전세입자가 보증금을 담보로 사채를 여러군데 썼습니다. (해결방법 포함) [잠토]

안녕하세요, 경험 부자 잠토입니다. 

이번에 전세를 새로 맞추면서 특수한 상황을 경험하여 복기및 반성, 그리고 월부 동료분들께 유사사례시 도움이 될까 하여 나눔글을 남겨봅니다. 

사건경위: 임차인이 보증금으로 사채를 여러군데 사용

26년 2월 전세입자 만료가 다가와 신규 전세를 맞췄는데 

25년 12월 부터 등기우편들이 저에게 날라옵니다. 

내용증명, 채권통지서, 사실확인서 등등.. 

저에게 온 채권양도 통지들을 정리하면 총 3군데였습니다. 

1. 하나 은행 전세자금 대출 6억 (전세금액 전부)

2.OO솔루션 기업체 1.2억 

3.OO대부업체 2천만원 

졸지에 제3채무자가 된 임대인인 저는 보증금을 반납할 때 채권자가 여러명이 되는 상황이 되어버렸습니다. 

사실관계확인 필요: 통지 도달 순서 확인 필요 

저는 각 통지서들의 도달순서를 확인하여 어떤 채권이 우선순위에 있는지 확인해야 했습니다. 

저의 경우는 이전 매도인과 전세입자가 직접 계약을 맺고 저는 전세를 승계 받은 사람이라 

채권 설정 시 임대인의 확인을 제가 직접 하지 않았지만 승계받기 전 전세대출을 실행했으므로 

원칙적으로는 하나은행이 선순위 채권임을 짐작 하고 있었는데요. 

채권 설정 일자는 

1. 하나은행 24년 5월 31일, 

2. OO대부업은 25년 4월9일, 

3. OO솔루션은 25년 5월 10일

즉 하나은행이 가장 우선순위가 되는 채권이었습니다. 

여기서 두가지 헷갈리는 일이 생기는데 

하나는 

사채업자가 법무사를 동행하여 저와 부동산 사장님께 직접 고지하기를 “ 임차인이 채권을 본인들에게 양도했으므로 채권금액 1.2억을 본인들에게 직접 입금해야한다” 라고 통보를 한 것이고 

다른 하나는 

저에게 하나은행 채권양도통지서가 있다고 생각했는데 제가 갖고 있는건 채권양도통지서가 아닌 채권양도 통지안내문이었습니다. 

그러므로 사실 관계를 확인 하기 위해서는 반드시 (진짜 중요합니다!)

• 채권양도통지서
• 확정일자 (우편번호 등기번호를 검색했을 때 배달했다는 완료 문자가 확정일자가 됩니다) 

이 두가지가 필요했습니다. 

보증금 반환사실 확인을 위한 누락된 문서 수집  (*최고 중요) 

설령 은행에서 채권양도통지서를 받지 못했다고 하더라도, 은행이 채권양도통지를 안보냈을리 없고 질권설정도 통상 하기 때문에 은행에 우선 전화를 했습니다. 

이때, 리파인에 전화하는건 의미가 없습니다. 

반드시!!! 대출을 실행해준 은행에 문의하세요 

리파인은 권리조사업체이기 때문에 직접적인 채권양도통지를 하지 않습니다. 

은행에 직접 문의를 해야 하는데요, 

저의 경우는 은행에서 채권양도통지를 제가 아닌 매도인 즉 대출을 실행할 당시 집주인이었던 이전 임대인에게 채권양도통지를 보냈고, 

제가 계약할 당시는 동시진행이 가능했기때문에 임대인이 이사를 가면서 채권양도통지문서를 저에게 전달하지 않았던 거였습니다. (이걸 계약당시 확인 안했다니.. 멍청했다 내자신..)

저는 당연히 저에게 올줄 알았으나, 은행은 지금까지 계속 이전임대인 집주소로 보냈고 이전임대인이 저에게 그 사실을 알려주지 않았던 것이었는데요.

우선 은행에 전화하여 채권양도통지서와 우편번호 등기번호를 알려달라고 했고 

저같은 경우는 사채업자들이 여럿 있기 때문에 원본 문서가 필요하다 판단되어 직접 지점을 방문하여 문서를 가지고 왔습니다. 

