안녕하세요.
행동을 바꾸고 실천하는 투자자 추월차선대디입니다.
저는 오늘 부산 2호기 투자경험담을 쓰기에 앞서 지난 글에서 언급했던 광역시 1호기를 매도하고 서울 30평대 단지로 자산을 갈아 끼운 이야기를 해보고자 합니다.
[추디] 2년 만에 다시 꺼내본 우당탕탕 1호기 복기 (2탄 - 매수 과정)
과정은 어설펐지만 괜찮은 자산을 적당히 싼 가격에 매수했음에도 그것을 지키고 보유하지 않은 것은 사실 월부에서 얘기하는 잃지않는 투자라는 대원칙에 어긋나는 행위입니다.
그럼에도 불구하고 제가 손절을 선택하고 서울 자산으로 갈아 이유와 근거, 그리고 과정에 대해 말해볼까 합니다.
① 자산을 갈아탄 이유 : 비용과 편익
현재 서울/수도권 시장 분위기가 기회를 열어주고 있는데 혹시나 놓치게 될까 봐 손절하고 갈아 끼운 것은 아니었습니다.
저는 최근 몇 년 간 이어진 입주로 저평가 되어 있는 광역시에 살다 보니 올해 3월 투자코칭을 받았을 때 아래와 같은 조언을 얻게 됐습니다.
1호기를 싸게 매도하고 취득세 일반과세 구간을 만들기
매도 후 약간 무리를 해서라도 최상단 선호 신축 실거주를 매수(일반세율 구간)
<첫 번째 비용과 편익 : 투자 vs 실거주>
선호도 최상단 신축 실거주 선택 시
거주 안정성과 더불어 어지간한 서울 투자보다 높은 기대 수익이 예상되지만(편익)
팔기 전까지는 로버트 기요사키의 관점에서 실거주는 부채일 뿐이며, 나아가 원리금 & 생활권 변화에 따라 알게 모르게 늘어날 수 밖에 없는 비용 증가로 자산을 불리는 다음 스텝이 느려지는 것(비용)
거주 안정성과 높은 기대수익이라는 편익이 예상됨에도 저라는 사람은 자산을 불려나가는 속도와 과정을 더 중요시 하는 사람이기에 편익을 포기하는 대가를 치르고자 했습니다.
훗날 제 선택이 더 좋은 선택일지, 아니면 좋지 못한 선택일지는 아직은 알 수 없기에 제가 맞다고 생각한 방향으로 의사결정을 하게 됐습니다. (이 과정에서 저를 지지해준 아내에게 너무 고맙습니다♥)
<두 번째 비용과 편익 : 1호기 손실구간 매도 vs 8.4% 취득세 감수>
서울수도권 투자로 방향성을 결정하고 나니 다음 두 가지 옵션이 제 앞에 있었습니다.
첫째, 기존 자산(광역시 1,2호기)을 보유하면서 8.4%의 취득세를 내고 투자하는 방법.
둘째, 상대적으로 가치가 떨어지고 (목표 매도가 대비)기대수익이 수도권 자산을 취득하는데 드는 8.4% 세금보다 크지 않은, 즉, 비용 대비 편익이 크지 않는 자산을 매도하고 갈아 끼우는 방법.
둘 중에 어떤 것이 옳은지는 현재 제가 알 수 없습니다만, 저는 두 번째 방법을 선택 했습니다.
그리고 제 생각이 완전히 잘못된 방향일 수 있기에 검증을 하고 싶었는데 운 좋게도 열반기초반 오프 강의에서 뵙게 된 자모님께 자문을 구했고 매도 하는게 낫겠다고 조언을 얻을 수 있었습니다.
월부학교 튜터님으로 뵙게 된 줴러미 튜터님께도 제가 생각한 방향성을 말씀드렸고 "어떤 단지를 살 수 있는 실력이냐에 따라 다르겠지만 매도가 더 나은 방향"이라고 지지 해주셨습니다.
제 생각과 멘토/튜터님들의 의견에 싱크가 맞았기 때문에 저는 더 지체할 이유가 없었습니다.
