안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
오늘은
최근 구축단지의 가치에 대해서 알아보기 위한 글에 이어서, 30년 이상의 구축 단지하면 항상 함께 연결되는 ‘재건축’에 대해서 알아보려합니다.
교통/직장/환경의 입지가치가 비슷한 구축 단지라면, 그 다음으로는 재건축이라는 호재를 살펴보며 가격을 비교하고 저평가 여부를 판단하게됩니다.
재건축, 어떤 것부터 알아봐야할까요?
우선, 3가지에 대해 먼저 익숙해지시는 것이 필요하며,용적률과 대지면적 그리고 진행단계가 그것입니다.
용적률 : 얼마나 더 높게 지을 수 있나?
용적률은 사업성과 연결됩니다. 용적률은 낮을 수록 재건축을 진행 할 경우 더 높게 지을 수 있고, 이로 인해 세대수를 늘릴 수 있습니다. 그러면 일반분양 물량이 늘어날 수 있고, 사업성이 좋아지는 것입니다.
재건축 후 용적률은 용도지역(예: 제3종 일반주거지역)과 정비계획에서 정해지며, 종상향을 통해 사업의 수익성을 좋게 만드는 노력이 더해질 수 있습니다.
주변 관심지역에서 재건축이 빠르게 진행된 아파트들을 보면, 용적률이 낮은 저층 아파트의 경우가 많습니다.
대지면적 : 얼마 만큼의 땅을 차지하는가?
대지지분은 클수록 좋습니다. 정해진 땅에서 내가 가진 자산이 차지하는 비율이 높은 것이기 때문입니다. 그렇기 때문에 단지 내에서 큰 평형 일수록 자산의 가치에 유리합니다.
대지지분이 높다는 것은 자산을 소유한 사람에게 유리하고, 분담금 부담이 낮아지는 것을 의미합니다.
진행단계 : 어느 단계에 있는가, 얼마나 빠른가?
재건축은 평균 10~15년 정도가 소요되며, 아래와 같은 순서로 진행됩니다.
| 재건축 |
|---|
| 재건축진단(구 안전진단) |
| 정비구역 지정 |
| 추진위원회 승인 |
| 조합설립인가 |
| 사업시행인가 |
| 관리처분인가 |
| 이주·철거 / 착공·준공 |
우리가 진행단계에서 살펴봐여 할 것은 속도와 단계입니다.
하나 하나의 단계들이 진행되는 속도가 빠를 수록 조합원들의 참여도가 높고, 빠르게 현실화가 된다는 것을 의미합니다. 전화임장이나 리치고와 같은 부동산 정보를 제공해주는 서비스를 통해 확인이 가능합니다.
그리고 또 중요하게 살펴봐야 하는 점은 지금 어느 단계에 있는지 입니다. 토지거래허가구역으로 지정되어있는 곳의 경우 예외적인 사항을 제외하고는 ’조합설립’ 인가 이전에 매수하여야 조합원의 지위도 함께 승계가 가능합니다. 조합원의 지위가 없는 상황에서 매매거래가 진행된다면 추후 현금청산의 대상이 되는 것입니다.
- 예외사항
- 1세대 1주택자가 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 주택을 파는 경우. 배우자·직계존비속 거주기간과 상속 시 피상속인 기간은 합산됩니다.
- 세대원 모두가 근무·생업·질병치료·취학·결혼으로 다른 지역에 이전하는 경우
- 세대원 모두가 해외로 이주하거나 2년 이상 해외 체류하는 경우
- 상속받은 주택으로 세대원 모두가 이전하는 경우
- 국가·지자체·금융기관 채무를 못 갚아 경매·공매되는 경우
- 사업 지연: 조합설립인가 후 3년 넘게 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가 후 3년 넘게 착공하지 못한 경우 등에서 일정 기간 이상 소유한 자가 파는 경우
그리고 마지막으로 ‘조합설립’, ‘사업시행’, ‘관리처분’의 단계가 진행될수록 사업이 현실화되는 단계로 주요한 과정에 있다고 판단 할 수 있습니다.
위의 내용들을 정리해보면,
첫째, 항상 호재가 아닌 가치가 우선입니다.
둘째, 비슷한 가치일 경우 용적률은 낮을 수록 / 대지면적은 클수록 / 진행단계는 빠를수록 유리합니다.
인근에 접해있는 단지들끼리 비교해보는 것을 시작으로 가치와 가격을 판단해보세요.
단, 위에서 말씀드린대로 ‘조합원의 지위양도’ 가능여부에 대해서 꼭 확인이 필요할 것입니다.
추가적으로, 가격의 적정성을 판단해보는 하나의 방법을 소개해드리며 글을 마치려합니다. 재건축이 진행되고 있는 단지의 ‘현재가격 + 분담금’과 같은 생활권 내 신축 단지의 ‘현재가격’을 비교해보는 것을 추천드립니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