채권금액은 전세금 총액이었기에 은행에도 임차인 이사비로 준 2천만원을 제외한 

전세금 총액 5억8천만원을 반환하겠다고 말해놓고 왔구요 

정말이지 계약할 때 꼭 꼭 채권양도통지서는 받아두세요. 

이전 임차인 퇴거를 위한 반환 내용 통보 

저에게 가장 큰 두려움 두가지가 있었습니다. 

1. 이전 임차인이 종적을 감추고 이사날짜에 짐을 빼지 않을 경우 배액배상

이런 상황이 오면 기존 짐이 빠지지 않아 점유물건들로 인해 신규임차인이 들어오지 못하게 됩니다. 

이럴 경우 신규임차인이 저에게 계약파기를 통보하면 저는 가계약금의 배액을 배상해야 하는데요 

가계약금으로 6천7백만원을 받았기 때문에 1.34억을 배액배상해야 하는 일이 생깁니다. 

2. 이전임차인이 끝내 나타나지 않을 경우 보증금 반환 이행지체에 대한 지연이자 발생 

임차인은 안나타나면 장땡이지만 저는 보증금반환을 안해주는게 되므로, 추후에 임차인이 저에게 지연이자에 대한 손해배상 청구를 할 수 도 있게 됩니다.

해결방법1: 문자로 퇴거요구와 반환내용 통보 

위와 같은 일들이 발생하는것을 방지하기 위해 문자로라도 임차인에게 통보를 해야하는데요 

“남은 보증금 5억8천만원은 질권설정자인 하나은행에 반환을 할 예정입니다. 27일에 신규 임차인이 들어오는데 그때 점유가 해제되지 않으면 신규 임차인과의 계약이 파기가 되어서 배액배상으로 1억3천4백만원을 지불해야 하는 상황이니 27일까지 꼭 집을 비워주시면 감사하겠습니다.”

라고 문구를 적어 보냈습니다. 

이렇게 문구를 보내놔야, 신규 임차인이 이전임차인 점유해제불가로 계약이 파기 될 경우 저도 임차인에게 손해배상 청구를 할 수 있기 때문입니다. 

해결방법2: 법원 공탁 

보증금을 어디로 줘야할지 모르겠으면 가장 간단한 방법은 법원 공탁입니다. 

법원에 가서 공탁신청 문서 사유란에 “채권양도인 불확실” 이라고 기입을 하면 법원에서 심사를 하고 

수일 내에 계좌번호를 주고 거기에 입금을 하면 됩니다. 

* 공탁을 하는 경우 법원에 찾아가거나 전자문서가 가능하고 보통은 형식적인 심사지만 이것도 늦으면 하루이틀은 걸린다고 합니다. 

임차인과 은행이 부분금액 상환만 요청할 경우 

보증금반환 당일날 임차인이 저에게 전화가 와서는 

“은행이랑 다 협의가 되었으니 은행에는 4.8억만 입금하시고 나머지는 사채업자에게 입금해주세요” 라는 전화를 다시 받게 됩니다. 

은행에도 전화를 해보니 은행에서도 “4.8억만 입금해주세요”라고 동일하게 말해서 또 당황을 하게 되는데요. 

변호사분께도 연락을 해서 확인하고 여러군데 알아보니 

은행에서 설령 전화를 받았다 하더라도 적법한 문서없이는 제가 나눠서 지급할 의무는 없었습니다. 

그래서 은행에 다시 전화를 해서 “이렇게 어지럽게 상환해야하는 경우면 법원에 공탁을 하겠다고” 말하고 

보증금 전체를 은행에 입금할 수 있게 다시한번 임차인이랑 얘기하라고 전달 했습니다. 

사채업자가 찾아온 경우 

저 같은 경우는 보증금 반납일에 사채업자들이 부동산사무소에 찾아온다고 통보가 왔습니다. 

사실 진짜 무서웠는데요. 드라마를 너무 많이 봐서.. 제 머릿속 사채업자는 화장실에서 협박하는 어깨들이었기 때문입니다. 

