수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요 도리밍입니다😊
최근 시장의 분위기가 과열되고 하루가 다르게 매매가와 전월세가 들썩입니다.
주변에서 들려오는 내집마련 혹은 전월세 인상 소식에
조급한 마음이 드는 분들이 많은 것 같습니다.
문득, 2019~2020년 장세의 어느 지점 쯤 와 있다는 생각이 듭니다.
사실 저 역시 조급함을 누구보다 잘 알고 있습니다.
지난 2020년~2021년의 상승장을 겪으며,
'이러다 나만 벼락거지가 되지 않을까'하는 조급함에
결국 2021년 상승장 꼭지에 영끌로 인천 입주권에 투자를 했었습니다.
이 투자를 후회하며 만회를 하고자 월부에 처음 들어왔던 기억이 있습니다.
지난 시장에서 제가 내린 가장 큰 패인은 바로 '조급함에 쫓겨 추격매수를 했던 것'이었습니다.
특히 요즘처럼 방향성을 잡기 어렵고 집값이 오를 때,
후회의 크기를 최소화하고 내가 내린 결정을 '최선의 방향'으로 이끄는 열쇠가 있습니다.
바로 '복기'입니다.
프로 바둑기사들은 패배를 당했든, 승리를 했다 해도
대국이 끝나면 반드시 바둑판 위에 돌을 처음부터 다시 올려놓으며 복기를 합니다.
복기를 하는 이유는 끝난 대국에 미련이 남아서가 아닌
'내가 왜 그 순간 그 자리에 돌을 놓았는지'
'그때 내가 보지 못한 수가 있었는지'
'내 심리는 어땠고, 상대의 수에 어떻게 반응했는지'
다음 번에 '이기는 수'를 찾아낼 수 있기 때문입니다.
오늘은 제가 복기했던 실전 투자에 그대로 적용한 CSS 복기법과 양식을 공유해드리려고 합니다.
PART1. 가격, 공급, 금리, 정책으로 당시 시장상황을 파악하기
복기의 첫 단추는 내가 돌을 놓았던 당시의 '바둑판(시장 상황)'이 어땠는지 돌아보는 것입니다.
감정을 배제하고 다음 4가지 기준으로 당시 시장 상황 및 분위기를 기록해야 합니다.
- 가격 : 내가 매수하려했던 시장의 가격 수준을 복기해봅니다.
- 공급 : 향후 2-3년 간 예정된 입주 물량을 점검해 봅니다. 시장 상황에 영향을 줄 정도였다면 당시 매물, 전세 가격 수준 등 자세히 기록합니다.
- 금리 : 대출 규제와 금리의 흐름이 매수심리를 누르고 있는지, 유동성이 풀리는 시점인지 확인합니다.
- 정책 : 취득세, 양도세 세금 규제나 금융 등의 정책을 기록합니다.
당시 객관적인 시장의 상황을 알아야 내가 내린 선택의 방향이 '운'이 었는지,
'실력 혹은 판단의 착오'였는지 명확히 분리할 수 있습니다.
PART2. CSS 관점으로 객관적으로 복기
요즘처럼 예측이 어려운 시장일수록, 내가 내린 선택의 기준과 과정을 낯낯이 뜯어보는 복기가 중요합니다.
CSS 복기법을 통해 투자 과정에서 놓친 부분, 아쉬웠던 부분을 객관적으로 들여다 보아야 합니다.
1) Continue(지속하고 유지할 나의 성공 방정식)
- 성공의 패턴은 지속적으로 반복할 수 있어야 합니다.
예) 매도를 할 때 적극적인 부동산 사장님 3분을 찾아 명확한 매도 조건과 확실한 매도 의사 제시
예) 갈아탈 물건이 있다면 매도에 욕심을 부리지 않기
2) Stop(당시 놓쳤던 것을 알아내고 멈춰야 하는 것)
- 블라인드 스팟을 제거 : 알고 있다고 생각했지만 행동으로 옮기지 못했던 '블라인드 스팟' 을 제거해야 합니다.
