최근에 인터넷에서 이런 내용의 글을 봤습니다.
전월세가 무너진 건 너무 명백한데 대책이 안 나온다는 하소연. 당장 식구들이 길바닥에 나앉을 수 없으니 집은 구해야 하는데 가격은 매번 내 주머니를 털어간다는 토로. 일하는 중에도 틈날 때마다 네이버 부동산을 켜고, 퇴근하면 전화를 돌리고 전 매물을 본다는 이야기.
이 감정이 과장이 아닙니다. 숫자가 그걸 증명합니다.
올해 1분기 서울 아파트 전월세 신규 계약은 전년 대비 17.2% 줄었고, 갱신 계약 비중은 46.7%까지 늘었습니다. 둘 중 한 명은 이사 대신 연장을 택했습니다.
서울 아파트 전세 매물은 연초 대비 32.3% 줄었고, 평균 전세가격은 2022년 10월 이후 처음으로 6억 원을 넘겼습니다. 집을 구하는 게 아니라, 구해지는 집이 없는 상황입니다.
이런 상황에서는 다들 한 번쯤 “그냥 집을 매수해볼까?” 하시는 생각을 하실 수 있습니다. 그러나 남아있는 집을 보면 예전부터 봐왔기에 앞으로도 영원히 오르지 않을 것 같은 집이라던가, 굉장히 별로라는 생각을 들게해줍니다. (여러분이 이상한 건 아니고 저도 그랬습니다.)
그러나 이 때 다른 질문을 던져볼 필요가 있습니다. “지금 남아있는 매물이 그렇게 별로인가요?”
지금 비싸 보이는 그 가격, 몇 년 뒤엔 다르게 보입니다
전세를 알아보다 매매도 같이 보신 분들이라면 이런 생각을 하셨을 겁니다.
"9억이면 너무 비싸지", “6억짜리도 부담스러운데.”
그런데 지금의 9억, 6억이라는 숫자를 시간 축에 놓고 보면 다른 그림이 보입니다.
서울 20평대 아파트의 10년간(2015~2025년) 상승률을 보면, 서초구는 6억 8325만 원에서 21억 6795만 원으로 217% 올랐고, 종로구는 3억 5670만 원에서 12억 5887만 원으로 253% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.
핵심지만의 이야기가 아닙니다.
서울 및 주요 경기도 지역의 대부분 아파트들은 구축을 포함해서 10년 간 최소 2배 이상 오르는 모습을 보여줍니다.
도봉구도 같은 기간 2억 5512만 원에서 5억 3649만 원으로 110% 올랐습니다. 10년 전 2억 원대였던 서울 외곽 아파트가 지금은 5억 원을 넘어섰습니다. 지금 "비싸다"고 느끼는 6억대 아파트가, 10년 전엔 2~3억대였던 아파트와 같은 자리에 있는 겁니다.
마포구도 비슷합니다. 전용 59㎡ 기준으로 1년 전 11억 9708만 원이었던 게 지금 13억 8788만 원입니다. 1년 사이 2억 원 가까이 올랐습니다. 서울 전체 59㎡ 평균 매매가는 2023년 9억 419만 원에서 2025년 10억 원을 넘겼습니다.
지금 9억이었던 게 11억, 12억이 되고, 7억이었던 게 9억, 10억이 되는 흐름이 이미 여러 지역에서 반복되고 있습니다.
왜 이런 흐름이 반복될까요
주요 업무지구 접근성이 좋은 서울·수도권 아파트는 장기적으로 우상향하는 구조를 갖고 있습니다. 쉽게 말해서 대체가 되지 않습니다. 서울아파트의 가격 그래프는 전세계에서 가장 우량하다고 할 수 있는 top500개 기업 가격지수(S&P500) 의 흐름과 비슷한 모습을 보여줍니다.
서울아파트는 분명한 독점성을 가지고 있고, 많은 사람들이 살고 싶어해서 글로벌 top 기업의 가격지수만큼이나 좋은 흐름을 보여줍니다. 왜 그럴까요?
직장은 정해진 곳에 있고, 그 직장에 가까운 곳에 살고 싶은 사람의 숫자는 줄지 않습니다. 공급은 제한적인데 수요는 꾸준한 구조에서는, 단기적으로 가격이 흔들려도 장기적으로는 결국 올라가는 방향으로 움직입니다.
지난 10년간 서울 25개 구가 전부 100% 이상 올랐다는 사실이 이를 보여줍니다.
강남이든 외곽이든, 결국 서울이라는 카테고리 안에 있는 자산은 시간이 지나면서 가치가 누적됐습니다. 지금 6억이 비싸 보이는 건 오늘의 내 통장 기준으로 보기 때문입니다. 10년 후의 시점에서 보면 지금 6억은 그때의 2~3억과 비슷한 위치에 있을 가능성이 높습니다.
