안녕하세요
인생을 바꾸는 투자자 눈빛꿈입니다.
여러분 7월의 임장지 단지분석 시작하셨나요? ^^
100여개가 넘는 단지들...
이거 언제 다하지 ???
과거의 저처럼 ... 생각없는 복붙으로
그저 임장보고서 장수를 채우고 계신가요?
목표를 잃어버린 단지분석으로
6500만원을 잃었습니다.
도대체 어디서 부터 잘못됐을까요?
7월이 얼마남지 않았는데
이제 단지분석과 매물임장을 하면서
최종결론까지 내야하는 시점인데요.
여러분은
단지분석 장표를 쓸 때 가장 중요한 것은
무엇이라 생각하시나요?
" 대망의 단 지 분 석 "
임장 보고서를 쓸때마다
단지분석에 대해서 고민하지 않았던 때는
정말 단 한번도 없을 정도로
튜터님과 동료들에게 물어보고
악명높은(?) 분당의 모든 단지분석을 해보기도하고
에라~모르겄다~ 안해보기도 하고 ㅎㅎ
강의마다 해주시는걸 반영하기도 하고
매번 다른 단지분석을 하면서 알게된 것은...
단지분석은
임장지의 단지 선호도 파악을 제대로 하는데
필요한 도구라는 것을 알게되었습니다.
여러분들이 단지분석이라는 것을
임장지에서 제대로 하지 않으면
어떤 일이 일어나는지
저의 투자 사례로 말씀드리려 합니다.
때는 바야흐로 23년 12월
2호기 사냥꾼이었던 과거의 저는
앞마당 중 투자금에 맞고
시장 상황도 좋은 곳에서 매수하였습니다.
이 지역은 사실 첫 방문이 아니었습니다.
투자 공부를 시작하고 1년이 되던 시점
23년 1월에 자실로
지방 투자를 마음먹고 찾았던
저의 첫 지방임장지 였습니다.
1년이 지나 실제 투자를 위해 다시 찾은
앞마당에서는 이상한 일이(?) 일어나고 있었습니다.
" 어라?
그때도 안좋다고 생각했는데
가격이 더 빠졌어?
와...이거 안좋은거 맞았네~~~ ^^;; "
이미 1호기 경험이 있었던 저는
2호기가 되면 아주 대단한 확신으로
매수 할 수 있을거란 생각으로
매물코칭에서는
확신이 없는 것 같아서 투자를 하고 싶지 않다. 라는
내용도 멘토님께 솔직히 오픈하였습니다.
하지만..지금 생각하니 투자확신이라는게
지난 투자들에서의 돈을 벌었던 경험.
시간이 지나야만 알수있는 것들에서 나오는 것들인데...
제가 고작 2호기 만에
어떤 대단한 확신을 하려고 한것이었던지...라는 생각이 듭니다 ㅎ
당시에는 운이좋게도 첫 월부학교중이었고
잔쟈니 튜터님과 몇번의 매물문의를 통해
확신을 더해 나가면서
총 2개의 최종 매물후보를 남겨두게 됩니다.
(투자를 함께해주신 쟈니튜터님 진심으로 다시한번 영원히 감사드립니다♥)
A단지 : 투자고려단지 B단지 : 눈빛꿈 매수단지
고민했던 두 단지를 보여드리면
저거 두개를 왜 고민하지? 라고
하실지도 모르겠습니다.
제가 투자할 당시만 하더라도
전고라는 개념을 강의에서 배운적이 없던 때였기 때문에
지금은 월부 3개월만 강의를 들어도 파악할 수 있는 단지선호도를
그때는 알 수 없었습니다.
왜 그랬을까요?
바로 두 단지의 가격이 같았기 때문입니다.
임장할때는 A단지의 느낌이 좋았습니다.
오~ 애들도 많네~ 오~ 깔깔점수 ~~
B단지랑 연식도 얼마차이 안나는데..
여기가 확실히 신축느낌?! 좋은데?
그런데 가격을 보니
A와 B의 가격이 같았습니다.
전화임장을 해도
매물임장을 해도
A 사장님은 A단지가 더 좋다고 하셨고
B 사장님은 B단지가 더 좋다고 하셨습니다.
(어디서 많이 들어보시지 않으셨나요.....?-_-)
그래서
아 같은 가치구나. 라고 생각했습니다.
투자를 잘 모르는 저의 느낌보다
가격과 사장님들의 말을 신뢰하기로 했습니다.
이후 두 단지는 어떤 결과를 보여줬을까요?
공급이 없는 이 지역은
전세/매매가 야금야금 올라가기 시작하더니
잔금이후 7개월이 되자
다시는 이전의 가격은
찾아볼 수 없게 되었습니다.
제가 같다고 생각한 두 단지의 가치는
상승장이 시작되자,
확실한 선호도의 차이를 보여줬습니다.
선호도가 낮은 저의 단지보다
A단지가 전세가가 더 빠르게 오르고
실거주자의 매수도 더 높은 호가를 받아주며
훨씬 빠르게 매매가가 올라가는 모습을 보면서
A단지의 선호도가 B단지보다 높다.
그 당시B단지가 아니라
A단지를 선택하는게 맞았다. 라는
경험을 통한 확신을 얻게 되었습니다.
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저는 이 투자경험으로 인해
단지 분석을 왜 제대로 해야하는지
명확하게 알게 되었습니다.
A 단지는 매수한지 첫 2년도 되지 않아
6500만원이 올랐고
전세도 7000만원이나 올랐습니다.
당시 임장지 단지선호도 파악을
제대로 하지 않은 댓가로
더 벌 수 있는 기회를 놓쳤습니다.
단지분석에서 남겨야 할
단 하나는
단지선호도 입니다.
a단지보다 b단지가 왜 더 좋고 비싼지 알수 있다면.
사실 그걸로 단지분석이 끝난게 아닐까요?
더 좋은단지는 상승장에서 매매가. 전세가가 먼저오르면서
투자금 회수를 더 먼저. 더 많은 수익을 가져다 줍니다.
특히 팔아야 하는 지방물건에서는
더더욱이 중요한 부분입니다.
그래서 저는 임장지마다 나름의 결론을 내며
1부터 100까지는 아니더라도.
이 단지보다는 이 단지가 더 좋지!
정리를 해놓는것이
실전 투자를 위해 꼭 필요한 과정임을
임장보고서 30개를 채워쓰고서야 알게되었습니다.
한달동안 폭우와 폭염속에서
힘들게 만든 7월의 앞마당
나중에 꼭 더 버는 투자 할수 있는 지역이 되길 바랍니다.
어제가 초복이었는데
다들 더운 여름 몸보신 하셨는지요? ^^
아무도 매수관심없는 집사기 좋은 이 때에~~ㅎㅎ
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