#31 이번에는 15억 키맞추기일까? [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

10.15 대책 이후 

신고가가 15억 원 위로 몰리고 있는데요.

규제가 시작됐지만 사실 

지금도 가열차게 움직이고 있는 건 

고가 시장이었습니다. 

이전에 대출규제 한도에 있어서

실제 필요한 현금과 부담률에 대해서

너나위님께서 이야기해주신 적이 있었는데요.

15억 이하 ▶︎ 6억원

15억 초과 25억 이하 ▶︎ 4억

25억 초과 ▶︎ 2억으로

주택가격에 따라서 

주담대 최대 한도가 차등되어지다보니

상대적으로 주택 가격 11억 이하는

대출 부담률이 높아졌고

11억 이하 저가 주택일수록

보유하고 있는 현금이 없으면 

실거주로 마련이 힘든 상황입니다.

15억이 넘으면 세금 부담이 크다보니

상대적으로 더 적은 호가의 매물들도

15억 가까이 거래되는 모습이 보이곤 합니다.

과거에도 비슷한 상황이었는데

앞으로 우리가 어떻게 가격을 보고

판단해야할지에 대해 이야기해보려고 합니다.

# 과거의 9억 키맞추기

2019년 12월, 12·16 대책이 발표되면서

당시 투기지역, 투기과열지구 내 

주택 가격 9억원 이하는 LTV 40%,

9억원 초과는 20%를 축소하면서

15억 초과 주택은 주담대 자체를 막았습니다.

결과적으로 이 규제가 

사람들에게 15억 이하의 주택이자

대출을 위해서는 9억 이하의 

집을 우선적으로 보기 시작했고

실제로 9억 초과 아파트 거래량이 

한 달만에 61% 급감했다는 

기사들이 쏟아지기 시작했어요.

결과적으로는 이 규제가 

사람들에게 심리적 기준선을 만들어주면서

정부의 의도와는 달리 규제가 오히려 가격을

밀어올렸다는 평가도 나왔습니다.

규제로 인해 기준선이 하나 생기자

사람들이 그 선 바로 아래로 몰리기 시작한거에요.

# 지금의 새로운 키맞추기

이번 10·15대책도 방식은 

비슷한 방향으로 흘러가는 모습들로 보여졌어요.

사람들은 규제가 나오자 자연스럽게 

규제가 덜한 진입 가능한 기준을 만들어

그 가격대로 움직이기 시작했고,

수요자가 많다보니 호가를 2~3억까지 높게 올려

15억 이하로 가격대를 맞추기도 했습니다.

광진구의 자양동 자양현대6차 59도

직전 최고가인 11.7억에서 2.3억을 올려

14억원에 거래하는 모습이었는데요.

고가 규제를 피해서 실수요나 투자수요는

비강남권의 소형 아파트로 몰리기 시작했고

호가를 15억 수준으로 끌어올리면서

점차 키맞추기를 하는 모습이 보이기도 했습니다.

결국은 사람들은 다시 한 번

문턱 아래에서 기준을 만들어 줄을 서는

현상을 만들어내기 시작한지도 모르겠습니다.

# 그래서 지금 우리가 지켜야할 기준선은

그런데 규제에 맞춰 자연스럽게

기준선을 만들다보면 꼭 놓치는 것들이 있어요.

같은 15억 이하의 집이라도

어떤 집을 싸고, 어떤 집은 비싼 집이 될 수 있습니다.

지난 규제에서도 9억 아래로 수요가 몰렸지만

그 구간의 모든 단지가 다 오른 건 아니었거든요.

같은 9억 아래여도 가치가 좋았던 단지들은

빠르게 치고 올라가는 모습이었고

반대로 가치가 상대적으로 약한 데 

급하게 호가만 오른 단지들은

가격이 정체되기도 했어요.

지금도 마찬가지라고 생각합니다.

가장 중요한 건 얼마의 기준선이 아니라

가치는 좋은데 싸게 평가된 집이어야 합니다.

키맞추기는 시장에 대한 심리의 반응일 뿐,

무리하게 그 선에 맞추려 하지 않고

진짜 기회는 그 안에서 상대적으로 

가치가 좋고 싼 지 우리가 배운 

원칙을 지켜야할 때인 것 같습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

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#30 나의 이름은 <돈>입니다

#31 이번에는 15억 키맞추기일까?