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월부챌린지

시세 #12 2018년->2026년, 8년의 시세 변화 (feat.PD수첩)

26.03.22 (수정됨)

✅2018년 반영된 PD수첩 내용

  • 2018년 10월 23일 MBC PD수첩의 [미친 아파트 값의 비밀]
  • 당시 비정상적인 아파트 가격 폭등의 원인을 ‘스타 강사’의 찝어주기와 투기 세력의 결탁으로 보았다.
  • 강사 빠숑, 이나금, 북극성주, 주지 등이 언급되고 이들이 광주 봉선동, 대전 둔산동 등이 나온다.
  • 외지인들이 지방에 원정 투자를 와서 집값을 올린다.
  • 강사들의 500만원~1000만원 하는 강의료도 너무 비싸고 버스타고 다니는 투기꾼들을 적폐로 규정
  • 다주택자를 규제하고 투기과열지구를 지정하면서 풍선효과가 생기는 지역들로 투기꾼들이 몰려 집값을 올린다는 논리다.
  • 2018년 당시 8.2대책이 막강했음에도 불구하고 안먹히자 9.13 대책까지 내놓은 상황

 

 

 

✅언급된 단지들이 2018년→2026년 가격

  • 광주광역시 봉선동 쌍용스윗닷홈(2005, 425^)
    • 47평 기준 2018년 11.9억 → 2026년 13.3억
    • 8년간 많이 오르진 않았는데, 너무 대형평형의 소수의 수요가 있는 아파트로 보인다.
  • 광주광역시 봉선동 아델리움3차 (2014, 279^)
    • 37평 기준 2018년 11.9억 → 2026년 8.9억
    • 연식은 괜찮지만 300세대 이하의 아파트로 21년 전고점 회복도 하지 못했다.

 

  • 대전광역시 둔산동 크로바(1992, 1,632^)
    • 36평 2018년 기준 7억대 → 2016년 기준 12~13억
    • 영상에서 18년 3월에 4억대였는데 10월에 6억대라고 했는데, 실거래가가 그보다 높은 걸 보면 상승장 분위기에서 집주인들이 계속 가격을 올린 것으로 보인다.
    • 뭐, 결과는 그 이후로 2배 가까이 올랐다.
    • 사람들이 가장 좋아하는 단지 중 하나니까 당연한 결과로 보인다. (그 사이에 M2가 2배 늘었다)

 

  • 서울특별시 서초구 반포동 반포주공 1단지 (1973, 3590^)
    • 32평 2018년 기준 39억 → 2026년 기준 53억
    • 2018년 당시 재건축 호재로 1년만에 10억이 오름 (사업승인조차 나지 않은 단지인데 가격이 올랐다고)
    • 결론적으로 그 이후로 14억이 올랐다 (그래도 비율로 봤을 때 35% 밖에 상승 안함ㅎ)
    • 개포동 평당 8천간다고 했지만, 평당 1억 갔습니다. 

 

 

 

 

 

✅그 외 이슈

  • 강남 평당 1억원이라는 말도 안되는 이야기가 강사들의 입에서 나온다고 비난
  • 결국 언급된 동네들은 평당 1억을 넘겼다 (개포동 평당 8천 예상→현재 평당 1억)
  • 부천까지 온기가 퍼져나감 

 

 

 

 

 

✅2018년 10월의 분위기 (뉴스 기사)

  • 투기과열지구, 조정대상지역 등등 상당히 복잡하고 많은 정책이 나왔었다.
  • 연이어 대출규제까지 나오면서 강한 압박이 있었고,
  • 금리 인상까지 예상되면서 다주택자와 부동산 투자자들을 압박했다.
  • 이 때도 똘똘한 1채 현상은 계속 있어왔었고 1주택자들도 영끌을 했다면 긴장이 되는 시장 상황이었다.
  • 아래의 기사들을 보면 지금의 분위기에도 딱 어울리는 제목들이다.
  • 상승률이 떨어지고, 부동산 시장이 주춤하고 압박이 이어지는 상황의 연속
  • 무엇보다 18년 10월까지는 그래도 괜찮았지만, 그 이후로 몇 달 단위로 계속되는 부동산 규제에 투자자들도 매우 미쳐가고 있었다.
  • 그렇게 2017년부터 2021년까지 총 28회의 부동산 규제가 나왔다. 

 

✅생각 정리

  • 2020년부터 부동산 투자에 관심을 가지고 공부했었다.
    • 청약 공부를 하다가 청약이 안된다는 판단하에 ‘청무피사(청약은 무슨 피주고 사)’라고 생각하고 분양권, 입주권을 찾았었다.
    • 생각보다 할만한 물건이 없어서 (그때 검토했던 힐스테이트 부평은 4억 정도에서 현재 5.8억 정도 되었다)
    • 서울 5급지 재건축 아파트로 방향을 틀어 매수했었다.
    • 이제야 숨을 쉬게 되었지만 지난 5년간 하락의 늪에서 허덕였긴했다.
    • 하지만 21년도에 사지 않았더라면?
    • 결국 아무것도 없이 2026년을 맞이했을 수도 있다.
    • 위 사례에서 알 수 있는 건 당시 비싼가격에 반포를 샀더라도 올랐고, 광주 아델리움과 같이 원칙에 맞지않는 투자를 하였다면 아직 회복하지 못했을 수도 있다
  • 다시 2018년으로 돌아가본다면, 위 기사와 PD수첩의 내용들만 봤던 사람들은 어떻게 되었을까?
  • 다주택자와 강사들을 비난하면서 집값이 1/10로 떨어져야한다는 댓글들도 많고, 세무조사를 해야한다는 비난의 댓글이 많았다.
  • 어쩌면 나도 그 중 하나였는지도 모른다.
  • 하지만 결과적으로는 그 시기를 버틴 사람들만 자산을 불릴 수 있었다.
  • 결국 시장의 부정과 편파적인 정보들을 이겨낼 수 있는 인사이트와 인내심이 필요했다 생각이 든다.
  • 아래 서울과 부천의 아파트 멀티차트를 가져왔다.
    • 2018년 10월 당시 서울은 확실히 심리가 하락으로 바뀌면서 주춤하는 분위기이고
    • 부천은 살아나는 분위기다.
    • 서울은 일부 하락/보합하고 숨을 돌렸다가 다시 천천히(?) 올라가는 걸 볼 수 있고
    • 부천은 야금야금 오르다가 2021년 전후로 급하게 오르는 걸 볼 수 있다.
    • 그리고 그 이후의 가격도 여전히 2018년보다 높은 상태를 유지 중이다.
    • 즉, 서울과는 다르게 부천같은 경기도와 외곽 지역은 (지역마다 다를 순 있겠지만) 애매한 상승을 보이다가 결정적인 순간에 폭발적인 상승을 하고 하락장이 오면 다시 보합세로 안착한다.
    • 꾸준히 상승하는 서울과는 사뭇 다른 흐름을 볼 수 있고, 매도의 타이밍을 잡기 어려울 수 있겠다.
  • 적용점 : 수도권 부동산 가격의 흐름을 종종 정리하자 & 투자 타이밍을 맞추려고 하기보다는 상황을 이해하고 투자하면 된다. (경기도 투자는 원하는 시기에 원하는 가격으로 매도하기 어려울 수 있다)  

 

 

✅ 2026년 시세

 

 

 

 

 

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