저는 월부학교에서 서울투자를 하겠다고 마음 먹은 후 언제든 즉시 행동할 수 있도록 매도 시 / 매도 불발 시 각각의 투자금 범위에 들어오는 단지별 매물에 대해 전임을 꾸준히 진행했습니다.
그 과정에서 실제 투자 가능한 상황인지, 그리고 수리수준과 매도자 상황 등을 파악하며 매물 정보를 업데이트 해뒀습니다
② 1호기 매도를 위한 대응
1호기 매도가 최우선 과제였기 때문에 속도감 있게 일을 해나가기 위해 단지 내 최근 최저가로 매도 광고를 진행했습니다.
실제 임차인이 거주 중이었고 빠른 매도를 가능하게 하기 위해 이사비와 여러 금전적인 조건을 제시하며 만기인 올해 12월이 아닌 조기 퇴거가 가능하신지 조율해나갔습니다.
하지만 임차인 분들은 자신들이 내년 7월에 해외 이주하기 전까지 갱신을 원했고 갱신 후 중도 퇴거를 하겠다고 말씀하신 후에 집을 전혀 보여주지 않는 상황이 됐습니다.
저도 빠른 투자를 위해 양보할 수 없었기에 만기 2개월 이상 남은 시점에 실거주자에게 등기를 넘기는 방법(갱신거부권 행사 목적)으로 최저가 광고를 진행 했습니다.
매수희망자가 나타난 후에도 여러 가지 이해관계와 의견 충돌로 어려운 부분이 많았지만 결국 내 투자에서 발생한 문제는 내 책임이고, 내가 해결해야 하는 부분이므로 CEO마인드를 가지고 매수희망자, 사장님, 임차인 사이에서 모든 문제를 조율해가며 결국 매도 계약을 진행하게 됐습니다.
(이 과정에서 사장님의 도움을 많이 받아서 다시 한번 감사함을 표현해봅니다 ♥)
이 과정에서 운 좋게도 동생 집을 사주고 어차피 올리모델링을 할 예정인 매수자가 있어서 집을 보지 않고 매수하겠다는 조건으로 가격을 조금 더 조율해주면서 매도할 수 있었습니다.
그리고 큰 문제 없이 깨끗하게 잘 거주하고 계셨던 임차인 분들과의 관계가 어긋나지 않도록 최대한 정중히 설명 드렸고 그 분들의 계획에 차질을 빚게 된 점에 대한 도의적 차원으로 이사비 지원도 해드리면서 원만히 해결 했습니다.
③ 매도를 통해 느낀 점
저는 최근 매도를 위해 끝이 보이지 않는 협상과 전투적인(?) 전임과 매임을 통해 투자 매물을 추리고, 나아가 매수 전 협상을 통해 가격과 조건을 조율하고 리스크를 줄이는 일련을 과정을 경험했습니다.
튜터님들께서 종종 “투자를 하다가 보면 매수가 가장 쉽다”라고 말씀하시는 경우를 볼 수 있는데 이번 경험을 통해 그 말씀이 진리라는 것을 뼈저리게 느꼈습니다.
매수는 월부에서 배운 원칙과 기준을 지키면 약간의 테크닉과 지식으로도 충분히 제가 주체적으로 진행할 수 있는 부분이라고 생각 합니다만, 매도 과정은 시장상황의 영향을 훨씬 크게 받고, 다수의 이해관계자와 협상을 해야하며, 나아가 내 물건을 내가 원하는 시기에 매수해줄 사람을 만날 운도 따라야 함을 느꼈습니다.
매수보다 훨씬 내가 통제할 수 있는 부분이 적고 어렵지만 제가 할 수 있는 모든 대응을 해나가며 문제를 해결해나가다가 보면 또 좋은 기회가 찾아옴을 느꼈습니다.
이 과정을 통해 많이 배우고 성장할 수 있었습니다.
④ 서울투자, 매도 계약 이틀 만에 매수를 결정하고 가계약금을 쏠 수 있었던 이유
여기서 이틀만에 매수 가계약금을 쏠 수 있었던 가장 큰 이유는 제 노력이 아니라 월부학교라는 환경이었습니다.