- 예) 더 좋은 자산으로 갈아타기를 하는 것이 맞다는 큰 목표를 안다고 했지만 매도가 어렵다는 상황에 집중하여 행동하지 않고 회피한 것,
- 예) 매도가 되지 않았다고 갈아탈 후보 단지 리스트만 뽑고 물건 단위로는 뽑아 놓지 않고 있었던 것
3) Start(개선할 점을 기계적으로 행동으로 옮기기)
- 체크리스트 및 액션플랜 수립 : 아쉬웠던 점을 보완하기 위해 구체적인 액션플랜을 수립합니다.
예) 기계적으로 행동할 수 있도록 ① 기준수립 ②행동 ③복기 과정 반복하기
예) 실전 매물 트래킹 : 갈아타기 후보 물건 주간단위 3개씩 업데이트 지속하기
예) 매수 전 체크리스트 강제화
Part3. 복기를 통해 쓰라린 마음이 들어야 다음이 보입니다.
바둑의 전설 이창호 국수는 이런 말을 남겼습니다.
"승리한 대국의 복기는 이기는 습관을 만들고, 패배한 대국의 복기는 이기는 방법을 가르쳐 준다."
복기를 생략하거나 제대로 된 복기를 하지 못하면 어떻게 될까요?
내가 선택하지 않은 단지 혹은 내집마련을 포기했던 곳의 가격이 올라가면
"아, 그때 무리해서 (저길) 살걸...." 라며 끊임 없이 과거를 자책하고 마음이 흔들리게 됩니다.
그러다 조급하게 등 떠밀려 쫓아가며 기준 없이 매도하거나 추격 매수를 하게 될 수도 있습니다.
하지만 CSS 복기를 통해 내 상황에서 왜 이런 선택을 할 수 밖에 없었는지,
더 나은 선택이 없었는지 객관적인 데이터를 남기면서 당장의 후회보다
'덜 후회하는 선택'을 할 수 있다면 그때는 내 투자에 대한 확신과 체크리스트라는 무기가 남습니다.
- 투자하려는 자산의 가치를 제대로 파악했는가?
- YES, 투자하는 지역 및 단지의 가치와 선호요소를 제대로 파악했기 때문에 가치 대비 싼 것이 맞는지 확신한다.
- 그 시장 상황에서 최선의 선택이었는가?
- YES, 규제 혹은 정책의 상황에서 대응이 가능한 수준에서의 선택이며, 감당할 수 있는 자산이다.
- 더 좋은 조건은 없는가?
- YES, 내 조건과 한정된 상황 속에서 가치 있는 물건 중 최선의 선택이다.
PART 4. 실전 CSS 복기 및 양식
나만의 기준을 세우기 위한 CSS 복기를 하는데 30분만 투자해보세요.
1. Continue
당시 시장 상황 속에서 지켜낸 가장 잘한 기준은 무엇인가?
Action Plan
- 예) 분위기에 휩쓸리지 않고 감당 가능한 리스크 범위 내에서 매수를 결정
2. Stop
두려움이나 조급함 때문에 놓친 블라인드 스팟은?
Action Plan
- 예) 매도자의 전세 계약 거절에 쉽게 포기하고 다른 조건을 협상해보지 않았던 점
3. Start
다음에는 개선해야 하는 행동은?
Action Plan
- 예) 거절된 협상 외에 차선책으로 협상해볼 수 있는 더 나은 조건이 있는지 찾아보고 제안하기
마치며
"그때 샀어야 했는데", "그때 팔았어야 하는데"라도 뒤 늦은 후회는 누구나 할 수 있습니다.
하지만 예측할 수 없는 시장 속에서 나의 온전한 행동의 궤적을 쫓아가며 하는 '복기'를 통해
덜 후회하는 방향으로 나아가는 선택은 나 자신만이 할 수 있습니다.
바둑판 위의 돌의 결과는 이미 정해졌지만,
다음 판의 결과는 아직 내 손안에 있음을 상기하시기 바랍니다.
철저하고 제대로된 복기를 하면서 나만의 단단한 기준을 세우고,
그것을 기계적으로 반복하며 행동하는 것만이
혼란한 시장속에서 나의 자산을 지켜줄 유일한 나침반이 될 것입니다.
조급함에 흔들리는 요즘, CSS 복기법이 여러분의 투자 이정표가 되기는 진심으로 응원드립니다.
긴글 읽어주셔셔 감사합니다😊
