너무 좋은 매물을 5천만원 싸게 사는 방법이 있다고요? (feat.임차권 등기명령과 리스크헷지) [윤이나]

안녕하세요. 이나입니다 ❤️

이번 가을학기

투자하고 싶은 저평가된 물건 중

복잡한 상황에 놓인 물건들이 있었는데요.

이제는

무조건적으로 피하는 것이 아니라,

감사하게도

다랭튜터님께 하나하나 배우고

상황에 대한 헷지전략을 연구하여

어떤 케이스에도

편익과 비용을 계산해낼줄 아는

깊이있는 투자자가 되어보려합니다 ☺️

그리고

그 시작은 . . .

무려 시세보다 5천만원이나 싼

RR의 물건을 발견한 때로

거슬러갑니다...

이 집은

임대차계약 종류후

집 주인이 세입자에게 돌려줄 돈이 없어

'임차권 등기명령' 이 걸려있는 집 이었습니다 ☺️

정의와 리스크,

그리고 협상포인트까지 정리해볼게요!

임차권 명령 등기란?

1. 정의

1) 임대차계약이 종료되고

2) 임차인이 전세 보증금을 돌려 받지 못한 경우

3) 임차인이 법원에 신청하여 우선 변제권을 받을 수 있음.

👉 세입자가 계약기간이 끝났는데도 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우,

그냥 이사갈 수 없으니 돈을 선순위로 돌려받기 위해 마련한 제도

2. 우리가 임대인이라면? 유의해야할 사항

✅ 임차인이 해당 제도 신청시에

임대인의 동의 필요없음, <임차인 단독으로> 신청가능

👉 case1. 임대차가 종료된 시점에 전세보증금을 돌려받지 못한 상태라면 신청가능함.

👉 case2. 임대차 계약 해지 통보 또는

합의에 따라 임대차가 종료된 경우에도 신청이 가능함.

👉 case3. 임차인(계약자)이 해지 통보를 한 후 1개월이 지났거나

임차주택의 일부가 훼손된 경우에도

신청이 가능함.

3. 우리가 매수할 사람이라면? 편익과 risk

[상황]

임차만기일이 왔는데도 집 주인분으로부터 전세보증금을 받지 못함

집주인분도 매매/전세 거래가 되지 않아 돈을 돌려주지 못하고 있는 상황

4. 우리가 매수할 사람이라면? 협상포인트와 리스크헷지법

5. 등기부등본 예시

** 금액은 예시입니다

임차권 등기명령이 설정된 등기부 등본은 다음과 같습니다 :)

해당 임차인은 2019년 첫 계약을 5천만원으로 하고,

2020년 1월 이사를 들어왔고,

2021년 재계약을 증액된 1억원의 금액으로 하였고요.

월세 임차인이었기에 차임월금(월세)은

40만원으로 표기되어있습니다.

등기부 등본을 떼볼 때

들은 내용과 일치하는지 꼭 확인해보시고,

계약금은 (매수금 - 임차권 등기금액)을 넘지않도록 유의하면서

진행하시길 바랍니다 ☺️

편익과 비용을 잘 계산해보셔서

해당 경우의 수에도

좋은 매수기회가 있다면

놓치지 않으셨으면 좋겠습니다 ❤️

읽어주셔서 감사합니다 ☺️

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