[센스있게쓰자] 지방 투자 유망지역 찾는 방법(ft. 지방 투자 사분면 지도)

안녕하세요

금요일의 센쓰입니다 :)

지금 수도권과 지방 어디를 투자할 수 있을까

고민이 많으실겁니다

그렇지만, 언제 어떻게 기회가 올지는

누구도 예측할 수 없는 부분이죠

이미 많이 상승을 했던

수도권에 비해 덜 올랐던

지방에는 지금도 투자의 기회는 있습니다

언제 올지 모르는 수도권의 투자 기회만

기다리는것 보다 지방에서도

꾸준히 앞마당을 늘리면서

투자의 기회를 찾아보는 것이

더 현명한 선택일 수 있습니다

지방자치법상 대도시로 구분되는

50만 이상의 인구를 가진 도시를

구로 구분하면 총 60여개 정도 됩니다

60여개의 시/군/구 흐름을 한 번에 지켜보기에는

어쩌면 조금 많은 수 일수도 있습니다

그래서 지방을 분류해 놓고 트래킹해 나간다면

조금 더 쉽게 지방의 현재 흐름을 이해하고

잘 지켜볼 수 있겠죠

그러면, 제가 직접 하고 있는 방법이기도 한

지방 전체를 분류하고

흐름을 한눈에 살펴 보는 방법에

대해서 말씀 드려보겠습니다

..........

지방에서 가격 및 리스크 부분에서

큰 비중을 차지하는 '공급'과

전세가를 매매값으로 나눈 값이면서,

원금 보전의 성격을 가지고 있고

현재 그 지역의 가격(저평가)

수준을 나타내는 '전세가율'

두가지 데이터를 이용해서

현재 50만 이상 도시에 입력해보겠습니다

💡 데이터 출처 : KB 부동산, 부동산 지인

한 눈에 보기엔 조금 어려운 감이 있죠?

입력된 데이터를 바탕으로

X축은 공급, Y축은 전세가율로 이뤄진

사분면을 만들고

각 도시를 해당하는 위치에 맞게 올려보겠습니다

💡 지방 투자 사분면 지도

총 4개의 사분면에

지방 각 도시들의 현 주소는 어떻게 되는지

한 눈에 보기 쉽게 표기가 되었네요!

각 사분면은 다음과 같은 의미를 갖습니다

▶1, 4분면에 위치한 지역들은

23~25년 공급 리스크가 큰 지역들로

지금은 어려울 수 있지만,

공급으로 인한 가격 변화로

앞으로 기회가 될 수도 있는 지역들입니다

▶2,3사분면은

상대적으로 공급 리스크가 적은 지역으로

지금 혹은 가까운 미래에 기회가 될 수 있는 곳들입니다

3사분면 보다는 2사분면의 지역들이 전세가율이 높아서 

현재 투자 기준에 조금 더 가까울 수 있는 지역들입니다.

사분면을 통해서

지방 50만 이상의 지역들의 현 주소에 대해서

한눈에 파악해 봤는데요

이 중에는 분명 앞마당인 지역들과

아닌 지역들이 있으실겁니다

잘 모르는 지역들이라고 할지라도

이렇게 지역들을 구분해 놓는 것의 장점은

다음과 같습니다

1. 현재 지방 시장을 한 눈에 파악 할 수 있다

2. 공급이라는 큰 리스크를 트래킹 해 나갈 수 있다

3. 그래서 지금 어디를 유심히 볼지 알 수 있다

4. 다음 임장지 선정에 참고할 수 있다

물론, 여기서 지역을 나눈 것이

투자에 절대적인 지표는 아닙니다

전세가율이 높은 경우의 수도 여러가지가 있고,

전세가율이 높은 지역에서

전세가율이 낮은 단지도 있습니다

지역 자체의 공급이 부족하더라도

바로 옆에 대단지 공급이 있을 수도 있는 것이죠

그렇지만 지방을 넓게 보고 다시 좁게 보는

매크로 -> 마이크로의 과정을 거치면서

최종적으로 단지, 매물의 가격까지 입힌다면

지방에 대해서 전반적으로 넓게

이해할 수 있게 됩니다

단, 주의해야할 부분은

데이터 및 지도를 본다는 것은 1차적 행동이기 때문에 가격, 상황, 전세가 등

최종 현장 확인이 반드시 필요합니다

공급이 없다고 가치가

떨어지는 물건을 투자해서도 안됩니다

공급이 많은 지역이라고 할지라도

가격이 충분히 싸지고 감당 가능한

시기가 올 수 있는것처럼

꾸준히 지방 시장을 지켜보면서

다가오는 좋은 기회들을 잡으셨으면 합니다

전세가율 & 공급 데이터와

사분면 지도도 함께 첨부합니다 (첨부파일 확인)

직접 분기 혹은 반기별로 업데이트 해보세요

지방 전반적인 흐름을 읽는데

도움이 되시길 바랍니다

감사합니다 :)

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