안녕하세요.
당신과 함께 이뤄나갈 반나이입니다.
지난달 수도권 투자로 지방물건을 갈아끼우며
이전에 투자했던 지방 물건을 매도하였습니다.
솔로투자자로써 소중한 지방물건을 매도하자니
싸게 팔고 싶지 않았고
더 오를 수 있다는 사실에 아쉬움도 느껴졌습니다.
여러 선택과 협상끝에
광고를 내놓은지 2주정도가 지난 시점 매도가 되었는데요.
매도를 결정하고 가계약금을 받으며 한가지 생각이 들었습니다.
“이래서 매도가 예술이구나”
최근에 많은 분들이 갈아타기를 고민하며
특히 매도에서 많은 어려움이 있으신 것 같습니다.
저 역시도 마찬가지였습니다.
1. 첫 매도도 아니었는데
2. 분명 매도의 기준은 수업때 배웠는데,
3. 나눔글이나 경험담을 통해서 매도의 주의점도 알았는데,
4. 나는 이런 실수 안해야지! 라고 생각했는데,
다행히 멘토님과 동료들, 그리고 지난 매도 경험을 복기하며
2주안에 성공적으로 매도하였습니다만
매도할 때 수많은 고민이 들었습니다.
그래서 이번 글에서는
매도의 복기포인트와 중요포인트에
대해 중요한 부분을 말씀드리고자 합니다.
왜 매도가 예술인지,
그리고 매도를 판단했던 근거와
주의할 사항을 정리하였습니다.
도움이 되셨으면 좋겠습니다 ^^
(다음편은 매수로 찾아뵙겠습니다)
사장님을 다 믿지 말아야 하는 이유
저는 사람을 꽤나 쉽게 믿는 스타일입니다.
그래서 사기당하기 딱인데요…
이전 매도에서도, 지금 매도에서도
사장님과의 갈등이 있었습니다.
심지어 제 물건을 사주고 전세까지
놔주신 사장님인데도 말이죠.
어떤 일이 있었을까요?
■ 얼마까지 깍아줄 수 있어? (사장님 말을 다 믿으면 안되는 이유)
사장님들의 최대 관심사는 거래입니다.
그래서 거래를 하기 위한 가격과 조건을 만드는게
1순위 입니다.
더 쉽게 말하면 내 편이 되는것도
거래가 되는데 유리한 방향이여야
내 편이 된다는 의미입니다.
지난 매도때는 실거래보다 터무늬 없는 싼 가격만이
거래가 된다며 거짓말을 치신 사장님이 있었는데요
이번에는 손님이 깍지도 않았는데
어느정도 가격이 되는지
미리 가격을 깍는 사장님도 있었습니다
물론 매력적으로 내 물건을 어필할 수 있도록
사장님에게 무기를 주는것도 의미는 있지만
가격 협의점만 파악하고
정작 손님을 붙이지 않아
예상한 가격 범위만 더 낮아지는
결과를 만들기도 합니다.
이번에는 심지어 매수했던 사장님이
손님이 있다며 가격만 깍고
손님을 붙이지 않아 당황스러웠는데요.
다행히 손님을 데려온 다른 사장님과 계약을 통해
빠르게 매도를 진행할 수 있었습니다.
사장님이 가격을 물어볼때는
하락장이거나 급하게 팔아야 할 경우
내 패를 다 보여주는게 맞지만
그런 시장이 아닐 경우는
적정매도가를 위해 손님이 있을 경우에만
가격 협의선을 말해주는 것이 필요합니다.
그렇다가 예상한 시간보다 매도가 안될경우
일잘러 사장님을 중심으로
내 패를 보여주시면 됩니다.
(물론 예상한 가격보다 가격협의는 더 들어오게 됩니다 ㅠ)
# 사장님을 다 신뢰하지 말고 시장에 따라 행동할 것
매도가 예술인 이유. 편익과 비용
누구나 매도하는 분들은
싼 가격에 매도하고 싶지 않습니다.
저 역시도 마찬가지입니다.
100만원 200만원도 큰 돈이고
실거래가에 최근가격중 가장 싼 가격이 찍힌다면
기분도 좋지 않습니다 ㅠ
언제올지 모르는 손님과 싸게 팔고싶지 않은 마음이
팽팽하게 싸우며 합의를 도출해야합니다.
이게 매도가 예술인 이유였습니다.
이번 매도는 상태와 층이 좋은 물건이었음에도
급매 수준으로 가격을 설정하고
2주안에 매도하였습니다.
빠른 판단을 할 수 있었던 이유는 다음과 같습니다.
# 매도물건이 계속 나온다, 가격설정
공급이 없는 시장이었으나
2년전 투자자 매물들이
수도권 갈아타기를 위해
물건이 나오며 경쟁매물이 되었습니다.
