#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

한참 매물임장을 하실 때일텐데요.

또 사장님께 연락이 왔습니다.

‘주인이 안 판대요’

‘이거 물건 어제 계약됐대요’

줄지어 취소 연락이 오기 시작합니다.

몇 달간 현장에서는 더 다양한

이야기가 들리기 시작합니다. 

가뜩이나 매물이 없는데

매물 예약해놨던 것들이 쏙 빠지고

그동안 올현금 10억이 없으면 꿈도 못 꾸는

신축조차 조용히 거래가 되기 시작합니다.

이럴 때 흔히들 이야기합니다.

지금 투자금도 없는데 매임 꼭 해야해요?

매물임장 의미가 없는 것 같아요.

나오는 매물도 없는데 뭘 봐요?

그런데 제 생각은 조금 다릅니다.

시장 분위기상 당연히 그럴 수도 생각하고

심장 떨리는 구간이 오히려

실력을 키울 수 있는 시간이라 생각해요.

#1 왜 매도자들은 갑자기 매물을 거둘까?

규제 이후로 당연한 심리이기도 합니다.

아파트처럼 큰 돈이 움직이는 시장에서

마음은 정말 대부분 비슷합니다.

요즘 시장 생각 뫼비우스의 띠

‘내집마련하려했는데 벌써 1억이 올랐대요’

‘대출이 예전만큼 안나와서 못가요’

‘내가 이걸 팔아서 갈아타려는 곳이 2억이 올랐다고?’

‘뉴스에서 더 오른댔어’

‘이번에 규제 더 들어오면 어떡해?’

‘일단 매물 거두고 지켜보자’

'사야돼… 말아돼, 나 어떡해?’



실제로 규제 이후로

규제지역으로 묶이면서 30% 가까이 

매물들이 증발하는 모습을 보이기도 합니다.

그래서 현재 내집마련 혹은 

갈아타기 하려는 사람들도

뫼비우스 띠처럼 이러지도 못하고 저러지도 못하고

고민을 하시다가 아무것도 하지 못하고

포기하시는 분들도 많이 계시더라구요.

얼마 전 걸려온 전화였습니다.

주변은 그렇게도 난리인데도 

예나 지금이나 여전히 거래량은 적고

선호되지 않는 복도식 구축 소형 단지입니다.

최근 4억대 직거래를 제외하고

규제 이후로 4.8억에서 5.1억 정도까지의

거래를 제외하고는 1년에 1~2건 정도가 

거래가 되는 정도입니다.

단지별로 선호도를 상-중-하로 나눈다면

(하)에 속하는 단지였지만 

소액 투자가 가능하다면 이것도 고려해볼 수

있겠다 생각하며 봐왔지만 늘 다른 앞마당 

단지들에게 순위가 밀리던 단지였어요.

요즘 시장에서는 어떤 심리를 갖고 있을까?

생각하며 매임 예약을 진행합니다.

“이거 어쩌죠? 매물 거둔다네요”

“이 매물 오랫동안 안 팔려서 

힘들어 하신다고 하셨는데 아닌가보네요”

“그러게요.. 이 매물 정말 오랫동안 안 팔렸는데

뉴스 보시더니 갑자기 남편이랑 오셔서는

월세를 내놓는다네요.

요즘 다들 그러신 것 같더라구요.

보여줄 매물이 없네요”

이 정도는 팔고 오히려 좀 더 좋은 가치의

물건으로 갈아탈 수 있지 않을까?싶은 마음이었는데

신축만이 아니라 복도식 구축 소형까지도

매도자의 심리가 드러나기 시작하더라구요.

어제만 수차례 매물을 거두는 전화를 받았습니다.

매물 자체가 나쁜게 아니라

매도자의 대기 심리, 지금의 규제 상황이 

이렇게 시장을 만드는 요인으로도 작용합니다.

예를 한 번 들어볼게요.

예전에 갖고 있던 

복도식 구축 아파트가 한 채 있었습니다.

대출금은 이미 다 갚아둔 상태라서

매도만 하면 5.2억 정도의 

현금이 들어오는 상황이었습니다.

그리고 갖고 있는 종잣돈이 1억 정도 있었기에

옆에 바로 들어오는 신축 단지를 매수하려고 했어요.

매도하면 나오는 금액 = 5.2억

현재 갖고 있는 종잣돈 = 1억

사용할 수 있는 현금 = 6.2억

그런데 문제가 생겼습니다.

제가 가고 싶었던 신축 단지가

규제 이후로 싼 매물들이 빠지면서 

계속해서 오르기 시작하더니 

14억이 되었습니다.

본래 12억하던 신축으로 갈아타기 위해

대출을 받으면 6억 정도의 

현금이면 실거주가 가능했지만

어느덧 가격은 14억이 되었고

이제는 필요한 현금이 8.4억이 되었습니다.

갖고 있던 현금에서 2.2억이나 

더 부담되는 상황이 된겁니다.

이렇게 직접 계산해보니

왜 매도자들이 매물을 거두고

관망세로 들어가거나 

기존 계획을 바꾸는 지 이해가 되기 시작합니다. 

#2 지금 시장에서의 매물 보기

그럼 규제 지역, 매물이 없는 단지

매물임장은 의미가 없을까요?

오히려 전 충분히 의미가 있다고 생각합니다.

물론 싸게 나온 매물을 보고 싶지만

매물들이 나가니 볼 수 없는 상황을 인지하고

이럴 때는 오히려 지나치며

아무도 보지 않는

단점있는 물건들까지도 찾아봅니다.

저층, 탑층 / 비선호동 / 비인기 평형과 배치 등

이렇게 단점있는 매물들은

오히려 쉽게 예약이 잡히기도 하는데요.

늘 저희 튜터님들, 멘토님들께서 이야기해주신데로

진짜 상승장때는 저층, 탑층 구분 없고

모두가 사는 데에만 혈안이 되어있는 시장이라고

이야기해주셨던 걸 기억하거든요.

오히려 이 친구들까지 언제 움직일까?

매도자는 이 기회에 팔려는 걸까?

이런 구조를 이렇게도 수리할 수 있구나! 등으로

생각을 확장시켜 더 투자적으로 몰입하곤 합니다.

물론 투자적으로 접근한다면

매물이 상대적으로 부족해서 

아쉬움이 클 수도 있어요.

다만, 사람들의 심리가 어디로 흘러가는지

지금 내가 투자하려는 단지 혹은 

향후에 기회가 올 때 잡으려는 단지들의

선호도와 가치를 더 깊게 알기 위해서는

지금의 시간은 그 어느 때보다 중요합니다.

규제지역으로 묶인 곳들은

매도인, 매수인 모두 얼어버립니다.

매수인은 살 돈이 줄어서 망설이고

매도인은 이걸 팔아도 갈아탈 곳이 없어서

망설이기도 해요.

의미 없는 시간은 없더라구요.

내가 지금 보는 평범한 단지 하나하나가

소중한 씨앗이 되어줄거라 믿습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 개인적인 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다

#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?

#32 매물이 사라지는 시장, 투자자는 이렇게 기회를 봅니다