부천으로 보는 적정 전세가 설정하는 법[도리밍]

안녕하세요 도리밍입니다😊

요즘 '전세난'이라는 단어가 자주 보이죠

지역 별로 체감은 다르지만

우리가 투자로 보고 있는 지역을 보면

투자자의 매물이 꾸준히 나오면서

일시적으로 전세 매물이 풀리는 시기도 있는 것 같습니다

그러다보니 주변에서 투자 이후에 전세가

잘 빠지지 않는다는 말도 꽤 들리는데요

오늘은 투자한 지역에 전세가 잘 빠지지 않을 때

어떻게 적정 전세가를 세팅해야 하는지,

투자 전에 전세가 하락 및 전세 빼기에 난항이 될 수 있는

시그널을 캐치하는 방법을 공유드리겠습니다

💡적정 전세가 설정

전세를 놓을 때 우리는

'가격'이 가장 중요하다는 얘기를 많이 하는데요

특히 서울 수도권은 가격만 적절하면

전세 빼는데는 큰 무리가 없습니다

(+ 전제는 이사 일정이 빡빡하게 픽스되지 않아야 합니다)

전세가 설정에서 가장 중요한 것은

주변 시세 혹은 전세 매물 상황에 맞게

전세 가격을 책정하는 것이 중요합니다

그럼 어떻게 적정 전세가를 설정할까요?

예를 들어 부천 상동의 다정한 마을을

예시로 이야기 해보겠습니다

부천 상동 다정한 마을은

7호선 상동역 역세권이 아님에도 버스로

이용이 편리하며 중대형 평형으로 구성되어

가족단위 선호가 꽤 좋습니다

대형인 다정한쌍용을 빼면

상동역이 가깝고 상인초 초품아인

KCC > 삼성래미안 > 경남 순으로 선호합니다

최근 3단지의 가격 흐름을 봤을 때

매매가 차이는 크게 없지만

전세가는 4억 중반-4억후반으로 거래가 되었는데요

만약 제가 다정한경남에 투자를 했다면

적정 전세가를 어떻게 설정하는 것이 좋을까요?

실거래가만 봤을 때 4.6-4.9억으로 설정하는 것이 좋겠다

생각할 수 있습니다 그럼 네이버 부동산 호가를 볼까요?

네이버 부동산에 최저 호가가

올수리 기준 4.5-4.7억에 나와 있네요

더 선호도 있는 다정한KCC에도

올수리 전세 4.5억 한 개가 나와있습니다

설상가상으로 다정한 삼성은

올수리는 아니지만 최저가 4.4억도 나와있네요

그렇다면 다정한 마을에 전세가 총 6개,

만약 제가 경남에 전세를 4.5억에 놨을 때

선호도가 더 좋은 KCC, 삼성과 비교하여

수리 상태가 아주 좋거나 공실인 상태로 

언제든 이사 가능한 해 이사 일정이 열려 있어

하시 입주가 가능한 조건이어야

경쟁력이 있을 것으로 보입니다

1) KCC 4.5억

2) 삼성 4.4-4.5억

3) 경남 4.5-4.7억

 → 다정한에서 제일 덜 선호하는 

경남의 전세가 가장 비싸게 나왔네?

KCC와 삼성의 전세 매물 상태와 이사 일정을 체크하고 

전세가 조정이 필요할 수 있겠다 

결국 다정한 경남을 매수했다 하더라도

수리 상태나 입주 가능일을 체크해야 하기 때문에

KCC, 삼성에도 전세 세입자 컨셉으로 전임하여

내 매물의 경쟁력을 더 정확히 인지할 수 있습니다

그래서 주변의 선호도가 나은 단지와의

경쟁력까지 책정하여 내 물건의

순번을 파악하면서 매물 메타인지를 하고

적정 전세가를 책정해야 합니다

💡최근 실거래량 체크하기

저는 꼭 투자 전에 사장님께

'아직 실거래가 안 올라온 투자자 거래가 있는지'

여쭤보는 편인데요

최근에 실거래가 아래와 같이 대량으로 찍혔다면

이 중에서 투자자 매수 물건도 포함되어 있을 수 있습니다

이 물건들은 제 전세 경쟁자가 되는 것이죠

투자한 단지 혹은 인근 비슷한 전세가에

투자 거래가 많을 경우

✔️ 일시적으로 전세가가 하락

✔️전세가 나가는데 소요 시간이 늘어남

시장 상황에 맞게 전세가 설정 및 전세 빼기 전략을 세워야 합니다

정리하자면,

첫번째로 전세를 뺄 때 중요한 것은

선호도와 인근 단지의 매물 상황까지 고려한

적정 전세가를 책정하는 것이 중요합니다

두번째로 전세경쟁자가 늘어나면

일시적으로 전세가 하락이 발생할 수 있어

투자한 단지, 인근의 비슷한 전세가 단지의

최근 투자 실거래량을 체크하는 것이 필요합니다

투자를 하는데 '매수가 제일 쉬웠어요'라는

표현을 많이 쓰는데요

하지만 실제로는 매수부터 전세 세팅, 보유까지

전 과정을 잘 해내고 '수익'이라는 보상까지

가져갈 수 있습니다

오늘도 추운날씨에도 고생하는 여러분을 응원합니다😊

긴글 읽어주셔서 감사합니다💙