호가는 아주 급매는 1~2개 밖에 없었으나
현장을 확인해보면 호가대비 천만원은
기본적으로 깍아주는 시장이 형성되어 있었습니다.
또한 조만간 인근 입주가 있다보니
두려운 마음에 물건이 사람들이 계속해서
물건을 내놓았습니다.
즉 매수자가 선택할 수 있는 폭은 넓고
제가 선택받을 가능성은 줄어들었습니다.
이때 선택을 받을 수 있는 방법은
“가격” 이었습니다.
최근 거래된 가격대비 2천가량을 낮추었더니
일주일간 전혀 연락이 없었던 전화가
매일 꾸준히 한두통 연락이 오셨습니다.
즉, 손님이 없는게 아니라 내 물건이 메리트가 없었습니다.
내가 사는 입장에서라도
메리트가 있어야 선택된다는 것을
한번 더 깨달았습니다.
# 2천이나 깍아준 이유. 편익과 비용
2천이 누군가에게는 연봉일 수 있으니
참으로 큰 가격입니다.
그럼에도 빠르게 판단한 이유는
싸게 판 손해보다
빨리 판 이득이 높았기 때문입니다.
매도하고 나서 매수할 수도권 단지의
후보들이 어느정도 정리되어 있기에
빨리 매도하고 더 오르기 전에 잡을 수 있었습니다.
2천을 깍아준 손해보다
더 좋은 자산을 좋은 조건,가격으로 좋은 시기에
매수하는게 훨씬 더 큰 편익을 가져올거라 판단했습니다.
그리고 2천을 깍아준들 이미
준수한 수익을 얻은 구간이었습니다.
만약 후보단지가 없었다면
편익을 생각하지 못한 채
계속 가격을 고집하고 있었을 수 도 있습니다.
(실제로 제가 매도하고 거래가 뚝 끊겼습니다)
즉, 좋은자산을 갈아타는 관점에서는 타겟을 정하고
비용이 아니라 기회비용을 줄이는 방법이 필요합니다.
실제로 싸다고 생각한 가격에
200을 더 요구하셔서 번뇌에 휩쌓였으나
내가 200깍고 매수물건 500깍는다는 마음으로
협상에 응하였습니다. (실제로 500 깍았네요 ㅎ)
# 깍아준 만큼 갈아타기에는 걸림돌이 없어야 한다
더 오를 수 있는 물건을
시세대비 저렴하게 매도하는 유일한 이유는
좋은자산으로 바꾸기 위해서입니다.
따라서, 내가 좋은자산으로 바꾸는데
걸림돌이 되는 부분이라면
반드시 조건을 협상해서 제거해야 합니다.
저는 6월이 만기인 물건을 미리 매도하였기 때문에
6월이전에 등기를 받으면 몇천만원 단위의
큰 취등록세를 지불하게 됩니다.
따라서 실거주자임에 불구하고
200을 더 깍아주되 원하는 기간에 잔금을
할 수 있도록 조건을 협상하였습니다.
즉, 갈아타기의 예상되는 장애물은
미리 파악하고 매수자 협상을 통해서
사전 제거해야 합니다.
대표적인 예로 잔금날짜
혹은 중도금 금액협상
계약금 금액협상등이 있습니다.
저는 매수물건의 중도금을 많이 걸기위해
제 물건의 매수자에게 많은 중도금을
요구하였었습니다.
조건협상 잊지마세요!
솔로투자자에게 지방투자라는 맞벌이의 의미
25년 수도권 시장이 뜨거웠고
그 시장에 뛰어들지 못하는 답답함을
저도 많이 느꼈었습니다.
다른사람을 축하하는 마음은 진심이었지만
한편의 마음구석에서는
제 환경에 대한 아쉬움이 올라왔습니다.
저는 돈이없어서 2천만원으로
첫 투자를 했었었거든요.
하지만 지방을 매도하며 느낀점은
이 투자를 하지 않았다면
내가 매수할 물건은
힌침 못난이 였다는 것과
지방투자를 통해 매수/매도 경험을 쌓고
더 좋은 자산을 취득하는데 도움이 되었다는 것입니다.
부동산과 맞벌이하는 경험과 시간이
무엇보다 중요했습니다.
특히 저같은 솔로 투자자에게
맞벌이 부부의 소득을 가지게 해준건
소중한 지방투자였습니다.
10억달성기, 수도권 투자가 올라오며
투자를 하지 못하시는 분들의
마음이 어려우실 수 도 있습니다.
하지만 그런 시간들이
반드시 더 좋은 결과를 만드는데
큰 밑거름이 될거라고 믿습니다.
다음은 매수편으로 찾아뵙겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
