안녕하세요,
매 순간 진심을 담고 싶은 진심을담아서입니다.
최근에 제가 내집마련 관련 칼럼은 많이 작성하였는데요. 아마 월부에 계신 많은 분들이 내집마련, 투자 목적 외에도 당장 거주하시기 위한 전월세 집 찾기에도 고민이 있으실 것 같습니다. 특히, 이제 막 결혼하시고 새로운 출발을 하시는 신혼부부 분들 중에는 내집마련에는 완전히 확신은 없어서 전월세를 고민하실 수 있는데요.
최근 수도권 시장의 전월세 매물 증감추이입니다.
입주가 많은 몇몇 지역을 제외하면 정말 급속도로 물건이 사라지고 있습니다.
특히 조금이라도 싸다 싶은 전월세 매물들은 보지 않고도 계약되거나 사장님들이 광고를 전혀 하지 않고 단골손님에게만 주고있는 시장인데요. (그래도 바로 계약이 되기 때문입니다.)
최근 전세 매물이 급감하고 있는 서울수도권 시장에서 어떻게 하면 좋은 전월세 집을 찾을 수 있을지 고민 되시는 분들이 많으실 것 같아요. 이렇게 고민이 있는 분들께 전월세를 구하는 팁과, 내집마련도 같이 고민하시는 분들이 계시다면 어떤 프로세스로 고민하면 되시는지를 나눠드리고자 합니다.
STEP 1. 예산 설정과 대출 준비
내집마련과 마찬가지로 총 예산을 확정하는 게 굉장히 중요합니다. 전월세가 귀해진 시장이기에, 협상 여지가 많이 줄어들었습니다. 만약에 구체적이지 않은 예산을 가지고 부동산 사장님과 대화하신다면 ‘이 사람은 간만보러 왔나?’라는 인상을 사장님께 드릴 수 있습니다. 만약에 STEP 2 단계 시, 부동산 사장님과 대화하실 때 밀리지 않으려면 꼭 예산을 확정 짓는 게 필요하십니다.
전세 대출의 경우 은행이나 기금 포털에서도 대략적으로 알아보실 수 있고 매매에 대한 규제 대비 전세에 대한 규제는 그리 심한 상황은 아닙니다. 단, 소유권 이전이 진행되고 있는 집(투자자가 매수 진행 중인 집)에 대해서는 전세대출이 나오지 않을 수 있으니 이 점만 조심하시어 활용할 수 있는 예산을 확정 지으시는 게 중요합니다.
또, 월세를 고민하시는 분들도 계실텐데요. 월 소득의 20~25%를 월세로 지출해도 괜찮은지 계산하고, 이 비율을 넘지 않도록 전월세 전환율을 비교해 결정하는 게 중요합니다. 만약에 신혼부부 합산 월 소득이 600만원 정도라면, 월세를 150만원을 넘지 않게 하시는 게 저축도 하시며 안전한 자금 운용을 하시는 데에 도움이 되실 겁니다.
그 외 계약과 이사 등의 일련의 과정에서 발생하는 부대비용 약 200~500만원을 예산에 포함했는지 재확인하여 계산을 해두시면 큰 틀에서 예산은 꼼꼼하게 짰다고 볼 수 있습니다. 이제 다음 단계로 가보겠습니다.
STEP 2. 발품과 매물 5개 찾기
돈은 급한 사람으로부터 덜 급한 사람에게로 흐른다고 합니다.
물건을 하나만 보고 있는 사람과 5개 이상 쥐고 있는 사람은 돈에 대한 급함이 아예 다릅니다. 저 역시도 빠르게 자산재배치를 하고자 하는 마음에 물건 몇개에만 매달린 적이 있었습니다. 그러나 그럴수록 물건은 잡히지 않았고 오히려 더 별로인 물건을 브리핑 받는 그런 상황이 이어졌습니다.
그리고 요즘의 전월세 시장은 광고를 내놓지 않더라도 현장에 방문하는 사람을 통해 쉽게 나가는 상황입니다. 그러다보니 네이버 부동산에 광고되어 있는 매매 물건은 광고 속 내용과 크게 다르지 않지만, 전월세 물건의 컨디션 차이도 있거니와 심지어 광고가 되지도 않고 있는 좋은 물건이 있기도 했습니다.
저 역시도 전월세 집을 구할 때 이렇게 최소 5개 후보를 살펴보면서 우선순위를 정해두고 동시에 협상하고 있습니다. 번거로우시겠지만 배우자 분과 거주를 희망하는 지역을 확인하시고, 네이버 부동산에서 전세/월세 필터를 선택하신 후 각각 해당하시는 예산 금액대에서 몇개 매물을 전화로 예약하시고 꼭 방문해보시길 추천드리겠습니다.
그러면 어떤 것을 봐야하는지 고민이 많이 되시죠?
제가 이 신혼부부라면 자차가 있다고 하더라도, 특별한 사정이 없는 이상 최대한 지하철을 타고 이동해볼 것 같습니다. 일반적으로 출퇴근을 할 때 많이 이용하기도 하거니와 지하철을 통해 원하는 지역으로 이동하다보면 실제로 걷는 길을 느껴볼 수 있고 그 길이 밤 늦게 퇴근하는 날에 안전한지도 알아볼 수 있습니다.