학교라는 환경에서 데드라인이 정해지지 않고, 튜터님의 소중한 조언들이 없었고, 동료들의 응원이 없었다면 절대 이렇게 빠른 결정을 할 수 없었다고 생각합니다.
매수자와의 협상, 임차인과의 협상 등 긴 인내의 시간을 가지면서 매도의 윤곽이 잡혀가던 어느 날 줴러미 튜터님께서 반톡방에 메세지를 남기십니다.
(......음?갑자기 마음이 급해지지만 당황하지 말자)
매도가 급물살을 타면서 투자금 규모가 확정됐고 꾸준히 전임을 통해 물건상태/조건을 업데이트 해오던 저는 가격 협상을 통해 매물 2개를 선정하여 튜터님께 매물문의 드렸습니다.
이후로 보내드린 물건에 대해 제가 크게 신경 쓰지 않고 넘어갈 뻔 했던 모든 세부 리스크에 대해서 꼼꼼하게 체크해주셨습니다.(여기서도 튜터님이 물건을 매수하실 때 일어날 확률이 거의 없는 리스크까지 얼마나 철저하게 짚고 넘어가시는지 느꼈고 사소하게 여겼던 저의 태도를 많이 반성하게 됐습니다.)
놓친 부분 1)
사장님 말씀만 믿고 내가 재확인하지 않고 전세입자가 당연히 갱신해서 거주할 것이라고 쉽게 생각한 점.
놓친 부분 2)
임차인이 연장해서 거주한다고 했을 때 가격 조정을 요청할지 아닐지 확인하지 않고 당연히 현재 가격 수준에서 더 살 것이라고 단정 지은 점.
놓친 부분 3)
결론적으로 사장님이 전세만기일자를 잘못 알려주셔서 입주장 속 재계약은 없는 모두가 행복한 해프닝으로 끝났지만 계약하기 전에 전세입자가 계속 거주한다는 확약서나 재계약 유도를 시도하지 않은 점
위에서 제가 놓쳤던 부분이 실제로 일어나지 않았지만 만약 튜터님 도움 없이 제가 놓쳤는데 실제 리스크로 다가왔다면? 저는 꽤 큰 돈을 추가로 넣어야 했지만 자금여력이 부족했기에 물건을 지킬 수 없었을 것 입니다..
디테일의 중요성을 다시 한번 느꼈습니다.
이 모든 과정을 거친 후 줴러미 튜터님께서 매물코칭 신청을 해주셨고 양파링멘토님께서 매물 조건과 가격 좋은 것을 잘 찾았다고 해주셨을 때 뭔가 협상 중에 날아가서 좌절했던 순간과 물건을 찾고 만들기 위해 안간힘을 쓰며 긴장 속에서 지내던 일주일 간의 과정을 모두 보상 받는 것 같은 벅찬 감정이 올라 왔습니다. (하지만 T는 울지 않습니다.)
마지막으로 양파링멘토님께서 코칭에서 제게 해주고 싶다던 말씀으로 경험담을 마쳐볼까 합니다.
“추디님, 1호기 물건의 상황이나 여러 가지를 고려했을 때 월부학교 우리 반 학생이었어도 매도를 권해드렸을 것 같아요. 그런데 원칙은 잘 샀으면 수익이 날 때까지 보유해나가는 거에요. 좋은 선택을 했지만 앞으로의 추디님은 매수보다 보유에 더 무게를 두고 의사결정을 해나갔으면 좋겠어요.”
저는 참 운이 좋은 사람인 것 같습니다.
때마침 필요한 시기에 인생 첫 월부학교에 올 수 있어서 감사합니다.
이번 투자에서 정말 많은 부분을 바로잡아주시고 성장 시켜주신 줴러미 튜터님 너무 감사합니다.
코칭에서 제가 갖춰야 할 마인드셋까지 바로 잡아주신 양파링 멘토님 감사합니다.
제 투자를 자기 일처럼 축하해주고 기뻐해주는 우리 육수즈 감사합니다.
마지막으로 항상 믿어주고 지지해주는 사랑하는 아내와 바빠서 잘 놀아주지 못해도 항상 아빠랑 노는 게 너무 좋다는 우리 귀요미 딸랑구 감사합니다.
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