안녕하세요.
당신과 함께 이룰 반나이입니다.
최근 수도권 중심부의 상승을 넘어서
인근 지역까지 가격상승이 있었고,
최근 규제지역의 확장으로 인근 비규제 지역에서의
가격상승흐름이 컸다보니
그 다음 외곽 지역을 검토할 수 있는 시장이 되었습니다.
대표적인 예시로는 파주, 김포, 안산 등입니다.
하지만 우리가 익숙하지 않았던 지역이기에
‘여기까지 검토해야할까’ 라는 생각을
하시는 분들도 있으십니다.
이런 수도권 최외곽지역에서 정말 돈을 벌 수 있을지,
어떻게 접근하면 최선의 투자를 할 수 있을지를
보도록 하겠습니다.
# 여기도 돈 충분히 벌 수 있어요
대표적인 예시로 파주의 운정신도시의
운정신도시센트럴푸르지오 단지를 가져왔습니다.
해당 단지는 GTX-A 완공과 함께
도심과 강남접근성에 대한 기대감으로
단 3년만에 매우 높은 수익률을 찍었던 단지입니다.
호재로 인해 가격이 올랐다면,
실제로 그 호재가 단지가치에 반영이 되는 호재인지를
검토해봐야 합니다.
GTX-A 호재는 기존 수도권 최외곽이라는 파주의 아쉬움에
분명한 가치를 더하는 호재입니다.
파주운정부터 서울역까지 과거에는 파주운정역이 아니라
경의중앙선 운정역을 타고 이동하였습니다.
지하철-지하철로의 시간은 53분이지만,
단지로부터 역까지 가는 거리
경의중앙선의 드문드문 있는 시간대와 연착을 고려하면
서울도심 출퇴근은 1시간 이상을 훌쩍 넘는 시간대였습니다.
또한, 도심출퇴근 시간도 이렇다보니
강남 출퇴근은 생각을 하기가 어려웠습니다.
이런 파주에 GTX가 들어오며 도심을 20분내에 도달 가능하고,
삼성역을 30분내에 들어오며 큰 입지개선을 가져올 예정입니다.
(밀렸지만 27년 초 삼성역 무정차 운행을 감안하면 27년 초 내에
강남접근성은 더 빠르게 확보가 될 예정입니다)
이렇게 보면 3년내에 4억이 올랐던 것은
단순히 거품이라고만 보기는 어렵습니다.
하지만 지금 가격대는 전고점은 커녕
아직 반등도 많이 하지 못한 상황입니다.
전고대비 20% 이하 단지를 얼마만에 보는건지..
그럼에도 강남 접근성 30분이내 라는 메리트는
아직 충분히 저평가 되어있음을 알 수 있습니다.
# 그래도 수도권외곽 투자는 이 부분 주의해야해요
아직 수도권 외곽에 가치가 있고
저렴한 단지들이 많이 남아있지만
한편으로는 주의해야 할 부분도 있습니다.
1. 모든 투자가 우상향은 아닙니다.
도보로 가기에 아주 편한거리는 아니지만
인근에 신안실크벨리1단지 아파트가 있습니다.
09년식 단지로 아직 건물가치가 있고,
생각해보면 투자 할 수 있다는 생각도 듭니다.
하지만 이 단지의 시세 그래프에서 2가지 특징을 확인할 수 있습니다.
1) 전전고점을 전고점이 넘지 못했습니다.
이는 가치가 떨어지는 단지의 전형적인 특징입니다.
수요가 몰리는 단지라기 보다는
전세가가 오를때 오르고, 떨어질때 떨어지며
사람들이 장기적으로 거주하고 싶어하는 단지는 아니라는 의미입니다.
이는 지방 구축단지에서 많이 찾아볼 수 있는 특징입니다.
2) 굉장히 늦게 흐름이 옵니다.
첫 상승시점은 20.11월로 고점대비 1년도 안남은 시점에 상승이 시작하였습니다.
즉, 이 단지를 통해 수익을 보기 위해서는 매우 빠른 시기에 진입해야
이 단지가 오를때 매도하고 나올 수 있습니다.
하지만, 빠른 시기에 진입한다면 이 단지보다 더 좋은 단지 투자가 가능한데
굳이 투자할 이유가 없습니다.
즉, 투자 메리트가 떨어집니다.
따라서, 여러분들이 수도권 최외곽 투자는
모든 단지를 투자할 수 있다는 수도권 마인드에서 벗어나
지방 단지처럼 명확한 투자 가능선을 그어놔야 합니다.
2. 입지독점성이 떨어집니다. (언제든 공급이 들어올 수 있습니다)
수도권 투자의 매력 중 하나는
입지독점성이 어느정도 확보된다는 것입니다.
따라서 안정적인 전세가 상승과 함께
하락장에서도 받침 역할을 하며
지방투자보다 난이도와 리스크가 낮은 장점이 있습니다.
하지만 수도권 외곽 투자는 그런 장점이 떨어집니다.
수도권 외곽에는 빈땅이 매우 많고
개발조차 용이합니다.
위의 이미지는 재개발, 재건축이 아니라 택지 지도입니다.
그만큼 수도권 외곽에는 언제든 입주가 들어올 가능성이 농후합니다.
따라서 입주 리스크를 감안한 투자를 진행해야합니다.
# 그래서 수도권 외곽 투자는 이런걸 생각하세요
따라서, 수도권 외곽 투자에서 이 2가지는 반드시 챙겨가셔야합니다.
1. 준수한 단지를 싸게 매수해야 합니다.
서울 인접지 수도권, 서울은 싸게 매수하면 너무 좋겠지만
비싸지 않은 수준에서 매수한다고 하더라도 우상향의 기대감을 가지고
기다릴 수 있습니다.
하락장이 오더라도 빠른 회복을 기대하며
가치를 믿고 기다리는 투자가 가능합니다.
하지만 수도권 외곽투자는 다릅니다.
단지에 따라서 회복이 매우 오래 걸릴수도 있고
이는 기회비용으로 다가옵니다.
또한, 반드시 매도해야 하기 때문에
싸지 않은 가격으로 매수한다면
매도 타이밍을 잡기 매우 어려워집니다.
따라서, 반드시 저렴한 가격에 매수하셔야 합니다.
그리고 앞서 이야기 했듯 모든 단지가 가치가 있지 않습니다.
반드시 사람들이 좋아하는 단지로
투자를 검토하시면 좋겠습니다.
2. 입주를 계속 체크하셔야합니다.
위에서 언급했듯,
입주 리스크는 지속 존재합니다.
또한, 3기 신도시의 영향권도 분명 존재하기 때문에
내가 무리한 대출을 활용해서 투자하는 것인지
아니면 역전세가 일부 나더라도 감당 가능한 것인지
감안해서 투자를 진행해야 합니다.
꼭 자산 상황을 재점검 해보세요.
수도권 외곽 투자에 대해 알아보았습니다.
분명 돈을 벌 수 있는 지역이고
이런 지역을 이해하는 것이 분명 비전보드 달성에
반드시 필요하다고 생각합니다.
그 여정에 이 글이 조금이나마 도움이 되시면 좋겠습니다:)
긴 글 읽어주셔서 감사합니다!
