안녕하세요.
어제보다 더 나은 미래를
만드는 그뤠잇입니다.
오늘은 서울 뉴타운 알아보기 열 번째 시간,
서대문구 가재울 뉴타운과 함게 서북권 대표
주거지로 발전하고 있는 수색/중산뉴타운입니다.
서울에서도 특히나 서북권은 다른 지역에 비해
주목을 받지 못했고 난개발로 인해 거주환경이
좋지 못하였습니다. 은평구 수색/증산동 일대
역시 다세대/주택이 많았고 좁을 골목길에
노후화된 상권으로 인해 거주환경은 지속적으로
나빠지고 있었습니다.
하지만 2006년 3차 뉴타운 사업지구로 지정되어
총 20개의 지역이 지정되었고, 일부 해제가 되었지만
진행이 모두 완료했을 때 1.2만세대의 대단지 주거지역으로
재탄생할 준비를 하고 있습니다.
몇몇 구역을 제외하고 입주를 완료하였으며
지금은 완성형 뉴타운으로 거듭나면서
비교적 성공적인 뉴타운이었던 가재울뉴타운과 함께
서북권을 대표하는 뉴타운으로 주목받고 있습니다.
인근에 DMC 업무지구가 위치해있어
메인 업무지구는 아니지만 어느정도 직장 수요를
가지고 있으며 도심과 여의도 업무지구와 인접하며
연시내역 GTX 개통을 통하여 입지가 지속적으로
개선되고 있는 은평/증산 뉴타운에 대한 내용을
글로 정리해보도록 하겠습니다.
# 수색/증산 뉴타운이 가진 입지 가치
수색/증산 뉴타운 지역은 뉴타운 지역 중 드물게
업무지구와 초밀접하다는 장점을 가지고 있습니다.
메인 업무지구는 아니지만 방송,IT, 미디어 기업들이
밀집해 있는 DMC를 도보로도 이용 가능하다는
장점을 가지고 있는데요.
DMC 인근의 상암 월드컵단지들이 노후화됨에 따라
신축 수요를 충분히 받아줄 수 있는 지역이라
생각합니다.
또한 교통적인 면에서도 큰 장점을 가지고 있는데요.
트리플 역세권(6호선, 경의중앙선, 공항철도) 등을 이용하여
주요 업무지구에 빠르게 이동이 가능하며 환승을 통해
연신내역에서 GTX를 이용할 수 있다는 장점도 가지고 있습니다.
직결되는 노선은 아니지만 환승을 통하여 도심업무지구에 30분 이내
여의도 20분대, 강남 40분대로 이동이 가능하여 1시간 이내로
이동할 수 있다는 장점을 가지고 있는데요.
추가로 중앙버스차로를 통하여 광화문과 시청권에 빠르게 이동 가능하며
인근에 강변북로와 내부순환로 이용도 용이하여 서울 주요 지역에
자차로 빠르게 이동할 수 있다는 장점도 가지고 있습니다.
추후 대장홍대선이 연결될 경우 쿼드퍼플 환승역으로 발전할 것이며
이를 이용할 수 있는 수색/증산 뉴타운의 가치는 지금보다 더
높아질 것으로 생각됩니다.
