#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

기본적으로 저희가 앞마당이 배정되면

가장 먼저 네이버 부동산에서 필터링을 시작합니다.

20~30평대, 200세대 이상 등

이런 조건을 걸고 나면 대부분이 알고 있는

좋은 단지들만 남은 듯한 착각이 듭니다.

하지만 정말 이 단지들만 투자로 유의미한걸까?

필터를 켜는 순간, 우리는 세대수가 적지만

강한 단지, 진짜 수요가 몰려드는 단지를 놓치고

있을지도 모른다는 생각을 해보셔야합니다.

오늘은 네이버 필터링으로 

놓치고 있는 기회들을 함께 살펴보면서

우리가 실제 임장을 하고 임보를 쓰며

왜 뾰족하게 그 단지의 가치를 알아야하는지에

대해 정리해보려고 합니다.

1) 세대수의 덫

여기에 우리가 좋아하는 동작구의

상도더샵 1차 단지가 있습니다.

무려 1,000세대가 넘는 단지로

7호선 상도역과도 가깝고 

아이들도 많이 키우는 선호되는 단지에요.

그런데 필터링에 세대수를 

적용하지 않는다면 어떨까요?

바로 옆에 138세대의 상도더샵 2단지와

162세대의 상도동원베네스트 

단지까지 나옵니다.

가격만 봐도 알듯이 물론 대단지의 

상도더샵 1단지가 선호되고 가격을 먼저 끌겠지만

투자금이 상대적으로 부족한 분들은

아쉽지만 세대수가 작은 단지들도

충분히 같은 생활권을 공유하고 위치도 좋아

선호되는 단지가 될 수 있습니다.

물론 환금성은 더 좋은 단지보다는 

조금은 떨어질 수 있지만 

이렇게 좋은 땅에서는 평형이 작아도

200세대가 되지 않는 단지들도 

충분히 좋은 투자가 될 수 있다는 점을 아셔야합니다.

가격을 봐도 어떤가요?

상대적으로 찍히는 점, 즉 거래량은 적지만

그럼에도 불구하고 함께 따라가는 모습이 보입니다.

물론 같은 가격, 같은 투자금이라면

세대수가 상대적으로 더 많고 거래도 잘되고

사람들이 선호하는 단지를 우선적으로 보겠지만

이런 단지들이 기회를 준다면

놓치지 말고 봐야합니다.

그럼 지방광역시에서는요?

광역시에도 이런 비슷한 단지들이 있습니다.

상대적으로 지방에서는 300세대 이상의 단지들로

필터링을 걸어두고 보기도 하는데요.

기타 중소도시보다도 수요적인 면에서

광역시는 땅의 입지가 있기 때문에 

200세대 이상으로도 필터링을 걸어두곤 합니다.

광주 북구에서 25년 1월에 입주한

무등산 자이어울림 단지입니다. 

84 기준으로는 5.7억

59 기준으로는 4.3억의 가격대를 보이는데요.

바로 옆에 20평대로만 구성된

182세대의 작은 2단지도 붙어있는 모습입니다.

실제로 가보면 상대적으로 2단지가 작고,

작은 길목을 건너야하지만길

아이들이 함께 1, 2단지를 돌아다니며

놀고 있는 모습들을 볼 수 있어요.

물론 같은 가격과 투자금이라면

1단지를 우선적으로 두고, 좀 더 매물을 보겠지만

더 적은 소액으로 투자할 수 밖에 없는

사람들이라면 2단지도 충분히 

좋은 투자 단지가 될 수 있는 겁니다.

바로 옆에 있는 단지들은 특히나 그 신축의 수요를

함께 공유하기에 투자적으로도 의미가 있음을 알고

꼭 정답지처럼 200세대, 300세대가 아니라

놓치고 있는 작은 단지들도 꼭 봐야하는 이유입니다.

2) 평형의 덫

첫번째로는 

평형을 필터링을 걸어두지 않으면

알고 있던 지역에 대한 정보도 

다르게 보일 때도 있습니다. 

