실제 투자로 이어지는 1등 뽑기 '이후' 프로세스(+양식 첨부)[윤이나]

안녕하세요.

선함에 빛이 나는 투자자,

사람을 살리는 투자자가 되고 싶은 윤이나입니다 ❤️

이번 달도 마무리 되어가는 동시에,

모두들 결론 파트까지

열심히 달려가고 계실텐데요 ☺️

최근 투자를 하려는 저의 동료분들,

그리고 우리 학교 반원분들과 함께 이야기 나누다보니

이런 고민이 있으시더라고요.

"

임장보고서에서

저환수원리에 맞춰

1등도 뽑았고,

부동산에 실제로 가서 매물도 봤는데,

나쁘지 않은 것 같아요.

근데 그냥 바로 투자하는게 맞을까요?

좀 불안한데..

"

최근 저 역시

동일한 고민을 하며

다랭튜터님께 조언을 구했는데요.

튜터님이 꼭 체크해보라고 했던 사항들과,

제가 궁금했던 부분들을 넣어

실제 제가 매수고려시 사용했던

<1등 뽑기 이후 프로세스 양식>을

첨부해봅니다.

/

투자를 진행하시는 동료분들 모두

어, 이 매물 괜찮네?

그냥 계약할까..가 아니라

' 전세, 자산상황, 등기부, 협상포인트, 기회비용 '

하나도 놓치는 것 없이

가져가셨으면 좋겠습니다 ❤️

총 11p로 구성되어있어요.

내 기준 1등을 뽑았고,

저환수원리를 충분히 만족했다면

매수 전

꼭 다운받아 작성해보시길 추천 드립니다.☺️

🎉 맨 아래에 양식들과 글씨체 첨부해두었습니다 !

전세가 확인하기

희망회로 돌리지 않기

#1. 내 물건 몇등인지 조사하기

✅ 방법 : 네이버 부동산에서 하나하나 클릭해보기

* 표는 재이리님의 전세빼기 글(https://cafe.naver.com/wecando7/10703799)을 참고해서 넣었어요.

째리님 감사합니다❤️

현재 전세대출규제가 있는 만큼,

조금 더 보수적으로 접근해야하는 지역도

있을 것 같은데요.

그렇기때문에

내 단지의 전세는 몇개나 나와있는지,

내 단지의 최저 전세가는 얼마인지를

넘어서서

전세가격이 비슷한 다른 단지들은 없는지,

내 단지보다 더 나은 단지 /

하위 단지 전세 중 비슷한 가격대를

모두 조사해서 표에 써넣습니다.☺️

실제 매수할거라면

전세 보유 부동산에 전화해서

나와있는 매물들의 상태를 모두 확인해보면 좋아요.

+

실제 거래된 내 단지의 전세도

어느정도의 상태/가격에 거래되었는지

꼭 물어보세요

시간상 그게 어렵다면,

네이버 부동산 화면상에

나와있는 정보라도 기입해둡니다.

⭐ppt에서 바로 편집할 수 있도록 해뒀어요!

#2. 현실적인 전세가를 정합니다.

* 월부학교 2강 다랭튜터님 강의 / 유르님이 정리해주신 장표 참고했어요 감사합니다 ❤️

단지내, 경쟁단지, 상위단지, 하위단지의

비슷한 전세가를 확인하고

현실적으로 1등이 될 수 있는

내 매물의 전세 가격을 정합니다.

(추후 부동산 사장님과의 대화로 조정가능)

내가 세팅한 전세의 만기시 공급여부

역전세가 날것인가?

#1. 잡히지 않은 물량 조사하기

✅ 방법 : 직방 - 아파트 - 신축분양

제 1호기는

잡히지 않은 물량의 뜬금없는 공급으로 인해

역전세의 위기를 맞고 있는데요 😂

따라서 이 부분이 빼놓을 수 없는 요소라고

생각합니다.

입주예정단지는

우리가 공급에서 볼수있는 단지에요.

