수도권 공급 가뭄 속 진짜 숨겨진 공급을 주목해야 하는 이유

안녕하세요,

함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.

최근 부동산 정책에 빠지지 않는 것 중 하나가

바로 ‘공급’ 정책일 정도로 수도권 일대의 공급이 줄어들고

전월세 물량이 부족한 게 곳곳에서 보일정도로 

큰 이슈가 되었었는데요,

얼마 전 드디어 서울의 ‘착공’이 늘었다는 

반가운 뉴스가 나왔습니다.

신축 아파트가 지어질 수 있도록 허가 해주는 ‘인허가’와 

착공 물량이 모두 늘었다는 반가운 소식이었는데요,

오늘은 이렇게 공급되는 물량이 어느 정도 되는지,

그리고 숨겨진 공급 물량은 얼마인지 

경기 남부의 (용인, 하남, 성남) 모습을 통해서 알아보려고 합니다.

눈에 보이는 물량이 다가 아닌 이유

우리가 흔히 공급 물량이라고 하면,

입주 예정 연도가 확정되어 있고,

분양이 완료된 신축 물량들을 생각하는데요,

사실 이 지역의 눈에 보이는 물량만 하더라도 

분명 이전보다는 줄어들기는 하지만 

우선 당장 내년의 입주만 하더라도 작지 않은 상황입니다.

그리고 더 놀라운 것은 ‘미정’이라고 되어 있는 

지금은 눈에 보이지 않지만 

잠재적으로 공급될 수 있는 물량이 앞으로 더 많이 남아있다는 것인데요,

이런 물량의 대부분은 재건축/재개발, 리모델링과 같은 재정비 사업과 

공공에서 주도하는 주거지 개발 사업의 물량이 아직 잡히지 않은 것으로

앞으로 ‘시장에 언제든 공급’으로 전환될 수 있는 잠재 물량에 해당합니다. 

잠재적 공급 물량은 어떻게 봐야 하나요?

그렇다면 여기서 고민이 되는 건,

그 잠재 물량을 어떻게 봐야할까에 대한 고민인데요 

실제로 사업이 추진되어도, 실제 입주까지 걸리는 시간이 작지 않기 때문에

‘어떤 단계’에 있는지가 더 중요합니다.

실제 프로세스는 이렇게 길지만, 

중요한 분기점이 되는 시기를 3개로 나눠보면 다음과 같습니다. 

본격적으로 사업이 윤곽이 드러나는 시기를 ‘중기’로 본다면

재건축 재개발은 분담금 윤곽이 나오는 사업 시행 인가 이후

리모델링은 사업 계획 승인 이후 정도를 중기로 잡고, 

본격적으로 이주 준비를 하는 시기를 후기로 잡아서 살펴볼 수 있는데요,

그렇게 살펴보면, 각 지역에서 ‘후기’단계에 있는 물량도 작지 않다는 것을 알 수 있습니다 

지역별 잠재 공급 물량

하남 : 가까운 입주는 없지만 숨겨진 복병(교산)이 진짜다 

제일 먼저 살펴볼 곳은 하남인데요,

사실 3년내 입주 하는 곳이 많거나, 세대수가 많은 곳이 거의 없지만

가장 중요하게 살펴봐야할 곳은 ‘3기 신도시 교산’으로 

실제 3.3만호 정도가 입주 예정으로 

25년 3월에 분양했었던 교산 푸르지오 더퍼스트는

근처의 신축 대비 거의 반값에 해당되는 (59 기준 5억 중반 ) 분양가로 

엄청난 경쟁률을 보여주면서 교산에 대한 기대와 관심을 알 수 있었습니다. 

구성남 (중원,수정구) : 재개발의 성지로 잠재물량과 임팩트가 모두 큰 곳 

그 다음은 내년 입주 뿐 아니라 앞으로 잠재 물량이 많은 곳 중 하나인 

성남 중원, 수정구인데요, 이 지역의 특징 중 하나는 ‘재개발’ 정비 사업이 활발한 곳으로

내년에 입주를 앞둔 8호선 역세권의 산성역 해리스톤, 해링턴 스퀘어 신흥역의 경우 

주변 대장 아파트 대비 60% 정도의 가격 수준으로 

성남 뿐 아니라 인근에서도 관심을 받는 곳 중 하나입니다.

이렇게 시장 분위기가 좋다보니, 주변의 정비 사업에 대한 기대감도 높은 곳인데요,

가장 다음 단계에 임박한 곳은 은행 주공, 상대원 2구역, 수진 1구역 등으로 

5~6천 세대가 한번에 들어올 수 있는 임팩트가 큰 곳 중 하나여서 

진행 속도를 잘 지켜봐야 하는 곳중 하나입니다. 