# 수색/증산 뉴타운 구역별 특징 및 현황
| 구분 | 구역명 | 대표 아파트 단지명 | 준공년도 / 세대수 | 주요 특징 및 입지 분석 |
|---|---|---|---|---|
| 증산 구역 | 증산2구역 | DMC 센트럴자이 | 2022년 / 1,388세대 | DMC역(트리플 역세권) 바로 앞 최상급 입지. 뉴타운 전체 시세를 리딩하는 대장주 |
| 증산 구역 | 증산5구역 | (재개발 사업 추진 중) | 미정 / 약 1,700여 세대 예정 | 평지 지형과 초등학교·중학교를 끼고 있어 향후 증산동의 핵심 단지로 기대 |
| 증산 구역 | 증산4구역 | 도심공공복합사업 추진 | 미정 / 약 3,500여 세대 예정 | 과거 해제 후 도심공공복합사업으로 재추진. 대규모 신축 공급 예정 구역 |
| 수색 구역 | 수색4구역 | DMC 롯데캐슬 더 퍼스트 | 2020년 / 1,192세대 | 수색뉴타운의 첫 입주 단지로 수색역 및 상암동 진입이 용이한 입지 |
| 수색 구역 | 수색6구역 | DMC 파인시티자이 | 2023년 / 1,223세대 | 수색초등학교를 품은 '초품아' 단지. DMC역·수색역 도보권으로 선호도 높음 |
| 수색 구역 | 수색7구역 | DMC 아트포레자이 | 2023년 / 672세대 | 봉산 산책로와 바로 연결되는 쾌적한 숲세권 단지 |
| 수색 구역 | 수색8구역 | (재개발 사업 추진 중) | 미정 / 약 578세대 예정 | 수색역 초역세권 입지로 조합설립 후 정비사업 진행 중 |
| 수색 구역 | 수색9구역 | DMC SK뷰 | 2021년 / 753세대 | 수색역 초역세권이자 뉴타운 입구에 위치해 상암 DMC 접근성 우수 |
| 수색 구역 | 수색13구역 | DMC SK뷰 아이파크포레 | 2023년 / 1,464세대 | SK와 HDC현산의 컨소시엄 대단지. 봉산 산책로를 끼고 있는 쾌적한 환경 |
| 수색 구역 | 수색14구역 | 도심공공복합사업 추진 | 미정 / 약 900여 세대 예정 | 과거 해제 후 공공복합사업 재추진. 최근 비행안전구역 고도제한 축소 수혜 기대 |
수색/증산 뉴타운은 개발 대상이었던 지역 중
수색 8,14 증산 4,5를 제외한 모든 구역이
입주를 마무리 했습니다.
실제 가보면 신축 단지들이 줄지어 있으면서
신축 대단지 타운을 형성하고 있는데요.
이 지역에서 가장 중요한 것은 역시나 역과의
거리이기에 이에 따른 선호도가 조금은
차이가 있다고 생각합니다.
역과 가장 가까운 DMC센트럴자이(증산2구역)은
22년 입주하였고 역과의 거리각 가장 가깝기에
이 지역의 대장 역할을 하고 있습니다.
반면 이 지역에서 가장 먼저 입주한 DMC 롯데캐슬(수색4구역)은
DMC역과의 거리가 상대적으로 멀고 수색역과
더 가깝기에 상대적으로 선호도가 조금 떨어지는 편입니다.
최선호하는 DMC센트럴자이는 최근 84기준 19억을 기록하며
20억에 거의 근접하였으며 파인시티자이도 16억을 기록하면서
개부분의 단지들이 15억을 넘어 20억을 향해 우샹향중이며
이는 은평구라는 급지를 생각했을 때 기대 이상의 가격 상승을
보여주고 있다는 생각도 드는 것 같습니다.
여기에 기존에 흉물로 남아있던 기피시설인 변전소가 지화하를
앞두고 있는데요.
수색6구역과 9구역 사이에는 기피시설인 변전소를
지화하 하는 작업을 진행하였고
현재는 거의 마무리 단계로 환경적으로도 개선되면서
환경적으로도 이전보다 개선되고 있음을 알 수 있습니다.
앞으로 개발할 수 있는 남은 구역으로는 증산4,5 구역,
그리고 수색 8,14구역이 남아있는데요.
증산 5구역의 경우 최근 정비사업 조건부 의결을 진행하였고 총 1,900여세대
입주를 목표로 진행될 예정입니다.
이미 이주가 완료되었기에 올해 안에 착공을 기대해볼 수 있고 완공 시
노후화된 증산동 일대에 랜드마크로 자리잡을 수 있다고 생각됩니다.
새절역과 증산역을 동시에 이용 가능하며 추후 서부선 개통시
새절역을 통해 노량진과 관악구 일대로 이동할 수 있다는
장점도 가질 수 있습니다.
수색8구역 역시 올해 하반기 착공을 목표로 추진되고 있으며
약 600여세대 규모로 조성될 예정입니다.
비교적 DMC역과 가깝고 인접한 단지들과 하나의 주거 타운을 형성할 수 있어
수요는 충분히 있을것으로 생각됩니다.
이 외에도 아직 초기단계이지만 도심공공복합사업으로 증산5구역과
수색14구역이 개발될 예정으로 남은 지역이 모두 완성된다면
오랫동안 낙후된 이미지를 갖고 있던 수색/증산동 일대가 크게
개선될 수 있는 환경을 가질 수 있을것으로 기대가 됩니다.
