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초보경험담
안녕하세요.
자주적인 삶을 꿈꾸는 가족
자주가족입니다.
다들 명절 잘 보내셨나요?
연휴 기간동안 오랜만에
가족과 함께 보내신 분들
많으셨을텐데요.
무섭게 오르던 수도권 집값이
정부 대출 규제로 인해
잠시 추춤하며,
명절을 맞이했습니다.
짧은 기간에 많은 사람들이
모이는 우리나라의 추석 특성상,
8월에는 잠시 선택을 유보하던 분들이
명절 기간 의견을 주고 받으며,
추석 이후 부동산 관련
큰 결정들을 하곤 합니다.
여기에다 미국이 금리까지 내려서
"정부가 대출도 한발짝 물러섰고
미국이 금리도 내렸으니 늦기전에 매수하세요"
라는 중개사분들의 말씀과
"내가 고점에 잡기는 싫은데
더 떨어지면 어떡하지?"
라는 고민들이 섞여 있습니다.
저는 2016년부터
우연한 계기로
신도시에서 9년째 살고 있는데요.
서울의 집값이 오르면서
신도시에서도
매수 계획을 세우신 분들도
많으신데요.
오늘은
신도시에 9년간 거주하면서
느낀바를 투자적으로
풀어내보려고 합니다.
0. 신도시의 정의
신도시라 하면
수도권 주거 집중문제를
해결하기 위해서
수도권 외곽에 공급하는
대규모 택지를 말합니다.
따라서 신도시는 평지에 잘 갖춰진
상권과 환경이 있는 대신에
외곽인 입지로 인해
땅의 가치는 떨어지는 곳입니다.
1기 신도시,
2기 신도시,
3기 신도시
정부가 신도시로 규정하고
개발한 곳은 정해져있지만,
제가 말씀드릴 신도시는
이미 노후화가 진행된
1기신도시는 제외하고
그야말로 환경은 좋은데
입지는 다소 떨어지는 곳의 특징을
대표적으로 말씀드리려고 합니다.
1. 마곡
왼쪽은 강서구의 1등 생활권 마곡,
오른쪽은 2등 생활권인 염창입니다.
마곡의 대장은
직장도 가깝고
9호선 마곡나루역도 가까우며
중심부에 가까운 엠밸리 7단지,
염창의 대장은
염창역 가까우며
유일한 초신축인
e편한세상염창입니다.
역시 엠밸리 7단지가 e편한염창보다
매매가가 높습니다.
반면 전세가는
엠밸리 임대거래를 제외하더라도,
전세가가 e편한염창에 밀립니다.
2. 동탄/망포
이번에는 동탄과 망포입니다.
같은 지역은 아니지만
2기신도시인 동탄과
수원영통의 망포는
삼성전자라는
직장으로 묶여 있습니다.
사람들의 선호도를 보면
우선적으로 동탄역 생활권을,
후순위로 망포를 선택합니다.
동탄의 대장은
직장도 가깝고
동탄역이 가까우며
녹지와 백화점이 어우러진
동탄역시범더샵,
망포의 대장은
신축브랜드대단지에
망포역 도보권인
힐스테이트영통입니다.
마곡처럼
매매가는 동탄역시범더샵이 높은 반면,
전세가는 힐스영통이 더 높습니다.
일반적으로 1등 생활권의
매매가와 전세가가 모두 높은 것에 비해
특이한 상황이라고 볼 수 있어요.
3. 천안 불당신도시
이번엔 지방으로 내려가
충남 최대의 신도시인
천안아산 불당신도시와 성성지구입니다.
천안시는 삼성이라는
좋은 직장이 있고,
사람들이 좋아하는 택지가
군데군데 있습니다.
이 중 천안의 불당신도시는
직장과 택지, 학군까지 갖춘 1등,
성성지구는 직장과 상품성을 갖춘 2등으로
지역에서의 선호도가 굉장히 높은데요.
불당의 대장과
성성의 대장을 비교해보니,
매매가가 높은 불당이
전세가도 항상 더 높았음을 알 수 있습니다.
4. 이유
일반적으로는 가장 좋은 곳의
전세가가 가장 높아야 하는데
마곡이나 동탄을 보면
매매가는 높은데 비해
전세가는 오히려 2등 생활권에
밀리는 모습을 보여줍니다.
그 이유는 직장에 있습니다.
동탄과 마곡은 자체 직장이 있는 곳으로서
꼭 살아야 하는 뾰족한 수요는 있는 반면,
강남이라는 국내 최대 업무지구에
출근 하는 사람의 수요는 얇습니다.
오히려 9호선 급행을 통해
강남에 출근할 수 있는 염창,
분당선을 통해 강남에 정시에 갈 수 있는
힐스영통의 전세가가 높은 것입니다.
한마디로 1등 생활권은
가수요가 높아 전세가율이 낮고,
2등 생활권은 실수요가 높아
전세가율이 높다고 볼 수 있습니다.
반면, 천안은
강남 출근과 큰 관련이 없이,
삼성이라는 직장의 영향,
균질한 택지와 학군의 영향이
집값을 좌우하기 때문에
매매선호도가 전세선호도와
일치합니다.
