안녕하세요. 룰루랄라7입니다 :)
수도권 임장을 다니다 보면 이런 생각이 들 때가 있습니다.
"성동구가 마포구보다 비쌌던가?"
"강동구와 분당구는 가격 차이가 얼마나 나지?"
"서울에서 조금만 벗어나면 가격이 얼마나 달라질까?"
"같은 10억이라면 어느 지역까지 선택할 수 있을까?"
우리는 보통 앞마당을 하나씩 늘려가면서 지역과 단지의 가치를 알아갑니다.
그런데 개별 지역을 깊이 알아가는 것만큼 중요한 것이 수도권 전체를 한 판으로 바라보는 것이라고 생각합니다.
내가 공부하고 있는 지역이 수도권에서 어느 정도 위치인지, 비슷한 가격을 형성하는 지역은 어디인지, 한 단계 더
좋은 지역으로 가려면 가격 차이가 얼마나 나는지 알아야 비교평가의 기준도 조금씩 생기기 때문입니다.
그래서 오늘은 수도권 시군구별 평균 평단가를 기준으로 지역을 1~5급지로 나누어 보려고 합니다.
1. 수도권은 생각보다 가격 차이가 큽니다.
수도권 내에서도 가격 격차가 상당히 큽니다.
- 1급지 : 평당 약 7천만~1억 원
- 2급지 : 평당 약 5천만~6천만 원대
- 3급지 : 평당 약 4천만~5천만 원대
- 4급지 : 평당 약 3천만~4천만 원대
- 5급지 : 평당 약 2천만~3천만 원대
수도권 외곽 : 평당 약 1천만 원대
서초구는 평당 약 1억 원, 강남구는 약 9,900만 원인 반면 수도권 외곽 지역 중에는 평당 1천만 원대인 곳도 있습니다.
같은 수도권이라는 이름 안에서도 평단가는 최대 10배 가까이 차이가 납니다.
왜 이런 차이가 발생할까요?
결국 지역마다 사람들이 선호하는 직장, 교통, 학군, 환경의 수준이 다르고, 그 차이가 가격에 반영되어 있기 때문입니다.
물론 평단가가 높다고 무조건 좋은 투자처라는 의미는 아닙니다.
다만 사람들이 어떤 지역에 더 높은 가격을 형성하고 있는지 살펴보면 수도권의 입지와 선호도를 이해하는 데 도움이 됩니다.
2. 수도권을 한 판으로 보면 지역 간 위치가 보입니다.
① 1급지 : 수도권의 핵심 지역
서초구, 강남구, 용산구, 송파구, 과천시
직장, 교통, 학군, 환경 등 여러 요소에서 높은 경쟁력을 갖춘 지역입니다.
특히 서울 강남권과 과천은 높은 가격 수준을 형성하고 있습니다.
② 2급지 : 핵심 입지와 높은 선호도를 갖춘 지역
성동구, 광진구, 마포구, 양천구, 성남 분당구
서울 주요 업무지구와의 접근성, 주거 환경, 학군 등에서 경쟁력을 갖추고 있는 지역입니다.
재미있는 점은 서울이 아닌 분당구도 이 그룹에 속한다는 것입니다.
행정구역이 서울인지 경기도인지보다 실제 사람들이 선호하는 입지와 주거 환경이 가격에 더 중요하게 작용한다는 점을 볼 수 있습니다.
③ 3급지 : 주요 생활권의 경쟁력을 갖춘 지역
강동구, 동작구, 영등포구, 중구, 종로구
서울 안에서도 입지 특성이 다양하게 나타나는 지역입니다.
같은 급지 안에서도 업무지구 접근성, 신축 여부, 생활권에 따라 단지별 가격 차이가 크기 때문에 더 세밀한 비교가 필요합니다.
④ 4급지 : 입지와 가격을 함께 비교해야 하는 지역
성남 수정구·중원구, 서대문구, 강서구, 동대문구, 하남시, 성북구, 안양 동안구, 은평구 등
서울과 수도권 주요 생활권이 함께 포함되어 있습니다.
