안녕하세요, 우도롱입니다.
최근 서울 아파트의 뜨거운 상승세에
규제가 나오나 나오나 했는데
오늘 오전 정부의 '가계부채 관리 강화 방안'이 발표되었습니다.
오늘 정책 발표를 보자마자
튜터링에서, 돈독모에서, 선배대화와 댓글에서 만났던
매수를 앞두고 계신 분들이 생각났습니다.
저는 정책이나 규제에 대해서는 잘 모르지만,
작년 규제 시기에 투자를 위해 현장에서 느낀
규제 속 현장의 기회는 어떤 모습인지
그 경험을 나누면서 용기를 드리고자 합니다.
1. 대출 규제로 벌어지는 상황
실수요, 전세수요, 투자수요 일시 멈춤
작년에도 주택담보대출과 조건부 전세자금대출 규제로 실수요 & 투자수요를 억제했었는데요.
여름 비수기 + 대출 규제 + 추석이 겹치며
부동산에 손님이 없는 날도 많았습니다.
급격한 상승 이후 전세자금대출 규제 여파로
전세를 찾는 손님도 줄어들었고
대출규제로 분위기가 냉각되자
실수요 매수자도 줄어들었고
냉각된 분위기 + 조건부 전세자금대출 규제로
투자 수요도 멈췄던 것 같아요.
이 때 부동산에 가면
"매물 이미 다 팔리고 없어. 그러게 그때 사라고 했잖아요. 너무 늦게 왔어."
라는 말을 정말 많이 들었습니다.
2. 규제 나왔으니 떨어지겠지?
매도자와 매수자의 동상이몽
결론부터 말씀드리면, 규제 후 잠잠한 부동산을 몇달간 거의 매일 방문했지만 기회가 보이지 않았습니다.
매도인들은 '이러다 또 오르겠지' 생각해
한번 올라간 호가가 쉽사리 내려오지는 않았습니다.
괜찮은 가격인 매물을 보러가면,
조건부 전세자금대출 규제를 피하기 위한 전세계약에는 협조하지 않겠다는 집주인&사장님으로 마음이 힘든 날도 있었습니다.
그래도 현장을 가는 것 말고는
딱히 제가 할 수 있는 게 없으니.. 그리고
혹시나 오늘은 좋은 일이 있지 않을까
하는 마음으로 이 악물고 퇴근하고 부동산으로 향했던 것 같아요.
3. 드러나지 않는 곳에 숨어있던 기회
먼저 두드려야 열립니다.
중요한 건, 그래서 어떤 기회가 있느냐
어떻게 그 기회를 찾고 잡느냐 겠죠?
첫번째,
매매수요가 멈춰 고요한 그 시기에
불안한 집주인들이 있습니다.
급격한 상승세에 갈아탈 집을 '먼저 매수'한 분들
세낀 집을 정리해서 상급지로 갈아태우려는 분들
이런 물건들은 최저가가 아닌 경우가 많았습니다.
그리고 매도자 상황을 매수자에게 오픈하지 않아
부동산 사장님도 급한 물건이 아니라고 합니다.
그런데 최저가가 아닌 물건도 적극적으로 물어보고
'진짜 매수할 수 있는 사람'이라는 생각이 들면
부동산 사장님께서 조심스럽게 콜백을 주시더라구요.
거래에 적극적인 사장님께서는 매수가격을 제시해달라며 5천만원, 1억 네고 요청도 전달해주시고요.
결국 매도인도 팔아야 하니까요.
(기존에 호가를 많이 높게 내놓기 때문에 -1억도 제시해볼 수도 있었습니다.)
또한 조건부 전세자금대출 규제로
'전세안고' 물건 인기가 올라가는 한편,
전세가 시세보다 낮게 맞춰진 매물은
모두의 관심 밖에서 매수자를 기다리고 있습니다.
계약갱신청구권을 사용했고 & 전세가 시세보다 낮게 맞춰져 투자금이 일시적으로 큰 매물에 기회가 있을 수 있습니다.
두 번째,
조건부 전세자금대출 규제로
신규 전세물량이 줄고
현재 이미 전세가 귀해지고 있습니다.
대선 전까지만 해도 전세 손님이 많지 않아
전세 물량이 쌓이는 듯 했는데요.
대선 이후부터 주말마다 전세 찾는 손님들의 부동산 방문이 많아졌습니다.
전세가 없는 생활권은 전세 손님이 경쟁적으로 먼저 가계약금을 넣으려 푸시하더라구요.
조건부 전세자금대출 규제를 피하는 방법은
전세잔금일과 등기이전일을 분리하거나
전세자금대출을 받지 않는 손님을 구할 수 있습니다.
(생각보다 대출 안 받는 손님도 꽤 있더라구요.)
이미 전세물량이 부족해
전세난으로 들어가고 있는 상황에서
조건부 전세대출 규제로 전세가 더 귀해져
오히려 기회로 만들 수도 있을 것 같습니다.
매수를 위해 누구보다 간절한 마음으로
행동하고 계실 분들을 위해
'기회는 기회가 있다고 믿는 자에게 보인다'는
용기를 드리고자
규제 속 기회에 대해 말씀드렸습니다.
'가격 더 떨어지면 사야지'라는 막연한 기다림 보단
주춤하는 현장에 몸을 던져 기회를 잡아내시기를
좌절이 아닌 용기를 내시기를
진심으로 응원드립니다.
감사합니다.
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