안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아입니다.
최근에 투자하셨던 물건을 정리하시거나
기존의 거주하셨던 곳에서 갈아타기를 하기 위해서
매도 준비를 하고 계시는 분들도 계실텐데요,
최근 거래가 얼마나 되는지 살펴볼 때,
거래가 많이 되는 곳이라면 그래도
가격 기준이라도 잡고 하겠지만,
올려놓아도 보러 오는 사람도 없고,
실거래도 제대로 찍히지 않는 시장이나
지역일 경우 어디서부터 시작해야할지
막막하실 것 같습니다.
오늘은 시장 상황이나
환금성 자체가 떨어지는 자산을
매도할 때 어떻게 기준을 잡아야 할 지
구체적인 방법을 같이 알려드리고자 합니다.
거래조차 뜸한 내 집, 제대로 기준을 잡고 팔 수 있는 방법
최근 시장의 가격을 보면 25평이 거래가 활발하게 되면서
33평과 가격 차이가 별로 없어진 모습을 보실 수 있을 텐데요
반대로 40평대 역시, 33평과 가격 차이가 거의 나지 않음에도 불구하고
거래 자체가 뜸한 단지들도 종종 보실 수 있습니다.
대표 예시로 오늘 가져온 단지는
2호선 봉천역에서 조금 떨어져 있지만,
지하철로 강남, 여의도를 모두 1시간내로 접근할 수 있는
‘벽산 블루밍 1차’라는 단지인데요,
다만 가장 큰 단점 중 하나가 단지 내 경사가 심하다는 것으로
무려 단지 내에 엘리베이터가 있을 정도입니다.
뒷동으로 갈수록 매매가뿐 아니라
전세가도 5천만원 이상 차이가 날 정도로
선호도 차이가 극명한 곳입니다.
이렇게 전세 조차 찾지 않은 분들이 많다보니,
매매 거래는 정말 더 뜸한 곳인데요,
이 때 어떻게 팔릴만한 가격 기준을 잡을 수 있을까요?
Step1. 비교 단지 찾는 방법
가장 직관적인 것은 같은 단지의 더 작은 평수와 비교하는 것도 있지만
그것도 거래가 많지 않다면,
인근에서 유사한 평형 구성 ( 30,40평대 모두 있는 ) 을 갖고 있는
‘비교 단지’를 설정하는 것입니다.
그리고 비교 단지를 선정한 다음
실제로 선호도가 어떻게 차이가 나고
가격 흐름이 어떻게 차이가 나는지를 살펴보는 것인데요
만약 이 선호도가 어떤 부분에서 나는 것인지 궁금하다면
매도자뿐 아니라 매수자 입장으로 전화임장을 통해서
각 단지의 장단점과 평소 어느정도 가격 차이가 나는지를
통해서도 알 수 있습니다.
예시로 들었던 블루밍을 기준으로 살펴보면,
바로 옆에 있는 드림타운이 비슷한 평형대를 갖고 있었는데요,
두개 단지의 차이가 살펴보면
주차가 조금 더 편리하고 단지내 단차가 덜한
드림타운의 선호도가 더 높아서,
거래도 더 활발히 되는 편이고
실제 블루밍의 45평과 드림타운의 38평의
가격 흐름이 비슷하게 가고 있다는 것을 알 수 있습니다.
Step2. 비교 가격 기준 정하기
이렇게 비교 단지가 설정되었다면,
그다음으로 해야할 것은 바로 ‘비교 가격’의 기준을 정하는 것인데요
드림타운과 블루밍의 같은 평형을 비교해봐도
확실히 드림타운의 거래량이나 가격대가 더 높았고
대형평형에 속하는 38평과, 45평을 각각 비교해봐도
블루밍이 7평이나 더 넓음에도 불구하고
가격 차이가 크지 않다는 것을알 수 있습니다.
이렇게 거래되는 가격과 거래량을 보면서
우선순위를 정리해보면,
블루밍 45평의 가격이 ‘매력적인 가격’이 되려면
드림타운 38평보다 더 가격을 낮추되,
33평보다는 조금 더 높은 수준으로
‘가성비 있는 가격을 만들면 되겠다'라는
‘기준’을 잡을 수 있게 되는 것이죠
Step 3. 이 집을 살 ‘타겟’을 아는 사장님 찾기
이렇게 기준을 정했다면, 그 다음으로 찾아야 할 것은
바로 ‘내 집’을 팔아줄 사장님을 찾는 것입니다.
결국 이 집을 ‘살’ 손님을 아는 분들이
가장 거래를 성사시킬 가능성이 높기 때문에,
그 전에 가장 먼저 정리해야 할 것은
바로 ‘내 집을 어떤 사람들이 어떤 이유로 선택할까?’라는 것을
알아야 한다는 점입니다.
예를 들어 내가 팔려고 하는 집이 대형평형이라도
주변의 다른 동네 (예:동작구 상도동)에서 대형평형을 살던 분들이
이사를 올까?라는 생각이 들지만,
사실 다른 지역의 대형평형 단지 사장님들께 여쭤봐도
평형을 유지해서 비슷한 급의 동네로 넘어가기 보다는
아예 평수를 줄이더라도 더 상급지로 넘어가는 수요가 많습니다.
그렇다면 인근에서 이미 거주하시는 분들이 오실 가능성이 더 높고,
대형으로 갈아타기를 하신다면,
그 전의 더 적은 평형을 파시고 넘어오는 분들일 가능성이 더 높기 때문에
매도를 할 사장님을 찾을 때 역시
‘인근의 33평 거래를 많이 하신 '분을 먼저 찾는게 중요합니다.
이렇게 거래를 많이 하는지 안하는지를 어떻게 아나요?라고 했을 때
중요한 것은 사장님께 최근 거래된 내역들을 여쭤봤을 때
최근 거래된 내역과 조건을 상세히 알고 있고,
또 매도 이후의 갈아타기를 고려하는 손님이 있는지 여쭤봤을 때
그런 조건의 손님을 말씀해주시는 분들이라는 것입니다.
그리고 이제 그런 사장님을 찾으셨다면
아까 우리가 잡았던 그 가격 기준으로
사장님께 이 집을 매도할 수 있는 ‘명분’을 드리면 됩니다.
예를 들어, 블루밍 45평이긴 하지만
인근의 38평보다도 가격이 더 괜찮고
33평이랑 비교해도 큰 차이가 안난다면
정말 괜찮은 조건이라는 명분을 드려서
매수자를 설득할 수 있도록 하는 것이죠.
만약 여러분께서도
매도가 어려운 상황이나
혹은 물건을 갖고 있어서 어떻게 해야 막막하시다면,
이렇게 기준을 잡고 하나씩 해나가보셨으면 좋겠습니다.
비록 그 과정이 순탄하지는 않을 수 있지만,
그 과정 자체가 다음에 더 좋은 선택
그리고 더 좋은 자산을 갖고
시장 상황에 더 잘 대응할 수 있도록 해주는
디딤돌이 될 것입니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
