✅ 만안구
- 평균 매매가 : 6.0억
- 평균 전세가 : 4.1억 (전세가율 69%)
- 평균 투자금 : 1.9억
- 절대금액이 큰 신축이나 선호단지들을 제외하고는 거의 전세가 없는 상태다.
- 밀려날 수 있는 인근 지역들을 살펴봐도 전세매물이 부족한 상황
- 이 상황이면 서울 외곽(구로, 금천)부터 오를까? 아님 경기권(만안구, 군포, 광명)부터 오를까?
✅ 구리시
- 평균 매매가 : 7.4억
- 평균 전세가 : 4.4억
- 평균 투자금 : 3.0억 (전세가율 62%→61%)
- 여기도 매물이 없기는 마찬가지이고 인근으로 갈 수 있는 남양주, 중랑구, 노원구도 매물이 부족하다.
- 그나마 노원이 재고주택수가 많은 곳이므로 200개 가량 있지만 48만 지역치곤 너무 없는 수치다.
- 18만의 구리시도 전세가 270개인데, 노원이 216개로 투자가 가능한 구리시에는 전세 수급이 조금 더 원활하지 않을까 생각한다.
- 서울 외곽부터 전세가가 밀어올릴 수 있을 것 같다.
✅ 정리
- 요즘 나의 최대 관심사인 구리와 만안구를 비교해보았다.
- 위에 정리한 평균 가격은 90년식 이후 200세대 이상 아파트의 평균이고 일부 낀평형(70타입)/10평대는 빠져있어서 내맘대로다.
- 빨간색 글씨는 매물이 없어서 직전 실거래가를 써둔 건데, 아실에서도 볼 수 있듯이 각 지역 매물이 100~300개 사이다 = 전세가 너무 없다.
- 최근 시세를 보면서 구리시의 시세가 1-2달 사이에도 5천~1억 가까이 올랐다.
- 하지만 여전히 21년 전고점 대비 회복을 못한 단지들이 있고, 8호선 개통이 24년이었다는 점은 구리시의 미래가치를 더 높게 평가해도 된다고 생각된다.
- 다만, 여전히 구리시는 최소 투자금액이 1.5억 이상으로 보이고
- 만안구는 비역세권(멀세권)까지는 1억 초중반으로 가능하다는 점에서 전세를 계속 살펴보면서 내년에 투자할 수 있는 상황을 봐야겠다.
- 구리시는 실현된 교통 호재가 많고, 만안구는 실현 예정인 공사들(월판선, 신안산선)이 있어 이러한 점도 유의깊게 보면서 향후 시세 흐름을 봐야겠다.
- 적용점1 : 8호선 개통으로 입지가 개선된 아름마을 동네랑 장자호수공원 근처의 가격 변동 트래킹하기
- 적용점2 : 교통개선으로 가치가 더 높아질 수 있는 만안구 단지들 솔팅하기
✅ 2026년 시세
- #01 서초구/성동구/마포구 시세 전수조사 (26.01.14)
- #02 성동구/마포구/동작구 9~12억대 5순위 (26.01.16)
- #03 강서구/동대문구/동안구 시세지도 (26.01.21)
- #04 만안구/원미구 시세지도 & 결론 (26.02.06)
- #05 부평구 시세지도 & 원페이지 (26.02.10)
- #06 강서구 시세조사 & 비교평가 (26.02.11)
- #07 동대문구 시세조사 & 비교평가 (26.02.12)
- #08 구리시 시세지도 (26.02.25)
- #09 구리시 시세그룹핑&비교평가 (26.03.04)
- #10 부천시 원미구 & 인천시 부평구 원페이지 (26.03.14)
- #11 비규제 5순위표 (구리, 만안, 부천) (26.03.19)
- #12 2018년->2026년, 8년의 시세 변화 (feat.PD수첩)(26.03.22)
- #13 수도권 2~4급지 원페이지 (26.03.24)
- #14 앞마당 시세정리/모의투자 Update (26.04.07)
- #15 만안구&구리시 전수조사 (26.04.08)
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