우가 많더라고요.

가끔은 시세보다 높은 전세금인데도 불구하고,

연장을 원하시는 법인 세입자분들도 계세요.

이를 이용하면 적은 투자금으로

안정적인 운용도 가능하고요.

특히 법인세입자의 경우

대출을 실행하지 않는 경우도 많아서

※ 법인이라고 무조건 대출실행을 안하는건 아닙니다,

꼭 확인해보세요!

현재와 같은 경우 이런 전세세팅은

저희같은 투자자에게 기회가 될 수 있을 것 같습니다 ☺

[정리]

법인과의 계약

전세권 설정할 경우 저희가 조심해야할 것

리스크도 분명히 존재하는데요.

실제 거주하는 사람(사택 거주자)과

매수자와 계약한 사람(회사 사택관리자)가

다르기 때문에

전세권 설정을 한다는 것은

전전세를 암묵적으로 허용한다는 걸 의미해요.

이건 계약한 임차인이

또다른 제 3자에게

전세나 월세를 놔도 된다는 의미라

이 부분을 특약으로 헷지해야하고요.

집을 보여주지 않는 경우, 혹은

집 관리가 잘안되는 경우도 많아서

이 부분도 당시 전세 상황에 맞추어

특약으로 설정해두면 좋을 것 같습니다 ☺

* 맨 밑에 참고할 수 있는 특약 넣어뒀어요👇

제가 경험해보니

가장 큰 단점이자

장점은

인데요.

특히나

전세가가 낮게 껴있다면 2년뒤 역전세의 우려는 적어지지만,

추후 매도할 때 매전차가 커서 받아줄 수요층 자체가 적거나 /

가격 자체를 싸게 내놓아야할 수 있다는 점이 꽤 큰 리스크로 작용합니다.

[정리]

리스크를 헷지하는 방법 (+특약 정리)

위에서 본 단점들은

충분히 특약으로 보완할 수 있는데요.

전전세/양도/담보제공 금지 조항,

집관리나 집 보여주는 것에 대한 위험부담까지

줄일 수 있다면

좋은 투자물건을 만들어 낼 수 있습니다.

👇 실제 제가 작성한 재계약 특약 문구들

특약사항은

표로 첨부해뒀으니

법인 세입자 물건,

전세권 설정된 물건들의 기회도 놓치지 말고

투자하시길 바랍니다 💖

👇전세권에 대한 더 많은 설명은 밥잘튜터님의 설명도 참고해주세요☺

전세입자의 전세권설정 요구 , 들어줘도될까?[밥잘사주는부자마눌]

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