#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다 [수수진]

안녕하세요. 수수진입니다.

오늘은 요즘 Q&A를 보다가

토지거래허가구역에서의 안전한 거래법을

어떻게 정리해볼까 고민하게 되었습니다.

부동산 거래를 할 때, 생각보다 

다양한 일들이 많이 벌어지기도 하는데요.

정말 그토록 싸게 사고 싶던 매물들은

왜 다 사연이 있는지…

저도 예전에는 다운거래 해서

더 싸게 매수하자는 제안도 받고 

혹한 적도 있었던 것 같아요.

근데 마음이 조급한 상황에서는

이성적인 판단이 흐려질 수 밖에 없습니다.

돌이켜보니 그 과정 속에서는

위험한 일들이 생각보다 많더라구요.

요즘 시장에서는

‘허가구역이라 거래가 아예 안되나?’

‘여기 집은 허가까지 몇 달 걸린다는데…’

라는 말들도 많이 들려오는 것 같습니다.

근데 사실 거래가 안되는 게 아니라

절차를 모르니 안되는 것처럼 

느껴질 수 있더라구요.

절차만 딱 알고 들어가면 현재 상황에서

보다 안전한 거래를 할 수 있는 곳들도 많고

실제 그렇게 거래들을 하고 있습니다.

거래 절차에 대해서는 지난번 썼던 

이 글도 함께 참고하시면 좋을 것 같아요.

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

오늘은 허가구역에서 일어날 수 있는 과정에서

안전하게 거래하는 방법들에 대해서

이야기해보려고 합니다.

#1 허가구역 거래 주요 핵심 2가지

허가구역 거래에서는

다들 허가를 받아야하는 것만 떠올리게 되는 데

사실 핵심이 딱 2가지라고 보시면 좋아요.

1) 실거주 목적이어야 한다.

예를 들어, 직장이 이 근처라서 이사가 필요하거나

아이 학교를 옮길 계획, 장기적으로 거주이동 예정 등

이런 이유만 논리적이면 허가가 나온다고 해요.

2) 매수인이 실질적으로 지배하면 안된다.

이건 문장이 생각보다 어려울 수 있는데

쉽게 이야기하면

잔금 이전에 이미 주인처럼 행동하지 말라는 뜻이에요.

주인처럼 행동하는 것은

먼저 들어가서 살거나, 짐을 옮겨놓거나

세입자에게 명도를 요구하거나 공사를 시작하거나 등

즉, 등기 이전에 내가 이미 주인인 것처럼 

행동하는 행위를 하게되면 

허가를 거부할 수 있다는 뜻입니다.

#2 안전하게 거래하는 법 4단계

허가구역에서 사고없이 매수하기 위해서는

딱 4단계만 기억해두시면 됩니다.

그럼 사고를 줄일 수 있을거에요.

1단계 : 계약서에 특약부터

허가구역 거래는 계약서에서 이미 70%가 끝나요.

그래서 특약이 굉장히 중요할 수 있어요.

이 계약은 토지거래허가를 받는 것을 정지조건으로 한다.

→ 허가가 나야 계약이 효력이 생겨요!

허가 불허시 계약은 무효이며 계약금은 즉시 전액 반환한다.

→ 허가가 안나면 계약 무효, 계약금 다시 돌려주세요!

허가를 받기까지 매도인, 매수인은 법령에서 정한 점유 제한을 준수한다.

→ 허가 받기전에 정한 법 잘 지킬게요!

이 3개의 특약이 없으면

허가가 안됐을 경우 매도인이 갑자기

계약금을 안 줄 수도 있는 상황이 생길 수 있으니

꼭 필수로 넣어야합니다.

조건을 못 넣어준다면 위험한 상황이니

안전한 물건을 다시 찾는 것도 방법이에요.

2단계 : 허가 전에는 점유 금지

허가가 나오기 전까지는 매수인이 절대

건드리며 안되는 행동들이 있어요.

❌ 잔금 전 매수인 임시 입주

❌ 전세로 먼저 들어가 거주

❌ 짐 옮기기

❌ 인테리어 공사 시작

❌ 매수인이 세입자에게 퇴거 요청

❌ 집 관리 및 보수

허가 받기 전인데 벌써 집을 쓰고 있다는 건

허가 없이 미리 점유했네?라고 판단될 수 있기 때문이에요.

그래서 전세로 들어갔다가 매수하는 상황이면

거의 허가가 안 나올 수 있다고 봐야합니다.

허가 구역에서는 절차가 먼저 → 입주는 나중이에요.

3단계 : 허가는 매도인과 매수인 함께 신청

허가 신청은 혼자 하는게 아니라

매도인과+매수인이 공동으로 신청해요.

지역마다 편차가 있는데, 허가 기간은 보통 2~4주

1~2주만에 나오는 곳들도 더러 있다고 해요.