위 전세 시세처럼
어찌됬든 강남 정시 출근이 가능한
마곡의 전세가는 가격레벨이 다른데 비해
동탄은 아직까지는 강남 정시 출근이 힘들기에
천안의 대장 전세가와 큰 차이가 없습니다.
(동탄의 입주가 많았던 것도 이유입니다.)
앞으로 GTX-A가 완전개통되어
삼성역과 서울역까지 정시성이 보장된다면
적어도 동탄역 도보권 아파트의 전세가는
지금과는 다른 레벨이 될 것 같습니다.
5. 매수 포인트
그렇다면 이 사실을
실거주 혹은 투자에
어떻게 적용할 수 있을까요?
시장이 좋을때는 가수요 즉,
1등 생활권을 사려는 수요가 많습니다.
마곡에 직장이 들어오고, 코엑스가 들어오고
동탄에 GTX가 뚫리면 삼성역까지 30분...
매매가 상승폭도 큽니다.
하지만 시장이 조정을 받거나 얼어붙게 되면,
호재는 힘을 쓰지 못하고 오히려
낮은 전세가율로 인해 더 큰 조정을 받습니다.
전세입자는 몇 년 뒤에
호재가 실현되는 것 보다는
지금 당장의 거주편의성이
중요하기 때문입니다.
그리고 그 조정폭은 아래와 같습니다.
지난 하락장에 3.4억(-23.3%)가
떨어진 e편한세상염창,
더 비싼 단지인 마곡엠벨리7단지는
무려 6.9억(-39.3%)이 떨어집니다.
지난 하락장에 3.3억(-29.7%)가
떨어진 힐스영통,
더 비싼 단지인 시범더샵은
4.8억(-32.4%)이 떨어집니다.
천안 같이
강남 영향이 거의 없는 신도시라면
하락장에서 좋은 곳의 하락률이 적습니다.
(왼쪽 불당, 오른쪽 성성)
내가 만약 실거주를 위해 매수했고
가격이 떨어지더라도 감당할 수 있는
규모의 대출을 받았다면
조정장이 지나갈 때까지 버텨야 합니다.
"나는 이곳에 꼭 살아야 하는데 지금의 하락은
전세가율이 낮아서 발생한 하락이니
섣불리 매도하지 말고,
실거주의 편리성을 누리면서 버티자"
반면에, 혹여 투자를 한다면
전세가가 받쳐주는 곳에
소액으로 투자하는 것이 더 좋을 수 있습니다.
"1등 생활권이지만 나는 실거주할 생각이 없고,
호재로 인해 전세 가격이 낮으므로,
전세가 탄탄한 2등 생활권에
좀 더 소액으로 투자해야겠다"
투자로 본다면 결과적으로
누군가는 왼쪽처럼 동탄대장인 시범더샵에서
6억을 투자해서 3억을 버는
수익률 50%의 투자를 한다면
신도시의 특징을 좀 더 파악한 누군가는
힐스영통에서 2.8억으로 2.3억을 버는
수익률 82%의 투자를 하게 됩니다.
7천을 덜 벌더라도
3.2억으로 또 다른 투자를 할 수 있는
기회를 얻게 되는 것입니다.
실제로 저는 지난 하락장에서
1년만에 제 집이 3.7억이 떨어지는
공포를 경험했는데요.
신도시의 특징을 알고서
전세를 주고 버텼더니,
반등장에서 다시 2.6억이 오르는
롤러코스터를 경험했습니다.
전세는 정확하게 원점을 회복했습니다.
오늘 드린 말씀을 정리해볼게요
1. 신도시는 환경은 좋지만
입지는 서울에 비해 떨어지는 곳이다.
2. 자체 직장이 있는 신도시는
매매가에 비해 전세가가 낮다.
3. 오히려 2등 생활권의
전세가율이 높은 경우가 발생한다.
4. 실거주라면
감당가능한 금액으로 매수하고,
하락장에서 버틸 줄 알아야 한다.
5. 투자자라면
1등 생활권에 집착말고
전세가 받쳐주는 그 다음 생활권을 살핀다.
(마곡신도시 → 염창동
동탄2신도시 → 망포택지)
신도시의 특징을 잘 알고,
좋은 환경에서 실거주 매수 기회를,
저평가된 곳을 찾아 소액투자 기회도 찾아보아요!
또한 신도시에 대해 더 알고 싶으신 분들은
저보다 훨씬 뛰어난 선생님들께서 가르쳐주시는
신도시투자기초반을 추천합니다!
(저도 수강신청 완료했어요)
https://weolbu.com/product?displaySeq=3386&inviteCode=32012E
월부카페에서도 읽어보실 수 있어요!
https://cafe.naver.com/wecando7/11222212
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월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.
원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.
좋은 글을 남겨주신 멤버에게 댓글은 큰 힘이 됩니다. 응원 댓글로 감사함을 나눠주세요. 😀
댓글 0
달콤생 : 자주가족 리더님💜 전세가율에 대한 인사이트와 투자포인트 감사합니다!
몰디브 : 부린이지만~이해잘되게끔 설명해주셔서 감사합니다~~
탑슈크란 : 신도시의 특징 잘 배웠습니다. 감사합니다.