사채업자가 온다 해도 직접 채무자인 임차인이 아닌, 제3채무자 저에게 소송을 걸거나 해코지를 할 수 있는 권리는 없습니다. 

그렇기 때문에 제가 보증금을 분할하여 지급하게 되면 오히려 채무 채권 관계가 생겨버리기 때문에 더 위험해 지고 사채업자들 앞에서 나는 채권금액 6억을 가지고 있는 선순위 채권자인 은행에 보증금 전액을 지불할 것이고 이후 발생한 채권 관계에 대해서는 직접채무자와 해결하라고 통지를 한 후 은행에 지급하면 되는 것이었는데요. 

만일 그 사이에 사무소에서 분쟁이 일어나면, 법원에 공탁을 하겠다고 공표를 하고 법원에 가서 공탁신청을 하면 되는데요. 

다행히도.. 사무실에 찾아온 사채업자들은 위의 느낌은 아니었습니다 (같이 온 법무사는 좀 강도같은 느낌이긴 했습니다..) 

보증금 분쟁 또는 금전 분쟁이 있을 경우 꼭 전문변호사와 상담하세요 

저도 처음에는 Chat GPT돌려보고 부동산 사장님이랑 얘기하면서 준비를 했었습니다. 

사장님, Chat GPT모두 하나은행에는 전세대출금액인 4.8억만 입금하고 나머지는 대부업체에 직접 줘도 된다고 하여 그렇게 해야하나..했으나 석연치 않아 로톡에 문의를 했었습니다. 

돈독모에서도 함께한 동료분들이 로톡에 문의를 하고 법원 공탁도 알아보라고 해서 

본격적으로 변호사 상담, 아는 지인(변호사) 상담, 그리고 친구 동생(변호사)까지 여러군데 알아봤는데요 

결론은 Chat GPT와 부동산 사장님이 말한게 잘못된 방식이고 변호사분들이 말한게 제대로 된 방식이었습니다. 

혹시 분쟁이 일어나면 Chat GPT에 너무 의존하지 마시고 꼭 전문가들 검증을 해보시길 바랍니다. 

임대차를 놓다보면 여러가지 일이 생길 수 있습니다. 이것만은 꼭 챙기세요. 

임대차를 놓다보니 별일이 다 생긴다 싶었고 부동산 사장님도 부동산일 30년 하며 이런경우는 처음이다라고 하셨는데요. 

혹여나 제 글을 읽고 임대차가 걱정되시는 분도 있으실 것 같습니다. 

저는 이번 임대차 계약이 27번째 계약이었습니다. 27번의 임대차중에 이런일은 한번쯤 일어날 수 있는 일이라고 생각합니다. 

그렇기 때문에 이런일이 생기지 않으려면 문서를 정리해 두는 것이 정말 중요하다는것을 이번 일을 계기로 반성하게 되었는데요. 

요즘 비규제지역 계약할 때 전세 승계로 받는 분들 많으실 것 같습니다. 

전세 승계 받으실 때 꼭 아래의 문서들은 챙기세요!! 그리고 임대인 변경으로 인한 주소변경까지 꼭 확인해주세요.

• 임차인의 전세대출계약서 사본
• 이전 임대인에게 전달 된 채권양도통지서 원본
• 질권설정계약서 

그리고 부동산 사장님과는 평소에도 몇번씩 안부 물으면서 라포를 형성해두세요. 

저 같은 경우는 명절에 선물도 사가지고 갔었고 가끔 인사도 문자로 드리는데요 

그랬기 때문에 부동산 사장님과 같이 문서들도 수집하고 또 시나리오도 짜면서 맞출 수 있었습니다. 

끝으로 

이번 사건을 잘 풀어 나갈 수 있게 도와준 

2월 돈독모 17조 동료분들 (돈독모 만세!) 

변호사님들 그리고 괭이님, 꿈배님 

물심양면 도와준 부동산 사장님 모두 고맙습니다. 

덕분에 무사히 해결할 수 있었습니다. 

그럼 긴 글 읽어주셔서 고맙습니다. 

모두 안전한 계약 하셔요!!