수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[마감] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요,
푸른 열정으로 끝까지 해내는 오스칼v입니다.
월부학교 봄학기 두번째 달을 보내고 있습니다.
그간 100여장씩 쓰던 임장보고서를
밀도 있는 50장 임장보고서로 바꿔보는
도전(?)중인데요!
여전히 마음속에는 진짜 이래도 되나? 의심이 남았습니다.
해서, 지난 반임장 때 튜터님께 질문 드렸습니다.
"정말 50장만 쓰니 동료들에 비해
제 임장보고서가 넘 빈약해 보여요.
이대로 정.말. 괜찮은 건가요?"
이 질문을 통해 적적한투자 튜터님께 배운
내용들을 스스로 소화하고 글로 정리해 보았습니다!
임장보고서에도 필요한
'파레토의 법칙(80:20)'
임장보고서를 잘 쓴다는 건
모든 내용을 빠짐없이 담는다는 뜻이 아닙니다.
핵심은 그 지역에서 투자와 연결되는
중요한 20%를 찾아내고 거기에 집중하는 것!
부동산 가격에 영향을 주는 공통적인 기준으로 직장, 교통, 학군, 환경, 공급, 호재를 보지만,
모든 요소가 같은 비중으로 가격을 움직이지는 않습니다.
어떤 지역은 일자리가 핵심입니다.
어떤 지역은 학군이 중요합니다.
어떤 지역은 교통망 변화가 핵심일 수 있습니다.
또, 어떤 지역은 공급 물량이
시장 분위기를 주도하고,
앞으로의 입지나 선호도를 바꿔 놓기도 합니다.
그래서 밀도 높은 임장보고서는
모든 내용이 빠짐없이 들어 간 것이 아니라
그 지역에서 가장 중요한 입지 요소를 찾아내고,
그 부분을 깊게 파고든 보고서입니다.
그 지역의 파레토(핵심)
어떻게 찾을까?
그러면 대체 그 파레토를 어떻게 찾냐?
생소한 지역에서 무엇이 중요한지 바로 알기 어려운데요!
처음 임장지를 정하면
가장 먼저 확인하는 것이 나무위키입니다!
그 지역의 특징을 보며
이 지역은 학군이 유명하구나,
난개발이라 균질한 환경을 선호하겠구나,
일자리가 강력하구나,
천지개벽할 개발이 진행되고 있구나,
하는 힌트를 얻을 수 있습니다.
아래는 안양시 동안구에 대한 나무위키입니다.
인덕원역의 교통호재,
과천 지식정보타운 직장호재,
평촌 학군과 학원가에 대한 내용이 방대하게 나옵니다.
나무위키를 보면서
안양시 동안구 전체에 영향을 줄 직장(호재)가 있다는 것.
그리고 학군, 교통(호재)이 중요하구나!
생각할 수 있습니다.
다른 수도권 지역에서 학군 파트를
중학교 학업성취율과 초등학교 학급당 학생수 정도만 봤다면,
평촌에서는 선호학교 배정 단지, 학원가의 양과질 그리고 접근성, 가성비 학군(환경/인프라 측면)까지.
각 생활권과 단지가 어떤 학군적 요소로
얼만큼 수요를 끌어올 수 있을지
꼼꼼하게 파고 들어가 볼 수 있습니다.
교통의 경우 기존의 지하철 노선과 함께
새롭게 개발되는 월판선/동인선/GTX-C 노선들이 일자리와 연결되는지,
그로 인해 특히 교통이 좋아지는 단지는 어디이고, 이미 유사한 교통입지를 가진 수도권의 다른 단지들과 가격 비교를 통해 싼지 비싼지 판단해 볼 수 있습니다.
직장은 수요로 연결되는 중요한 호재인데요.
과천 지정타에 어떤 기업들이 들어왔고 들어오는지,
그 기업들의 연봉 수준과 규모는 어느 정도인지 체크하며,
유사한 규모의 다른 일자리와 비교해가며
앞으로 생길 배후수요가 어떤 영향력일지 생각을 정리해 볼 수 있습니다.
중요한 20%에
파고드는 것의 의미
공급으로 유명한 지역, 청주가 있습니다.
제가 처음 청주를 볼때만 해도
공급 그래프 상에 2025~26년은 안전했는데요.
*2023년에 작성한 청주시 임장보고서의 공급 그래프
입지분석에서 위 공급 그래프를 보며
23년 잠깐 공급으로 인해 꺾인 매매, 전세지수가
향후엔 올라갈 것이라 생각하며 투자를 진행했었습니다.
그런데 지금은 어떨까요?
2024년부터 2027년까지 계속 과공급입니다.
제가 투자를 할 당시와 공급그래프가 바뀌었습니다.
전 무엇을 놓친 것일까요?
숨은 공급을 파악하지 못했습니다.
부동산 사이트의 공급 그래프 하나만 봤습니다.
이런 실수를 반복하지 않으려면,
공급을 깊게 파고든다면 어느 수준으로 해야할까요?
지금 저 그래프의 공급이 전부일까요?
일단 볼 수 있는 모든 사이트에서 공급량을 체크합니다.
사이트마다 공급을 잡는 기준이 달라 서로서로 빠진 단지가 캐치됩니다.
부동산지인 : https://www.aptgin.com/ 수요/입주 탭
아실 https://asil.kr 입주물량 탭
호갱노노 https://hogangnono.com/ 공급 메뉴
리치고 https://m.richgo.ai 지역분석 > 입주물량 메뉴
직방 https://www.zigbang.com 신축분양 페이지
다이설(재건축재개발정보) https://dysul.kr/
후분양 단지나 착공 단계의 아파트는
부동산 사이트에서 물량이 잡히지 않는데요.
이런 경우는 카카오맵에서 확인을 합니다.
카카오맵 :
충청권의 경우 준수도권으로 불리며
소득과 수요가 뒷받침 되는 동시에
도시를 확장하여 개발할 땅도 있기에
지속적인 공급이 진행되고 있습니다.
중소도시인 천안, 청주 뿐만 아니라
대전도 중구, 동구에 이어 중심인 서구의 도시재생이 진행되고 있어요.
그러니 대전, 천안, 청주의 투자를 고민할 때에는 공급을 깊게 살펴보는 부분이 필요합니다.
임장보고서의 파레토
바로 ‘결론’입니다.
임장보고서를 쓰다 보면 욕심이 생깁니다.
하지만 모든 항목을 같은 깊이로 쓰면
보고서 장수만 많아질 뿐입니다.
이 모든 것은 결론을 내기 위한 재료입니다.
사전임보와 각종 데이터를
완벽하게 정리하는 데 힘을 다 쓰면
정작 결론에서 힘이 빠질 수 있습니다.
저의 경우 늘 결론을 시간에 쫒겨
후루룩 마치기 바빴는데,
50p 임장보고서를 쓴 지난달에는
어느때보다 결론 파트에 더 시간을 많이 썼습니다.
또, 장표를 채워야 한다는
부담이 사라지자
더 현장을 많이 가게 되고
이미 쓴 장표를 들여다보며
제 생각을 더하게 되었습니다.
이제는 컴팩트하지만 더 밀도 있는
임장보고서를 통해!
늘 우선순위를 고민하는 습관,
데이터가 아닌 현장의 소리와
나의 생각이 많이 담는 과정들로
투자자로서 성장하고,
또 임보에 들이던 수많은 시간을
주변을 돌아보는 데 사용하며
더 오래 살아남는 투자자가 될 것이라 믿습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다 :)
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