분양예정 / 분양시기미정의 단지들이

저희에게 다소 시한폭탄같은 친구들이랍니다 ⭐

#2. 아실에서 공급물량 확인

✅ 방법 : 아실 - 더보기 - 공급물량 - 지역선택

만약 24년 11월 현재 전세를 놓는다면,

1) 26년 11월 (+/-) 3개월

내 전세 만기시 새롭게 들어오는 입주량과

2) 24년 11월 (+/-) 3개월

내 전세 만기시 같이 만기가 되어 튀어나올 입주량

+) 22년 11월 (+/-) 3개월

그전에도 2년단위로 영향을 줄 수 있는 대규모세대 입주는 없었는지

확인이 필요합니다.

#3. 내 단지의 전세만기와 공급이 맞물렸다면?

✅ 방법 : 아실 - 단지선택

이전 장에서도

공급으로 인해

전세가가 떨어진 시기가 없는지

찾아보면 좋아요.

아실에서 단지선택을 하고,

전세만 선택하고,

최고가 순으로 나열하여

최저가가 있는 시기로 가보세요.

(입주시기 제외)

어디에 몇 세대의 공급이 있었는지?

정책 영향은 없었는지?

과거시장을 확인해본다면

내 물건의 역전세가 얼마까지 날 수 있는지

최악의 상황에 대해서도

대비해볼 수 있습니다🤔

임차/임대인 정보, 협상포인트 (+등기부 떼어보기)

매물을 보면서 사장님과 이야기 나누었던 것을 기반으로,

임차인과 매도자의 정보도

잊지 않도록 넣구요,

특히 강의에서

한가해보이멘토님이 말씀해주신

내놓은지 얼마나 되었는지,

얼마나 많은 사람들이 보고갔는지

(+수리여부, 등기부)와 같은

협상포인트가 되는 것들은

꼭 기록합니다 ❤️

👇 [추천글] 등기부등본 조회하는 법

https://cafe.naver.com/wecando7/8122347 

내 상황과 목표매수가

내가 가진 목돈과 마이너스 통장의 가용범위가 얼마인지,

그리고 만약 소액으로라도 대출을 사용하게 된다면

내 목표매수가는 얼마가 되어야

나에게 편익이 더 큰 것인지,

명확하게 시나리오를 짜보는 것이 좋아요 ☺️

대출시 편익과 기회비용에 대한 엑셀파일도

아래 압축파일에

첨부해드리니 참고하셔요 ❤️

👇[링크] 부동산 계산기

https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/ 

더불어,

내 현재 자산보유 현황과

매수시 시나리오를 짜보는 것이

리스크 헷지에 도움이 되는데요.

매수 자산의 외부적 요인(공급, 정책 리스크) 뿐 아니라

나의 시스템 상 역전세 리스크,

매도시 양도세 리스크가 잘 헷지될 것인지에 대해

생각해보는 작업도 필요합니다 ❤️

⭐가장 중요한⭐ 마지막으로 1등 물건 추리기

매매가 별 / 투자금 별 1등이 맞는지 다시 확인하기

마지막으로

다랭튜터님이 강조해주신 부분인데요.

만들어진 물건의 매매가로 1등을 뽑고,

만들어진 물건의 투자금으로 1등을 뽑아보는 거에요.

저는 제가 생각했을 때

가장 가치 있는 단지 TOP 3를 뽑고

매매, 전세, 거래량 확인차 그래프도 넣었어요 ☺️

투자금으로 하는 것 역시 마찬가지고요!

# 결론입니다!

1) A단지를 목표매수가 범위내에 매수할 수 있다면

매수하는 것이 좋겠다.

2) A단지를 목표매수가 범위에 매수할 수 없다면

투자하지 않는다.

3) 범위 안에 들어오는 B단지, C단지도

각각 N.N억, M.M억까지 조율되면

언제든 1등이 될 수 있다.

함께 협상테이블에 올려두자.

특히,

마지막 장표에는

다랭튜터님 강의에 나온

인상깊은 문장을 적어두었는데요☺️

"

이번 투자과정 중에

스스로 한점 부끄러움이 없는가?

정말 이게 최선인가?

"

매수까지

한발 한발 최선을 다하고 계실

전국 각지의 동료분들

마음을 다해 응원합니다 ❤️

후회없는 의사결정에

도움이 되셨으면 좋겠어요☺️

긴 글 읽어주셔서 감사합니다!

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