이 구간부터는 같은 가격으로 서울의 구축을 선택할지, 경기도의 신축을 선택할지 고민하게 되는 경우도 많습니다.
따라서 지역의 평균 가격뿐 아니라 실제 투자 가능한 단지의 가치와 가격을 비교하는 것이 중요합니다.
⑤ 5급지 및 수도권 외곽 : 가격 접근성이 상대적으로 높은 지역
구로구, 노원구, 수원 영통구, 용인 수지구, 구리시, 동탄구, 강북구 등과 수도권 외곽 지역입니다.
상대적으로 낮은 가격대에서 내 집 마련이나 투자를 검토할 수 있는 지역들입니다.
다만 같은 급지 안에서도 일자리 접근성, 교통, 공급, 주거 선호도에 따라 차이가 큽니다.
특히 외곽으로 갈수록 지역 전체의 평균 가격보다는 실제 선호도가 높은 생활권과 단지가 어디인지를 구분하는 것이 중요하다고 생각합니다.
3. 평단가를 알면 비교평가의 출발점이 생깁니다.
평단가를 단순히 '어디가 몇 급지인지' 외우는 용도로만 사용하면 아쉬울 것 같습니다.
다음 세 가지를 생각하며 활용해보세요.
첫째, 내가 앞마당 만들고 있는 지역의 수도권 내 위치 파악하기
앞마당을 공부하다 보면 그 지역 안에서만 비교하게 되는 경우가 많습니다.
하지만 수도권 전체를 펼쳐보면 지금 보고 있는 지역이 어느 정도 가격대에 위치하는지, 상위 or 하위 지역과는 얼마나 차이가 나는지 확인할 수 있습니다.
둘째, 비슷한 가격을 형성하는 다른 지역 찾아보기
가령 분당구를 앞마당으로 만들고 있다면 같은 2급지에 속한 성동구, 광진구, 마포구, 양천구와 비교해 볼 수 있습니다.
비슷한 평단가를 형성한다고 해서 가치까지 같다는 뜻은 아닙니다.
오히려 여기서 질문이 시작됩니다.
"왜 서로 다른 지역이 비슷한 가격을 형성하고 있을까?"
"지역의 가치 차이가 지금 가격에 충분히 반영되어 있을까?"
이런 질문을 가지고 실제 단지 가격을 비교해 보는 것입니다.
셋째, 평균 가격에서 개별 단지 비교로 확장하기
평단가는 수도권 전체를 이해하기 위한 첫 번째 지도입니다.
시군구 평균에는 신축과 구축, 대형과 소형, 선호 생활권과 비선호 생활권이 모두 섞여 있습니다.
따라서 평단가만 보고 저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.
지역의 위치를 파악한 뒤, 생활권을 비교하고, 마지막으로 단지의 가치와 가격을 확인하는 과정이 필요합니다.
4. 결국 중요한 것은 전체를 보고, 다시 단지로 내려오는 것
우리는 임장과 임보를 통해 하나의 지역을 깊이 알아갑니다.
하지만 투자는 내가 공부한 지역에서만 하는 것이 아니라, 내가 가진 돈으로 살 수 있는 여러 지역과 단지 중 더 좋은 선택을 하는 과정이라고 생각합니다.
그러려면 지역을 깊이 보는 눈과 함께 수도권 전체를 넓게 보는 눈도 필요합니다.
평단가로 살펴보는 수도권 급지를 보며 이런 질문을 한 번 던져보시면 좋겠습니다.
"내가 지금 보고 있는 지역의 가격이면, 수도권의 다른 어느 지역까지 선택할 수 있을까?"
이 질문에서 비교평가가 시작되지 않을까요?
평단가로 수도권 전체의 위치를 먼저 익히고, 앞마당이 늘어날수록 그 안의 단지들을 하나씩 연결해 보면 좋겠습니다.
수도권 전체의 큰 그림을 잡는 데 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다.
오늘도 각자의 자리에서 열심히 투자 공부하고 계신 모든 분들을 응원합니다. ❤️
