안녕하세요,
함께 나아가는 투자자 리스보아 입니다.
오늘은 최근 서울의 전월세 비중에서
월세가 처음으로 전세를 앞지르면서
월세의 가격 역시 무섭게 오르고 있다는 기사를 보면서
앞으로 전월세 시장은 어떻게 될지
그리고 그 안에서 어떻게 대응해나가야 할지
같이 이야기 나눠보려 합니다.
왜 월세가 전세를 앞지르게 되었을까?
매달 월세라는 비용을 내는 것보다
한번 대출을 받고 상대적으로 적은 이자를 내고
안정적으로 거주할 수 있는 전세의 수요가
늘 더 많았었는데요,
왜 이번엔 월세가 더 많이 거래가 되었을까요?
월세 증가의 이유는 선호도가 변한 게 아니라
선택지가 줄어들었기 때문입니다.
현재 전세를 공급해줄 수 있는 상황이
구조적으로 쉽지 않다보니, 점점 전세 물건이 없어지고
남은 선택지인 월세로 몰려가게 된 것입니다.
그 원인을 더 자세히 쪼개 보면
아래 3가지로 요약할 수 있습니다.
1️⃣신축 아파트의 공급 절벽
지역별로 차이는 있지만, 사람들이 살고 싶어하는
서울의 공급은 역대급으로 부족한 공급 가뭄 상태입니다.
새로운 아파트가 공급이 되어야, 실거주든 임대 물건이든
나오게 되는데 이렇게 새롭게 나올 물건 자체가 줄어들고 있는 것이죠
2️⃣투자자 매수 후 임대 차단 ( 토지거래 허가제 )
또한 집을 직접 거주하지 않고 투자한다면
이후에 매수한 집을 임대를 줄 수 있지만,
현재 서울을 비롯한 주요 수도권 지역이
‘토지거래 허가구역’으로 지정되면서
실거주가 의무화 되면서 새롭게 전세를 줄 집이 줄어들고 있습니다.
3️⃣기존의 임대 물량의 감소 ( 계약 갱신 청구 증가 )
최근 전세가가 많이 오르면서
기존의 살던 전세가와 현재 시세가 억단위로
차이가 나는 곳이 점점 더 많아지고 있는데요,
이 차이를 감당하기 어렵다보니
기존의 아파트에서 그대로 갱신청구권을 써서
거주하는 사람분들이 늘어나고
임대 물량은 점점 더 감소하고 있습니다.
월세가 높아지는 게, 우리나라 문제 뿐만은 아니라구요?
우리나라 월세 비용이 높아진 게 최근의 이슈라면
사실 이미 다른 선진국에서는 주거 비용의 대부분이 월세이고,
그 비용도 만만치 않아서
뉴욕 같은 곳은 ‘ 방 한칸’ 을 사는게 우리나라 월급 수준이다라는
우스갯 소리도 있었는데요,
실제 주요 대도시 소득 대비 월세 비중을 보면
한국이 28%로 가장 낮고
미국과, 영국 같은 곳은 거의 50~60%에 육박할 정도로
소득의 절반을 월세로 지출해야 하는 정도입니다.
독일의 베를린 역시 월세가 69%까지 폭등하면서
대기업이 보유한 민간 임대 주택을 정부가 몰수해
공공 임대 주택으로 전환하라는 시위와 정당의 공약까지 등장할 정도였는데요,
그 이면의 이유를 보면
오히려 과도하게 전월세 가격을 오르지 못하도록 강력하게 규제하면서
시장에 전월세 물량이 줄고,
규제로 인해 시장이 위축되면서 민간 주택 공급도 주춤하면서
결국 ‘수요 대비 부족해진 공급’ 이
‘ 튀어오르는 가격’에 반영된 것입니다.
그렇다면 우리는 어떻게 선택해야 할까요?
앞선 해외 사례를 통해서 결국 구조적으로
수요대비 공급이 충분하지 않았을 때
소득에서 부담해야 하는 거주 비용이 더 늘어날 수 있다는 것을
배울 수 있었는데요,
그 관점에서 만약 지금 전월세에 거주하시고 계시다면,
앞으로의 거주 비용이 증가할 수 있다는 것을 염두에 두고
그 이상의 비용을 감당할 수 있는지,
만약 감당이 안된다고 했을 때 거주지를 더 밀려나가야 한다면,
적극적으로 내집 마련을 고려 해보셔야 할 때입니다.
가격이 많이 오른 것 같아서, 금리도 비싸진다고 해서
고민이 되실 수 도 있지만,
내 집 마련은 단순히 오를 집, 대출을 껴서 부담스럽게 사야하는 것이 아니라
전월세 대란 속에서 더 밀려나지 않고
내 집으로 지켜낼 수 있는 보금 자리를 마련하는 것이기 때문입니다.
만약 아직도 내 선택에 대한 고민이 되신다면,
아래 하나씩만 순서대로 따라해보세요.
1️⃣지금 내가 할 수 있는 선택지를 한 번 적어보세요.
현재 거주하시고 계신 곳의 전월세 시세는 어떤지
지금 만기 이후에도 거주비용이 감당 가능한지
다른 지역으로 이동해야 하는지를 아는 것 만으로도
내가 지금 제대로 선택지를 알고 비교해야 하는 이유를 알 수 있습니다.
2️⃣ 주택 담보이자와 , 전월세 비용을 비교해보세요.
그리고 내집 마련을 했을 때의 주택 담보 이자와
전월세 비용을 함께 비교해보세요.
다만 이때 비교할 때 놓치지 말아야 할 것은
전월세 비용은 2년이 지나도 내 통장에 돌아오지 않는 비용이지만
주택 담보 이자는 내가 부담하면서 내 자산의 가치대로 오른다면
보상받을 수 있는 돈이라는 것을 구분해서 봐야 한다는 것입니다.
3️⃣ 감당 가능한 예산이 정해졌다면, 네이버 부동산에서 예산 맞는 집 3개부터 찾고 전화해보세요.
만약 내가 감당 가능한 주택 담보 대출 범위와 예산이 정해졌다면
네이버 부동산에서 예산에 맞는 집을 찾아보고,
강남이 가까운 위치부터 하나씩 전화 해보세요.
딱 3개만 찾고 전화해보시면서 해당 지역 최근 거래 가격과
전세 가격은 어떤지 얼마나 거래되고 있는지 살펴보고
우선순위를 정해서 현장에 방문해보세요.
최근 오히려 거래가 뜸하면서 조용한 현장도 있지만
이런 분위기는 전화기를 들고 현장에 가기 전까지는 절대 알 수 없는
기회의 신호입니다.
마지막으로 어떤 선택을 할 때
후회를 줄이는 선택은 내가 치러야 할 대가와
반대로 그 안에서 얻어갈 수 있는 것이 무엇인지를 아는 것이고
전월세가 올라가는 시장에서,
상황에 밀려 어쩔수 없이 나가는 것보다
지금 내가 할 수 있는 선택이 무엇인지를 알고
행동으로 먼저 옮기는 것이라는 걸 잊지 않으셨으면 좋겠습니다
여러분들의 후회없는 선택을 응원합니다!
긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)