분당구 : 선도지구와 리모델링의 기대감이 가득한 천당 아래 분당 

천당 아래 분당이라는 이야기가 있을 정도로 

이번 상승장에서 엄청난 화력을 보여줬던 분당 역시 

수도권에서 손꼽히는 학군지인 분당 시범마을 일대가 선도지구로 지정되어 있어,

단기간내 입주가 잡히지는 않았지만, 

신축이 된다면 분당의 시세를 리딩할 곳으로 기대되는 곳 중 하나입니다. 

그 다음 리모델링이 가장 빠르게 진행되는 곳 중 하나는 

분당의 느티마을로, 작년에 분양했던 더샵 티에르의 경우,

84 기준으로 25억으로 정자동의 대장주인 

파크뷰와 거의 비슷한 가격으로 분양되었지만

평균 50:1이 넘는 경쟁률로 기대감을 보여줬습니다. 

용인 수지구 : 풍덕천에서 시작되는 리모델링 열풍 

그 다음으로 핫한 지역 중 하나인 수지의 경우,

풍덕천역 일대의 초입 마을, 동부가 본격적으로 이주가 되면서

리모델링 열풍이 번져나가고 있는데요,

그 다음 주자로 죽전의 뜨리에체 역시 분담금이 확정되는 총회를 기다리며

수지 안에서 신축을 살 수 있게 된다는 기대감으로 

서울, 용인, 인근 지역에서도 많이 찾는 지역 중 하나입니다. 

용인 기흥구 : 입주물량과 임팩트 모두 적은 

기흥구의 경우 전체적인 물량이 많지 않은 편인데요,

대표적인 입주 단지가 플랫폼 시티 라온 프라이빗으로 

실제로 물리적 위치는 떨어져 있는 편이기도 하고, 

주변 인프라도 아쉬운 부분이 있어서 분양 성적이 그리 높지는 않았습니다.

영통 자이 프라시엘의 경우 영통의 망포와 연결된 생활권으로 

망포의 핵심 신축 대비해선느 분양가나 

경쟁률이 높지는 않은 편이어서 

전체적인 임팩트가 크지는 않은 편입니다. 

용인 처인구 : 입주 물량은 최대이지만, 입지가 아쉬운 

마지막으로 입주하는 곳은 처인구인데요,

입주 물량이 가장 많은 구이자, 

최근에 처인구 안에서 국민 평형 기준 최고가 분양이 되었던 곳도 있을 정도이지만

기존의 고림 택지에 추가로 들어온느 고림 로제비앙의 경우도 

사실 최고가 분양가 대비해서 경쟁률이 처참한 수준이었습니다.

새롭게 지어진느 택지 중에 하나는 은화삼 지구로,

삼성전자에서 조단위 투자를 해서 새로 지어질 

시스템 반도체 국가 산업단지의 배후 수요로 기대되는 곳이지만

아직은 입주 물량 대비해서 주목도가 높지 않은 곳입니다. 

최종 요약 

• 마지막으로 요약 해보면 이렇게 4년내 확정된 공급 물량은 연평균 6천여 세대 수준이지만
• 잠재적으로 확정된 물량까지 합하면 연평균 1.1만세대 수준으로
  • 지난 20년 평균 공급량과 거의 비슷한 수준에 작지 않은 물량이 기다리고 있습니다.  

그렇다면 앞으로 어떻게 준비해야 할까요?

이렇게 살펴보고 나니, 

적지 않은 물량이 남아 있다고 하니 

그러면 인근에 투자나 집을 사도 되나? 이런 생각이 드실 수도 있는데요,

사실 지난 시장에서 입주가 많았던 18~20년 사이를 생각해보면 

실제로 공급으로 인해서 역전세가 있었던 시기도 있지만,

일시적인 공급 상황을 지나고 나면 전세가 회복되면서 

다시 가치에 맞는 가격이 형성되면서 

높은 수익이라는 결실을 맺어주기도 했었습니다. 

이를 통해서 우리가 배울 수 있는 것은 

가장 중요한 본질이 

1. 내가 살펴보고 있는 지역의 가격이 가치 대비 싼지를 보는 것
2. 그리고 주변의 공급 물량을 고려하여, 감당 가능한지를 살펴보는 것이라는 점입니다. 

입주가 있기 때문에 투자를 못한다는 게 아니라 

리스크를 알고 제대로 준비한다면 ( 무리한 자금 계획을 하지 않고, 전세금 10% 역전세 대비 등 ) 

 ‘내가 할 수 있는 최선의 투자’를 선택하고 대응하나가는 것입니다. 

앞으로 다가오는 시기에도 이렇게 숨겨진 공급 속에

기회를 주는 곳이 있는지 놓치지 마시고 

같이 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)