실수요라면, 완벽한 타이밍을 기다리는 게 더 위험할 수 있습니다
투자 목적이 아니라 실제로 거기서 살아야 하는 실수요자라면 이 흐름이 더 중요합니다.
투자자는 가격이 떨어질 때 기다릴 수 있는 여유가 있습니다. 다른 자산으로 옮기거나, 현금을 들고 시장 밖에서 관망할 수 있습니다. 그런데 실수요자는 다릅니다. 지금 당장 살 곳이 필요합니다. 전세를 살든 매매를 하든, 어딘가에는 살아야 합니다.
문제는 전세를 선택해서 기다리는 동안에도 시계는 멈추지 않는다는 겁니다. 2년 뒤 재계약 시점에 전세가가 또 오르면, 그 오른 만큼을 그대로 부담해야 합니다. 반면 매매를 선택하면 오른 만큼이 내 자산이 됩니다. 같은 돈을 내면서도 한쪽은 사라지고, 한쪽은 자산이 쌓입니다.
지금 예산으로 살 수 있는 곳이 마음에 드는 곳이 아닐 수 있습니다. 처음 사는 집이 평생 살 집일 필요는 없습니다. 지금 내 예산 안에서 업무지구 접근성이 괜찮은 곳을 먼저 잡고, 자산이 쌓이면 옮겨가는 방식이 장기적으로 더 안정적입니다.
여기까지 읽어부시고 매매 마음이 드셨다면 아래 3가지를 행동으로 옮겨보시면 도움이 되십니다.
첫째, 내 예산으로 갈 수 있는 곳을 네이버 부동산이나 호갱노노에서 검색해보세요. 막연히 부족하다고 느끼는 것과 숫자로 확인하는 것은 다릅니다.
둘째, 그 지역의 10년 전 가격을 한 번 찾아보세요. 호갱노노나 국토부 실거래가 시스템에서 과거 거래가를 조회할 수 있습니다. 지금 비싸 보이는 가격이 10년 전 기준으로 어떤 위치였는지 확인하면 판단이 달라집니다.
셋째, 완벽한 집이 아니라 감당할 수 있는 집을 기준으로 찾아보세요. 첫 집은 갈아타기의 시작점입니다. 그 시작점이 늦어질수록 전체 사이클이 늦어집니다.
전월세를 유지해야 하는 상황이라면, 이것부터 확인하세요.
그러나 이 글을 읽으시는 분들께서 모든 분들이 당장 전세 문제먼저 해결하셔야 하는 분이실 수 있기에, 전월세를 유지하셔야 하는 상황이면 최소한 아래 4가지는 따져보시면 좋겠습니다.
첫째, 갱신청구권을 썼는지 확인하세요.
같은 단지, 같은 평형인데 계약 방식에 따라 전세가가 7억 원 넘게 차이 나는 사례가 실제로 나오고 있습니다. 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 신규 전세 계약이 24억 원에 이뤄졌는데, 계약갱신청구권을 사용한 계약은 16억 8천만 원에 체결됐습니다. 갱신청구권을 아직 쓰지 않았다면 이번이 그 권리를 행사할 수 있는 마지막 기회일 수 있습니다. 5% 상한 제한이 적용되는지 반드시 확인하셔야 합니다.
둘째, 우리 단지의 매물 감소율을 직접 확인하세요.
서울 25개 자치구 전월세 매물이 모두 줄었지만 감소폭은 지역마다 다릅니다. 노원구는 한 달 사이 40.1%나 줄었고, 도봉구도 32.8% 감소했습니다. 내가 사는 단지의 매물이 얼마나 줄었는지 부동산 앱에서 직접 확인하면, 지금 협상에서 내가 얼마나 불리한 위치에 있는지 가늠할 수 있습니다.
셋째, 집주인이 매도 대신 버티기를 선택했는지 살펴보세요.
지금 시장에서 벌어지는 일은 단순한 수요 증가가 아닙니다. 다주택자 양도세 중과 유예가 끝나면서 집을 팔 타이밍을 놓친 집주인들이 매물을 거둬들이고 전월세 가격을 올려 받는 방식으로 버티기에 들어간 경우가 많습니다. 내 집주인이 이런 상황인지 파악하면 협상의 여지가 있는지 없는지 판단할 수 있습니다.
넷째, 전세대출 한도가 바뀌는지 미리 체크하세요.
올해 8월부터 전세대출 정책에 변화가 예고되어 있습니다. 무주택 여부에 따라 대출 우선순위와 한도가 달라질 수 있는 상황입니다. 재계약 시점이 8월 전후라면 지금 미리 대출 조건을 확인해두는 것이 협상 테이블에서 훨씬 유리합니다.
여러분의 현명한 의사결정에 도움이 되는 글이면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