여기서 중요한 건

“나 정말 살려고 하는 사람입니다”를 설득하는 것

왜 이 집을 선택했는지 직장과의 거리, 

아이 학교와의 거리, 기존 집 처분 계획, 

거주 계획 스토리 등 실거주할 의사를 

명확히 설명하면 좋다고 해요.

서류가 허술한 경우 추가 보완 요청이 온다고하니

서류들을 잘 준비하면 좋겠죠?

4단계 : 허가가 나온 후, 잔금치르고 입주

허가가 나왔다고 해서 바로 인테리어를 하거나

세입자와 미리 조율하지 마시고

해당 과정을 꼭 거친 후에 행동해야해요.

조급해하지 마시고 잔금일 이전까지는

매수인이 기존 세입자와 접촉하거나 관리하려고 

하지 않아야 안전해요.

허가가 나오고

→ 대출 실행 → 잔금 → 등기 → 입주

이 순서대로 들어가야 안전한 거래를 완료할 수 있어요. 

#3 그러면 이런 경우는 어떨까?

Q) 전세로 들어갔다가 3개월 뒤 매수하면요?
❌ 거의 안된다고 보면 되는 상황입니다.

전세 들어간 시점에 이미 ‘점유 상태’가 되기에

허가 받기가 어려울 가능성이 커요.

Q) 만약 허가가 안나면 계약금 돌려받아요?

⭕ 특약이 잘 되어있으면 100% 돌려받을 수 있어요.

그래서 위에 말씀드린 특약들을 꼭 넣으셔야해요.

Q) 전세 안끼고 바로 공실이면 문제가 없나요?

⭕ 가능합니다. 단, 허가가 난 후에 

입주해야한다는 점 꼭 지키셔야합니다.

#4 안전한 거래 체크리스트

☑︎ 특약 3종이 있는지

☑︎ 허가 전 점유 금지 조항 모두 지키기

☑︎ 허가 신청시 실거주 이유가 논리적인지

☑︎ 기존 임차인의 퇴거 일정이 허가 절차와 맞는지

☑︎ 허가 전 공사를 시작하진 않았는지

☑︎ 대출 실행은 허가 후에 가능한지

☑︎ 잔금 계획이 허가 예상일과 충돌하진 않았는지

☑︎ 등기 이전 전, 소유권 행사를 하진 않았는지

허가구역에서 매물도 거래도 줄다보니

상대적으로 조건이 붙은 매물들은

가격들이 싸게 나오는 경우들도 있는데요.

조급하게 결정하지 말고

절차를 정확하게 지킨 후에 거래를 해야 

안전하게 거래할 수 있어요.

싸게 사는 것도 좋지만

무엇보다 안전한 거래가 먼저입니다.

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😃

[글로 적어보는 생각 수수수필로그]

#1 전세수급지수로 본 이 곳, 제2의 울산이 될 수 있을까?

#2 소액투자만으로 순자산 10억을 달성하는 방법

#3 이제 전세가 없어질거라구요? 월세로 보는 전세시장

#4 주상복합, 진짜 투자하면 안 되나요?

#5 규제 데자뷰, 과거의 뉴스를 또 읽는 기분이 든다면

#6 우리 모두 ‘얼죽구’가 되어야하는 이유

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#8 서울 구축 vs 광역시 신축, 어디가 좋을까?

#9 기회를 놓치게 만드는 3가지 함정

#10 언젠가는 아파트가 될 거라는 달콤한 착각

#11 저가치 vs 저평가, 직관적으로 판단하는 방법

#12 매매가 바닥 신호, 어떻게 알 수 있을까?

#13 마음에도 트래킹이 필요할 때, 연휴를 알차게 보내는 법

#14 임장보고서, 잘 쓰게 되는 3단계 성장루트

#15 전화 한 통으로 시장 흐름을 읽는 3가지 질문 전략

#16 만약 서울 전역이 규제 지역으로 묶이면 어떤 일이 벌어질까?

#17 지방투자는 무조건 신축인가요? 반반후라이드 법칙

#18 이번 10.15 규제 이후, 저는 OO에 집중하려고 합니다.

#19 알기 쉽게 정리한 10.15 규제 총정리(f.너나위님 영상 정리)

#20 규제속에도 여전히 기회를 주고 있는 이 곳

#21 전고점을 맹신하면 안되는 이유

#22 꼭 보셔야할 지독한 현실판 드라마 <김부장 이야기>

#23 월세 보증금만 10억, 우리가 놓치고 있는 것들(f.오빠에게)

#24 필터링의 덫에 걸리면 놓치게 되는 기회

#25 아무래도 잘못 산 것 같아요. 그냥 계약금 포기할까요?

#26 토지거래허가구역, 꼭 이건 알고 임장하세요

#27 비규제 지역 투자 전 반드시 알아야 할 1가지

#28 요즘 시세는 이렇게 보세요

#29 토지거래허가구역, 이거 모르고 계약하면 큰일납니다