# 인근 지역과의 비교 : 가재울 뉴타운, 상암지구, 덕양구 덕은/향동지구
수색/은평뉴타운을 좀 더 자세하게 알아보기 위해서는
서북권에 형성된 주요 주거지들을 함께 살펴봐야 한다고
생각하는데요.
| 권역 | 위치 및 행정구역 | 연식 및 주거 형태 | 핵심 장점 및 입지적 특징 | 수색·증산뉴타운 대비 입지 평가 |
|---|---|---|---|---|
| 수색·증산뉴타운 | 서울 은평구 | 신축 중심 (2020년대 입주) | DMC역 트리플역세권, 최신축 브랜드 대단지, 수색역세권 개발 수혜 | [서북권 대장] 상암 직주근접 + 최신축 + 역세권 프리미엄 결합 |
| 상암지구 | 서울 마포구 | 준신축~구축 (2000년대 입주) | 상암 업무지구 인접, 우수한 상권 및 학군 인프라, 한강·월드컵공원 | [인프라 중심] 입지 및 상권·학군은 우수하나, 연식 차이로 신축 선호층은 수색·증산 이동 |
가재울 뉴타운 | 서울 서대문구 | 신축준신축 (20102020년대) | 이미 완성된 상권 및 초·중·고 학군, 대규모 브랜드 타운 (DMC파크뷰자이 등) | [라이벌 뉴타운] 학군과 주거 인프라는 가재울이 앞서나, DMC역 접근성 및 연식은 수색·증산 우위 |
| 덕은지구 | 고양시 덕은동 | 신축 (2022~2024년 입주) | 한강변 위치, 쾌적한 단지 조성, 마곡 및 여의도 자차 접근성 우수 | [한강변 신도시] 서울 행정구역 한계 및 지하철 부재, 자차 중심 출퇴근 |
| 향동지구 | 고양시 향동동 | 신축 (2019~2020년대 입주) | 봉산 배후 쾌적한 미니신도시, 은평·상암 접근성 우수 | [배후 주거지] 지하철 부재(향동역 추진 중)로 수색·증산의 대안 주거지 역할 |
우선적으로 가장 먼저 형성된 마포 상암지구의 경우
업무지구와 가장 가깝고 기본 인프라가 이미 완성되었지만
연식이 노후화되면서 인근의 가재울, 수색/증산, 덕은/향동지구로
수요를 빼앗기고 있습니다.
교통적으로도 지하철 이용이 상대적으로 열악하다는 단점도 가지고 있어
앞으로의 가격 상승도 어느정도는 제한적일 것이라 생각됩니다.
가재울 뉴타운은 중앙도로를 따라 이어진 하나의 주거 벨트
지역이라 생각하는데요.
은평/수색 뉴타운과 비교하면 상대적으로 연식이 조금 더 오래됐고
교통적으로도 DMC역과 가좌역은 큰 차이가 있다는 점에서
은평/수색 뉴타운의 가격이 한동안은 더 강하게 갈수도 있다고
생각합니다.
마지막으로 수색/증산 뉴타운와 연식이 거의 비슷하고 최신축인
덕은/향동지구 역시 교통적인 한계가 있고 구역상 고양시라는
한계가 있어 수색/증산보다는 후순위라 생각합니다.
각 지역의 대장단지들의 가격을 살펴봤을 떄 DMC센트럴자이가 다른 단지들보다
확실히 수요가 강함을 알 수 있고 상급지와 비교했을 때 비교적 비싼 가격이긴 하지만
연식이 좋고 교통의 강점이 있다는 점에서 강한 상승세를 보이는 것으로 생각됩니다.
서북권의 대장 지역으로써 지속될지 앞으로 시세 흐름을 자세히 살펴볼 필요도
있을 것으로 생각됩니다.
서울에서 가장 낙후된 지역 중 하나였던 수색/증산동 지역은 아마도 앞으로
크게 바뀔 수 있는 요소가 많은 지역 중 하나라고 생각합니다.
입지적으로 부족한점은 있지만 환경적으로는 개선할 수 있는
포인트가 크고 직주근접에 교통 인프라도 평균이상 수준을
가지고 있다고 생각합니다.
인근의 가재울뉴타운과 덕은지구와 함께 시너지를 낼 수 있다고 생각하며
노후화된 인근 지역에서 지속적으로 인구 유입이 될 수 있는
가능성이 높습니다.
여기에 좀 더 넓게 보자면 은평구의 연신내,불광지역의 재개발과 함꼐
시너지를 낼 수 있어 앞으로의 개선된 모습이 더 기대가 되는 것 같습니다.
다음 글에서는 동북권 달동네의 대변신
미아뉴타운에 대한 글을 작성해보겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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