안녕하세요.
선함에 빛이 나는 투자자,
사람을 살리는 투자자
윤이나입니다 :)
지난 글에서
'저(평가), 환(금성), 수(익률), 원(금보존), 리(스크헷지)' 중
두번째인 '환금성' 에 대해서 알아보았는데요.
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동향,탑층,사이드만 피하면 돼?! 서울투자 환금성의 진짜 의미[윤이나]
그 중에서도 '서울'의 환금성에 대해
살펴봤어요.
"
나는 직장까지 가는데 불편해도 돼.
그냥 연식이 좋은 아파트에 살래
"
보다는
"
조금 구축이더라도,
수리 좀 하더라도,
직장까지 가는 게 편했으면 좋겠어.
"
라는 것을요.
이번에는
지방도시의 '환금성' 에 대해
한번 살펴보려 합니다 :)
# 환금성이란..
환금성이라는 것은요.
출처 : 네이버부동산용어 ‘환금성’
우리가 투자하는 아파트도,
내가 팔 때에 금방 현금화할 수 있는지?
즉, 내가 가진 것이
받아주는 상대에게도
가치 있는 것이어야한다는 거였어요.
#지방에서의 환금성의 의미
또 똑같이 300세대 미만, 저층, 탑층?!
"
저층, 탑층은 피하고..
동향은 피해야하고..
사이드는 안돼
300세대 미만은 안되고..
"
또 이것만 생각하고
계신 것은 아니지요?ㅎㅎ
우리 환금성에 대해
넓게도 한번 생각해보기로 했는데요.
"
내가 정말 이 지역 내에서
선호도를 이해하고 있는지?
(입지/연식 측면에서)
"
를 한번 따져봅시다:)
# 지방도시의 특징
지방은 (지역에 따라 다르지만)
서울과 비교했을 때
빈땅이 굉장히 많은 편이에요.
대구 부산과 같은 광역시 뿐 아니라
많은 중소도시의 경우
이러한 빈땅은 '공급'으로 연결될 가능성이 커요.
공급이 많아진다는건
새 아파트들이 많이 들어온다는
뜻이겠지요?
내 아파트를 팔때쯤엔 이러한 입주로 인해
신축들이 더 많아지기 때문에
내가 보던 단지의 선호도가
지금과 다르게
낮아질 수 있다는 걸 의미해요.
# 모든 지방도시가 그런가요?
튜터링할 때 제자분들에게
유의해야한다고 말씀 드리는 부분 중 하나인데요.
'지방은 모두 그렇다'
가장 위험한 가정이에요.
지방도 광역시 / 중소도시로 나누어볼 수 있고요.
같은 '광역시'로 묶인다 하더라도
광주/대구처럼 신축이 많은 곳이 있고
중소도시 창원처럼
중심부에 구축이 많은 곳도 있어요.
출처 : 호갱노노 분위지도
* 보라색 > 빨강색 > 노랑색
순서로 신축, 준신축, 구축
이처럼 구축이 대부분인 도시에서
'신축에만 투자하겠다' 라는 건
앞뒤 고려하지 않은 이야기일 수 있겠지요?
# 정리하면
'환금성'은
내가 가진 것이
받아주는 상대에게도
가치 있는 것이어야한다는 거였는데요
지방에서는
'신축, 30평대, 브랜드네임' 이 있는 단지를
갖고(BUY) 싶어하는 경향이 있으니,
추후 받아줄 사람을 고려하여
'연식' 을 많은 부분 고려해서
보는 것이 맞아요.
하지만, 지방이니까 연식이지!
퉁쳐서 보는 것이 아니라
"
내가 정말 이 지역 내에서
선호도를 이해하고 있는지?
(입지/연식 측면에서)
"
즉,
1) 내가 보고있는 지방의 연식은
대체적으로 어떻게 분포되어있는지
(주요 위치에 어느정도 연식의 단지들이 분포되어있는지)
2) 앞으로도 중요한 입지에
신축이 들어올 가능성은 없는지
3) 공급은 앞으로 얼마나 남았는지
'우리가 끌리는 단지' 가 아니라
그 지역 사람들의 입장에서 선호도를 잘 알고
투자해야한다는 것도 잊지마세요☺️
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ☺️
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