집을 보실 때는 수리상태와 관리비 같은 것을 체크해보시면서 ‘내가 여기 산다면 어떨까?’ 하는 관점에서 살펴보시면 좋습니다. 특히 제가 추천드리고 싶은 방법은 수리상태(샷시, 화장실, 싱크대) 및 주차 컨디션 등을 고정해두고 비슷한 매물 5개를 봐보세요. 그리고 그 매물을 5개를 보면 이제는 이런 질문을 던질 차례입니다.
“보증금 줄여주실 수 있나요?”
“지금 월세값이 시세대비 5만원 비싼데, 가격 조정이 가능할까요?”
"여기 수리가 별로인데 여기까지 수리 되나요?"
물론 조율이 안될 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 저는 꼭 물어보시면서 아주 작은 시도라도 해보셨으면 좋겠습니다. 5만원이라도 줄어든다면 짧게는 24개월, 길게는 48개월이니 120만원 ~ 240만원을 아낄 수 있기 때문입니다. 그 돈으로 배우자와 해외 여행을 2번은 다녀올 수도 있으니 이런 마음으로 협상을 꼭 해보시면 좋겠습니다.
STEP 3. 계약하기
본격적으로 계약금을 넣기 전에 등기부등본 ‘갑구/을구’를 꼭 확인해보세요. 갑구에서는 '압류', '가압류' 등 소유권 침해 여부를, 을구에서 근저당(집을 담보로 받은 빚) 금액을 확인합니다. 근저당 금액과 전세 보증금 합계가 매매가의 70%를 넘으면 나중에 전세금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 그래서 이것을 꼭 체크하시어 안전하게 거래하시면 좋겠습니다.
그 다음으로는 계약 시 실제 집주인의 신분증을 확인하고, 대리인 계약 시에는 위임장과 인감증명서가 3개월 내 발행된 게 맞는지를 보면서 유효기간도 꼼꼼히 체크합니다. (아마 이정도만 보셔도 부동산 사장님께서는 ‘이 사람 찐이네..’하시고 놀랄 수 있습니다 ㅎㅎ) 계약금 등 돈이 왔다갔다 하는 건 꼭 계약서 상 명시된 집주인에게만 가야하며 계약서에 찍히지 않은 다른 사람에게 절대 보내시면 안됩니다.
그리고 임차인에게 최근에 신설된 권리인데요. 부동산 사장님 통해서 미납 국세/지방세 열람을 요구하시면 좋습니다. 임대인의 미납 세금이 있다면 보증금보다 우선하여 변제될 수 있습니다. 이게 무슨 말이냐면 혹시나 집이 경매로 넘어갈 일이 있다면, 보증금을 먼저 돌려받기 전에 나라에 내지 않은 세금으로 먼저 지출된다는 뜻입니다. 계
이 후, 잔금일(이사일) 당일 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 받아 대항력과 우선변제권을 확보합니다. 이것이 보증금을 지키는 핵심이기에 이사 하시느라 다소 피곤하셔도 꼭 하셔야 합니다. 남편이 이사집을 체크하고 있다면, 다른 배우자가 근처 주민센터를 다녀오는 식으로 하시면 좋습니다.
번외. 이런 것도 한 번 고민해보세요.
서울 부동산이 폭등이다, 가격이 많이 올랐다는 마음으로 ‘나도 언젠가 내집마련을 할 수 있을까?’ 하는 분들이 계실텐데요. 혹시 현금이 1억 이상이 있으시다면 서울 내 5억 내지는 6억 정도 하는 아파트는 현재 가격적으로 저렴한 게 상당히 많고, 거의 오르지 않았음을 같이 말씀드리고 싶습니다.
심지어 이런 아파트들은 과거 많으면 7억 적게는 6억 넘게 올랐던 단지들이며, 10년을 주기로 보수적으로 현재 가격 대비 1.5배 정도 오르는 특징이 있는 서울 아파트의 특징을 감안해도 수익이 최소 1억, 많게는 3억 이상은 날 것으로 보이는 것들입니다. (물론 미래의 일은 모르는 것이긴 하나, 과거의 패턴을 볼 때 그러합니다.)
내가 거주해야 하는 방면이 동쪽 권역이라면 중랑구, 성북구, 노원구를 보시고 서쪽이라면 구로, 은평 등을 중점적으로 살펴보세요. 모은 돈이 크지 않은 분들께 여전히 서울에 내집마련의 기회를 주는 곳들이 자리하는 지역입니다.
만약에 내집마련에 관심이 있으신 분들이라면 아래 글을 읽어보셔도 좋을 것 같습니다.
[내집마련 관련 함께 읽어보시면 좋은 글]
1. 예산, 임장, 계약 등 내집마련 프로세스 A to Z : https://weolbu.com/s/Gl5Z99YlJO
2. 지금 시장에서 내집마련 유리한 사람들 특장: https://weolbu.com/s/GpeObl77aw
3. 지금 시장에서 내집마련 조심하면 좋은 사람들: https://weolbu.com/s/G2vEh2vslS
4. 1억이 있을 때 할 수 있는 3억 더버는 내집마련 방법: https://weolbu.com/s/G2vdgDjgn2
5. 신혼부부가 내집마련 할 때 많이 하는 오해 5가지: https://weolbu.com/s/G7tz5g6CG0
이상으로 신혼부부 분들이 읽어보시면 좋을 전월세 구하는 팁, 그리고 내집마련이 관심있으실 분들이 참고하시면 좋을 내용을 마무리해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^
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