광역시 중에서도 소득 비율로만 보면

사실상 광주는 그렇게까지 

소득 비율이 좋은 편이라고 볼 수 없습니다.

그런데 이 기사를 보고 다시 관점을 바꿔봤습니다.

봉선동에 22억이 넘는 곳이 있다고?

우리가 흔히 알고 있는 대장 단지뿐만 아니라

조금만 벗어나면 대형 펜트하우스 형태의

단지들의 대형평수는 15~20억이 넘는 가격에도

거래가 되는 모습들이 보입니다.

필터링에 갇혀서 우리가 늘 이야기하는 

신축 대단지뿐만 아니라

진짜 부자들이 어디를 좋아하는지

어디에 살고 있는지를 보면

그 지역에도 충분히 좋은 수요가 있음을

알 수 있어야 합니다.

두번째로는 무조건 

지방은 30평대라는 편견에 대한 이야기입니다.

광주 북구에 있는 2017년식

이제 신축에서 준신축으로 넘어가는

외곽의 이안첨단광주라는 단지가 있습니다.

이 단지는 전임을 할 때마다 

사장님들이 이야기해주시는데요.

20평대가 훨씬 거래가 잘돼요!

30평대면 옆 단지 가지… 여긴 조금 그래요.

처음에는 의심했지만 

실제로 단지를 분석하고 매물까지 보고나니 

확연히 그 선호도를 파악할 수 있게 됩니다.

17년식이라 크게 의심을 하지 않았지만

실제로 매임까지 진행해보니

30평대의 몇 동들은 지하주차장이 연결이 되어있지 않아

오히려 호가를 낮추고 거래를 하기도 하고

수요가 20평대에 비해 상당히 적은 모습도 보입니다.

투자금은 20평대에 비해 2배 가까이 들지만

거래량은 상대적으로 적고

전세가 또한 크게 오르지 못하는 

모습을 보이기도 합니다.

주변에 20평대가 오히려 적고

30평대 위주의 신축들이 있다보니

수요는 더 적을 수도 있는 겁니다.

그렇다고 투자를 할 수 없는 건 아닙니다.

가치 대비 그만큼 가격이 싸니깐요.

그렇지만 극명한 단점이 있는 이런 단지라면 

정말 더 소액으로 들어갈 수 있게 셋팅해보거나 

그렇지 않다면 더 소액으로 20평대를

먼저 우선적으로도 볼 수 있을거에요.

이렇게 신축이라고해서 무조건 30평대지!라고

보기보다는 주변에 대체할만한 단지들의

평형들은 어떻게 분포되어있는지,

혹시 20평대, 30평대 중에 어느 평형이

더 거주자들이 선호하는 지에 대해

뾰족하게 그 단지를 들여다볼 줄 알아야합니다.

지금 나온 단지들 뿐만 아니라

서울, 수도권에도 이처럼 필터링의 덫에 걸려

가치 대비 선호받지 못하는 단지들이

많이 있습니다.

단지 규모, 선호하는 평형이 아니더라도

수요가 강한 곳은 분명히 드러납니다.

이 지역의 실거주자들이 실제로 원하는 

단지가 어디인지 직접 확인해봐야 합니다.

실제로 우리 같이 디테일하게 공부하지 않으면

1단지, 2단지의 큰 단지의 차이를 

알지 못하는 경우도 더러 있습니다.

우리들에는게 이런 필터 자체는 큰 편리함을 줍니다.

하지만 편리함은 때때로 시야를 가리기도 하더라구요.

100세대의 신축도, 10평대의 단지들도

그 안에서는 사람들이 살고 움직이고

실제로 거래가 많이 일어나고 있습니다.

우리가 시장을 앞서 진짜 가치를 보기 위해서는

남들이 보지 않는 곳들도 발견할 줄 알아야합니다.

필터는 우리가 덜 고민하게 해주지만

진짜 투자는 내 눈에서 보는 힘에서 시작되더라구요.

가끔은 기본 필터를 끄고, 더 큰 시야로 보세요.

생각보다 재밌습니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

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#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

#7 잘가요! 나의 1,000% 수익률

#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

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#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

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#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회