안녕하세요.

선함에 빛이 나는 투자자,

사람을 살리는 투자자

윤이나입니다 :)

지난 글에서

우리가 왜 저평가를 숫자만으로 판단할 수 없는지,

또 그렇다면 어떻게 저평가를 판단하는지 첫번째 단계까지 알아봤어요:)

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전고 대비 -00%가 저평가 아니에요? 스스로 저평가를 찾아낼 수 있어야하는 이유

전고점 대신 저평가 판단하는 방법_첫번째

‘전고점 대신 저평가 판단하는 방법’

오늘은 조금 더 심화버전인

두번째 답변을 드리려고 합니다

Q. 비교평가의 핵심은? 

A. 고정값!

비교평가에서 핵심은

‘고정값’이었던 것 기억하시나요?!

이번엔 우리 곧 먹게될 점심의

 ‘맛’에 대해 한번 생각해볼게요~

# 같은 맛이라면, 

싼 곳 vs 비싼 곳

출처 : 나무위키 ‘오므라이스’

일반 음식점 오므라이스(9천원) VS 놀이공원 음식점 오므라이스(1.5만원)

음식의 양과 맛이 같아요.

그런데 어디는 9천원,

어디는 1.5만원이네요 😭

'여기는 음식 맛도 비슷한데,

엄청 비싸네~

아유 아까워!'

ㅎㅎ

비슷한 맛이면 

더 싼 집을 가는 우리의 모습처럼

이번에는 '가치를 비슷하게' 맞추고 

어디가 더 싼지 비교해봅시다:)

# 비슷한 가치의 단지를

찾아내자

아래는 송파구,

지도에 표시된 곳은

제가 작년 실제로 비교했던 

2개의 단지에요.

출처 : 아실지도

실제 단지의 모습을 한번 확인해볼까요~?

왼쪽 상단의 '래미안송파파인탑'(12년식, 794세대)은

5호선 오금역과 도보 15분,

7호선 송파역과 도보 15분, 

조금 멀긴하지만 3호선 경찰병원역까지도 걸어갈 수 있어요. 

출처 : 아실거리뷰'래미안송파파인탑'

이번에는 오른쪽 하단의 ‘래미안 파크팰리스’(07년식, 919세대)의

모습인데요.

바로 옆에 구치소가 있던 자리에 청년주택이 들어설 예정이고,

파크팰리스 역시도 3호선 경찰병원역, 

5호선 개롱역과 도보권에 들어온답니다.

출처 : 아실거리뷰'래미안파크팰리스'

# 두 단지의 가치비교

분위기임장부터 시작해서

단지 임장도 다녀왔고 단지분석도 다 했다면..!

본격적으로 두 단지의 가치비교를 시작할거에요:)

두 단지의 공통점과, 차이점을 써봅니다.

더불어서 지역 내에서도 두 단지의 거리가 꽤 멀다면

강남/한강으로부터의 물리적/시간적 위치(교통)

주변 환경이 안전하고 편리한지(환경)

전 상승장의 고점은 얼마였고, 얼마나 회복되었는지(그래프)

주변에 예정된 교통호재나 개발계획은 없는지를

순차적으로 확인해봄으로써 비교해볼 수 있어요:)

저는 당시 지도와 그래프를 눈으로 확인해보고 싶어

이런 장표도 활용해보았구요

수많은 임장들로 직접 가보고,

임장보고서에서 가치평가해보고,

부동산 사장님의 이야기까지 종합판단해본 결과

당시

래미안 송파파인탑 27평 ≥ 래미안 파크팰리스 26평으로

‘가치가 살짝 높거나 유사하다’ 는 판단을 하였답니다.

# 두 단지의 가치는 비슷한데, 

가격이 다르다..?

비슷한 가치의 단지를 열심히 발견했다면,

이제는 ‘단지의 가격’만 비교하면 됩니다!

(거의 다왔어요!)

당시 파크팰리스와 파인탑 중에 

파인탑이 더 저렴했다면..?

파인탑이 저평가였겠네요:)

즉, 

가치는 A ≥ B 인데,

가격이 A＜B 라면

 A가 저평가 되어있는 것!

(+더 나아가서…)

과거 제가 생각한 단지의 가치비교가 맞았는지는,

지난번 가격을 고정했을 때와 동일한데요.

과거 내가 생각한 단지의 가치 vs 현재 내가 생각한 가치로 비교하여

복기해볼 수도 있고요.

1년이 지난 지금과 같은 시점에

이렇게 그래프와 ‘가격’으로서도 복기해볼 수도 있어요:)

현재 기준

 래미안 파인탑 27평은 

 21억의 호가,

래미안 파크팰리스 26평는

20억의 호가를 

형성하고 있습니다

(지금은 가치 정렬이 잘 되어있는 것 같아요)

# 끝으로...

‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 라는 책에는

이런 문구가 나옵니다.

"
돈은 당신의 간절함이 아닌,
당신의 실력에 담긴다.

- 너바나님의 말씀중에서
"

이 말씀처럼,

‘어떻게 하면 내 실력을 올릴지’ 고민하며 

하나하나 노력으로 쌓아나가는

이 시간들이 

투자를 하고싶은 간절한

모든 분들에게 

기회가 되어 찾아오리라 믿습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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